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3.影響商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的主要個(gè)別因素。
?。?)臨街狀況。一般來說,臨街面越寬越好。如果幾面臨街,則有利于商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值的提高。
?。?)內(nèi)部格局。商業(yè)用房的內(nèi)部格局應(yīng)有利于柜臺(tái)和貨架的布置和顧客的停留。一些大型商業(yè)用房往往要分割出租,因此,要求內(nèi)部空間能夠靈活地間隔。
?。?)樓層。一般來說,位于底層的商業(yè)用房較優(yōu),但如果有自動(dòng)扶梯,樓上的商業(yè)用房與底層之間的不利差距將大大縮小。
?。?)面積。應(yīng)有與經(jīng)營要求相適應(yīng)的面積。
?。?)凈高。商業(yè)房地產(chǎn)的室內(nèi)凈高應(yīng)適宜。凈高偏低則難免產(chǎn)生壓抑感,不利于經(jīng)營;若凈高超過合適的高度,建筑成本會(huì)提高,也無助于房地產(chǎn)價(jià)值的提高。
?。?)儲(chǔ)存空間。
?。?)裝修和結(jié)構(gòu)構(gòu)造。裝修在商業(yè)房地產(chǎn)的價(jià)值中往往占有很大分量。同樣的房屋,僅僅由于裝修不同,價(jià)值會(huì)有很大的差別。此外,建筑結(jié)構(gòu)構(gòu)造因采用的材料不同,其價(jià)值也有很大的差別。
?。?)轉(zhuǎn)租的可能性。有些業(yè)主或中間承租人規(guī)定,承租人不能再轉(zhuǎn)租,這將影響投資(承租)商業(yè)房地產(chǎn)的靈活性,從而影響該商業(yè)房地產(chǎn)的價(jià)值。
(9)使用年限和折舊情況。
4.商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的常用方法。商業(yè)房地產(chǎn)的一個(gè)主要特點(diǎn)是能夠用以獲得收益,商業(yè)房地產(chǎn)的價(jià)值往往也正是體現(xiàn)在它的獲取收益的能力上,所以收益法是商業(yè)房地產(chǎn)最為常用的估價(jià)方法。
商業(yè)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)售轉(zhuǎn)租比較頻繁,特別是小型商用,因此,較易獲得比較案例。所以,在商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)時(shí),市場比較法也是一種常用方法。
對(duì)于將要轉(zhuǎn)變用途的商業(yè)房地產(chǎn),有時(shí)也可用成本法作為輔助評(píng)估方法。
?。ㄈ┕I(yè)房地產(chǎn)
工業(yè)房地產(chǎn)主要包括廠房及工廠區(qū)內(nèi)的其他房地產(chǎn)、倉庫及其他倉儲(chǔ)用房地產(chǎn)。
1.工業(yè)房地產(chǎn)的特點(diǎn)。
(l)涉及的行業(yè)多。各類工業(yè)有各自的行業(yè)特點(diǎn)、生產(chǎn)要求,即使生產(chǎn)同一產(chǎn)品的工業(yè)企業(yè),由于工藝、流程的不同,對(duì)廠房、用地的要求也可能截然不同。因此,進(jìn)行工業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)時(shí),首先應(yīng)該了解相應(yīng)企業(yè)生產(chǎn)的一些行業(yè)知識(shí)。
?。?)非標(biāo)準(zhǔn)廠房多、單價(jià)差異大。
?。?)受腐蝕的可能性大。廠房常常會(huì)受到腐蝕,估價(jià)時(shí)要注意房屋使用年限與受到腐蝕的嚴(yán)重程度。
2.影響工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值的主要區(qū)域因素。
?。?)交通條件。工業(yè)企業(yè)通常需要大量運(yùn)進(jìn)原材料及燃料,運(yùn)出產(chǎn)品,因此,必須有便捷的交通條件。如果鄰近或與公路交通干線相連,有鐵路專用線進(jìn)入廠區(qū),鄰近通航河道(或海岸)且有專用碼頭等,則都有利于工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的提高。
?。?)基礎(chǔ)設(shè)施。工業(yè)生產(chǎn)對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施依賴較強(qiáng),當(dāng)?shù)氐碾娏?yīng)情況,生產(chǎn)用水能否滿足需要,排污及污染治理,通訊條件等等,都是影響工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值的主要區(qū)域因素。
?。?)地理位置。有些工業(yè)生產(chǎn)要求特定的地理位置,例如造紙需要大量排放污水,所以通常需要鄰近河道;化工企業(yè)則不應(yīng)設(shè)在山溝里。否則不利于廢氣的排放;水泥廠的附近若有煤礦和石灰礦則可減少原材料的運(yùn)輸費(fèi)用。
3.對(duì)工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值影響較大的個(gè)別因素。
?。?)用地面積。廠區(qū)用地面積大小應(yīng)該合理,面積太小無法滿足生產(chǎn)需要,太大則多渠的部分并不能增加房地產(chǎn)價(jià)值,但有時(shí)要考慮廠區(qū)擴(kuò)建預(yù)留用地;用地形狀、地勢(shì)應(yīng)符合生產(chǎn)要求,便于布置生產(chǎn)線,不同的生產(chǎn)工藝常常要求不同的用地形狀及地勢(shì)。
?。?)地質(zhì)和水文條件。
?。?)房地產(chǎn)用途。在評(píng)估時(shí)要考慮該房地產(chǎn)改作其他用途以及用干其他產(chǎn)品生產(chǎn)的可能性。
?。?)廠房面積、結(jié)構(gòu)、高度與設(shè)備安裝情況。有些工業(yè)設(shè)備安裝是和建筑物(廠房)的修建同時(shí)進(jìn)行的。例如,很多設(shè)備的基座就和廠房的基座連為一體。
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