想要感受老北京的精華，就要去什剎海。

　　對于北京這座“無水之城”來說，什剎海是非常珍貴的一片水域，由前海、后海、西海組成，與北海和中南海連通，周圍不僅有鐘鼓樓、宋慶齡故居，還有恭王府這樣的豪宅大院，更有北京市民文化的代表——胡同，可謂是氣場得天獨厚。

　　如果能在這片水域擁有一套四合院——關(guān)門修身，出門見“海”——該是件多么愜意的事。

　　然而，稀缺性決定了什剎海四合院的市價非比尋常的昂貴。到底誰在擁有它們，它們的價格又是如何評估的呢？

　　神秘新主人

　　后海北沿有一條鴉兒胡同，當年居住其中的不乏名人。

　　如今，這里增添了許多簇新的四合院，而且數(shù)量還在不斷地增加。

　　“現(xiàn)在基本上都是私人的新院子。很多四合院不能說是翻新了，基本就是重建了，完全是鋼筋水泥。現(xiàn)在這些都沒賣出去呢，剛建好不久的。”居民張大媽指著不遠處的建筑對記者說。

　　的確，記者看到了3處院子，都擁有簇新的門前柵欄，簇新的門樓，簇新的車庫。而這些，都在待價而沽。

　　宋慶齡故居東邊幾百米，有一座翻修得很精致的小院子，但看上去仍然古色古香。門樓旁邊蓋了小巧的閣樓，更使得院落深處的機關(guān)無法看透。

　　院子門口豎著牌子“楠書房”，據(jù)一位知情人士介紹，這院落是人民大會堂的設(shè)計者張開濟設(shè)計的，是1980年修建的仿古建筑，當時還得了北京市的一個一等獎。院子原本是《中國醫(yī)學論壇報》的辦公地，2004年該報遷出。現(xiàn)在的主人是一位30多歲的上海人，做房地產(chǎn)生意起家，2008年買下這處400多平方米的院子，趕在奧運前裝修完畢。

　　“當時的價格是7000萬元，2009年已經(jīng)有人出價一個億，老板不賣。”此人告訴記者。

　　院子處于后海北岸，坐北朝南，出門見“海”。“這是最好的位置了！將來肯定還要升值，一點都不用懷疑！”他說。

　　在“楠書房”隔壁，就是著名的“天價”四合院，占地面積3000多平方米，院內(nèi)各項設(shè)施一應俱全，甚至還有游泳池。房主是俄羅斯首富，據(jù)說在全球財富榜上排行第八。

　　“個子高高的，臉比較瘦，50多歲。他雖然買了這個四合院，但很少出現(xiàn)，一年也就來一兩次。今年來了3次，院子平時由中國管家來打理。這一處院子，價值15個億！”該知情人告訴記者，此人在北京有數(shù)處房產(chǎn)，在頤和園附近也有院落，有私人游艇、私人直升機。

　　再往西的一處院落，據(jù)說是李嘉誠買來送給好友的。但究竟是誰，就無從知曉了。

　　往東的一家，則是香港一位影視圈人士的私宅。

　　而這些業(yè)主們，平時基本都不出現(xiàn)。“一年來個兩回就不錯了！”

　　投資？收藏？

　　這些奢華的院落，靜靜地躺在后海的水邊，價值不菲。

　　“就這些院子，基本沒有低于10萬元每平米的！能住這兒的，不是背景很深，就是特別有錢！”一個工頭模樣的人對記者說。

　　他的話得到了萬德成不動產(chǎn)經(jīng)紀公司業(yè)務經(jīng)理李紅的認可。這是一家專做四合院租售的代理機構(gòu)。

　　“這個地區(qū)的價格，每平方米基本在4萬元至10萬元，臨‘海’的高很多，要十幾萬元。”李紅說，這些年，山西、河南、上海等地都有人在這里購買四合院，買下之后并不居住，甚至不出租，僅僅是放著，待一兩年升值后再次出售。

　　記者曾聽說這樣一件事：10多年前，現(xiàn)居美國的一對華人教師曾有機會買下后海的一座四合院，對方要價3萬美金，他們嫌貴沒買，現(xiàn)在別提多后悔了。現(xiàn)在他們還是想在后海買院子，但是兩個教書匠能拿出300萬美金嗎？“1996年，一座面積為300平方米的院子價格為16萬元，而2005年則為300萬元，到了2006年，經(jīng)過翻建，能賣到1000多萬元。”李紅說，“價格必然還會繼續(xù)上漲。”但并不是所有人都是為了投資而購買四合院。

　　“什剎海地區(qū)四合院的買主，買的不僅僅是院子，更是文化。”李紅說。除了比較明顯的投資客之外，有幾類人也非常青睞四合院，一類是自身在四合院度過童年從而有“四合院情結(jié)”的人；一類是北京本地事業(yè)有成的中年人，想把自己的設(shè)計理念融入到原汁原味的老北京住宅當中；還有一類是對四合院情有獨鐘或看好其升值潛力的外籍人士，以法國、英國、德國人居多。

　　“其實，對四合院是收藏還是投資，其界限并不是非常清晰，也許兩者兼有，而有的客戶也不愿意告知院子的用途。”李紅說。

　　價值幾何？

　　四合院屬于不可再生的資源，而且每一處院子都有自己的特點，可比性不強，那這樣的院子，怎樣評估價格？“三海地區(qū)的四合院有700多座，但是現(xiàn)在掛牌出售的，不會超過50套，賣一座少一座，很多院子都是因歷史原因?qū)е庐a(chǎn)權(quán)不清而無法出售。”李紅說。

　　李紅告訴記者，目前可供交易的面積為200多平方米的小型院落較多，但四合院有個特點，院子越大，單價越高。因為大院子格局完整，容易規(guī)劃，且地理位置往往得天獨厚。

　　評估什剎海一座院子的價格，有幾個因素比較重要：

　　一是地理位置和周邊環(huán)境，這是最重要的。同樣是四合院，三海地區(qū)和南城的四合院價格相差非常之大。三海的院落，多年來集“皇家地氣”，價格自然高出許多。

　　二是占地是否方正，朝向是否端正。最好的格局就是坐北朝南，方正格局或者是梯型格局。前者自然是最端正的格局，而梯型的院落俯瞰如斗，有“攏財”之意。許多買主在購買院落之時，都會找風水師看風水。也許兩座院子只隔著一條胡同，格局不同，價格都會相差很大。

　　三是是否為保護區(qū)，如果是非保護區(qū)，會有被拆除的危險。當然三海地區(qū)全都為保護區(qū)，比較安全。

　　四是胡同進車是否方便。買主基本都擁有豪車，如果進車停車不方便的話，房子的吸引力就會打折扣。但是這一點對外籍人士影響不大，他們反而更喜歡小胡同，曲徑通幽。

　　五是房屋質(zhì)量。經(jīng)過多年風雨侵蝕仍然堅固如初、保持原貌的房屋，自然更受垂青。

　　除此之外，一些不可思議的因素也會影響房屋的定價。李紅舉了個例子，相鄰的兩套院子，各項條件都大致相當，1號院原本的業(yè)主，家族多出知識分子，而2號院原本的業(yè)主，族人多是工薪階層，那么買主就會更傾向于1號院，認為其風水較好，那么，1號院的價格也就會有所提高。

　　有的業(yè)主也同樣特別重視與買家是否“投緣”。也許一個價值1000萬元的院子，業(yè)主如果認為買主“襯得上”這座院子，也能夠把院子打理好，就愿意以低一些的價格，比如950萬元出售，這都是有可能的。

　　看起來，想在什剎海擁有一套心愛的四合院，不僅僅需要金錢、品味，還需要一點運氣以及與四合院的一點“緣分”。