摘要：經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式由高碳經(jīng)濟(jì)型向低碳經(jīng)濟(jì)型轉(zhuǎn)變，由忽略環(huán)境型向環(huán)境友好型轉(zhuǎn)變，將是十二五時(shí)期我國(guó)的基本政策導(dǎo)向。房地產(chǎn)在我國(guó)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，探討我國(guó)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的低碳投資策略問(wèn)題，激發(fā)政府、企業(yè)及消費(fèi)者對(duì)低碳房地產(chǎn)的重視，進(jìn)一步引領(lǐng)房地產(chǎn)業(yè)朝著可持續(xù)健康方向發(fā)展，這是需要認(rèn)真探討的課題。

　　關(guān)鍵詞：經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型；低碳經(jīng)濟(jì)；低碳房地產(chǎn)；投資策略

　　一、問(wèn)題的提出

　　1、經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的客觀要求。加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式是我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)領(lǐng)域的一場(chǎng)深刻變革，它正在貫穿到經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展全過(guò)程和各領(lǐng)域。經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式轉(zhuǎn)變是由不可持續(xù)性向可持續(xù)性轉(zhuǎn)變，由高碳經(jīng)濟(jì)型向低碳經(jīng)濟(jì)型轉(zhuǎn)變，由忽略環(huán)境型向環(huán)境友好型轉(zhuǎn)變，我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展將進(jìn)入一個(gè)追求質(zhì)量效益型的新階段。

　　房地產(chǎn)在我國(guó)已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，以2009年為例，全國(guó)房地產(chǎn)投資總額為4.3萬(wàn)億，占全國(guó)城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)總額（19.4萬(wàn)億）的22.2%，也就是說(shuō)，我國(guó)城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資超過(guò)五分之一的是來(lái)自于對(duì)房地產(chǎn)的投資，并由此牽涉許多相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，包括建筑材料、家居裝飾裝潢、五金建材、電器設(shè)備以及政府管理和圍繞房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)服務(wù)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司、物業(yè)管理公司等。

　　2、低碳經(jīng)濟(jì)概念。低碳經(jīng)濟(jì)是以低能耗、低污染、低排放為基礎(chǔ)的經(jīng)濟(jì)模式，是人類(lèi)社會(huì)繼農(nóng)業(yè)文明、工業(yè)文明之后的又一次重大進(jìn)步。低碳經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)是能源高效利用、清潔能源開(kāi)發(fā)、追求綠色GDP的問(wèn)題，核心是能源技術(shù)和減排技術(shù)創(chuàng)新、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和制度創(chuàng)新以及人類(lèi)生存發(fā)展觀念的根本性轉(zhuǎn)變。

　　“低碳經(jīng)濟(jì)”提出的大背景，是全球氣候變暖對(duì)人類(lèi)生存和發(fā)展的嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。隨著全球人口和經(jīng)濟(jì)規(guī)模的不斷增長(zhǎng)，能源使用帶來(lái)的環(huán)境問(wèn)題及其誘因不斷地為人們所認(rèn)識(shí)，不止是煙霧、光化學(xué)煙霧和酸雨等的危害，大氣中二氧化碳濃度升高帶來(lái)的全球氣候變化業(yè)已被確認(rèn)為不爭(zhēng)的事實(shí)。

　　3、我國(guó)發(fā)展低碳經(jīng)濟(jì)的條件。探索低碳發(fā)展之路不僅符合世界能源“低碳化”的發(fā)展趨勢(shì)，而且也與我國(guó)轉(zhuǎn)變?cè)鲩L(zhǎng)方式、調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、落實(shí)節(jié)能減排目標(biāo)和實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展目標(biāo)具有一致性。2009年末全球氣候變化峰會(huì)在哥本哈根召開(kāi)，中國(guó)政府會(huì)前就宣布了“到2020年將把單位GDP碳排放在2005年的基礎(chǔ)上減少40%到45%”的宏偉目標(biāo)。會(huì)上提出了以低能耗、低污染、低排放為基礎(chǔ)的低碳型經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式。

　　胡錦濤總書(shū)記和溫家寶總理都先后提出過(guò)低碳經(jīng)濟(jì)的經(jīng)濟(jì)方略。特別是在2010年以后，“低碳經(jīng)濟(jì)”成為國(guó)內(nèi)熱門(mén)話題，低碳城市、低碳產(chǎn)業(yè)、低碳生活等各種與低碳有關(guān)的名詞層出不窮，低碳房地產(chǎn)也因此應(yīng)運(yùn)而生。據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，在全國(guó)的碳排放量中房地產(chǎn)竟占排放總量的50%.發(fā)展低碳房地產(chǎn)對(duì)低碳經(jīng)濟(jì)可謂影響重大。房地產(chǎn)低碳成為各方關(guān)注與討論的焦點(diǎn)，建設(shè)低碳建筑、低碳住宅，甚至整個(gè)低碳房地產(chǎn)行業(yè)成為大家關(guān)注的話題。

　　二、低碳房地產(chǎn)的內(nèi)涵及現(xiàn)狀分析

　　低碳房地產(chǎn)是指在房地產(chǎn)的建筑材料生產(chǎn)、建筑設(shè)計(jì)、建造、物業(yè)管理、拆除和廢棄物處理等各個(gè)階段，在保證房地產(chǎn)品應(yīng)有的基本性能、功能、質(zhì)量、使用壽命的前提下，減少能源的使用，提高能效，降低二氧化碳排放量，將節(jié)約能源、保護(hù)環(huán)境和人類(lèi)健康的理念有機(jī)地融入到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，謀求房地產(chǎn)產(chǎn)品的“生態(tài)溢價(jià)”。

　　2009年11月搜房網(wǎng)與中國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合推出的“明日之家”系列訪談中首次提出“低碳住宅”概念之后，“低碳”與“房地產(chǎn)”正式結(jié)合，“低碳”概念被業(yè)內(nèi)高度關(guān)注，如今“低碳住宅”已然成為未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的核心價(jià)值體現(xiàn)。

　　2010年2月1日，搜房網(wǎng)攜手全國(guó)104個(gè)城市分站，聯(lián)合全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)，中國(guó)房地產(chǎn)低碳公益基金籌委會(huì)、上海世博會(huì)零碳館以及多家公益組織，面向全社會(huì)正式發(fā)出“中國(guó)房地產(chǎn)低碳行”大型公益活動(dòng)倡議，低碳房地產(chǎn)引起業(yè)社會(huì)廣泛關(guān)注。全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)則在一份內(nèi)部報(bào)告中指出：房地產(chǎn)的低碳發(fā)展，將成為未來(lái)10年行業(yè)最主要的熱點(diǎn)及趨勢(shì)。

　　現(xiàn)階段我國(guó)發(fā)展低碳房地產(chǎn)仍將面臨很多的困境。主要表現(xiàn)在：

　　1、房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)低碳建筑動(dòng)力不足。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在低碳發(fā)展的認(rèn)識(shí)上尚存在一定概念滯后，通常開(kāi)發(fā)商會(huì)覺(jué)得低碳建筑成本較高，在當(dāng)前價(jià)格彈性較大的房地產(chǎn)市場(chǎng)上不具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。實(shí)際上，低碳住宅的總成本相較于普通住宅還要更低，開(kāi)發(fā)低碳住宅的目標(biāo)之一就是降低諸如水電費(fèi)、物業(yè)費(fèi)之類(lèi)的生活成本，因此其比普通住宅的使用費(fèi)要低很多，從遠(yuǎn)期看，購(gòu)買(mǎi)者其實(shí)真正節(jié)約了住房成本。

　　2、國(guó)家的相關(guān)規(guī)范與量化標(biāo)準(zhǔn)不到位，缺乏有效的監(jiān)管體系。整個(gè)房地產(chǎn)界缺乏權(quán)威的、可量化、可操作的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)是目前低碳房地產(chǎn)發(fā)展面臨的最大問(wèn)題。這就導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商缺乏指導(dǎo)，購(gòu)房者缺乏參考，低碳地產(chǎn)長(zhǎng)期停留在概念上，難以評(píng)估。

　　3、消費(fèi)者對(duì)低碳成本的認(rèn)可度不夠。消費(fèi)者對(duì)低碳概念認(rèn)識(shí)不足，使低碳建筑未成為當(dāng)今房地產(chǎn)市場(chǎng)的消費(fèi)主流，這也在很大程度上制約了低碳建筑的推廣進(jìn)度。從市場(chǎng)分析，當(dāng)前我國(guó)消費(fèi)者住房剛性需求強(qiáng)烈，低價(jià)房成為首選，其次是地段、環(huán)境、功能，而低碳、節(jié)能、環(huán)保往往排在最末位，甚至被忽略。而低碳房建筑成本高于普通建筑，故其成本的增加必定會(huì)通過(guò)提高房屋初始價(jià)格轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者，結(jié)果將遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)絕大多數(shù)消費(fèi)者的承受能力。

　　4、現(xiàn)有節(jié)能設(shè)計(jì)及技術(shù)水平相對(duì)落后。當(dāng)前我國(guó)低碳住宅主要集中在新風(fēng)系統(tǒng)、地源熱泵空調(diào)、節(jié)能墻體、節(jié)能門(mén)窗等建筑節(jié)能材料和設(shè)備的應(yīng)用上，而建筑設(shè)計(jì)節(jié)能的設(shè)計(jì)水平和相關(guān)技術(shù)還相對(duì)落后。如園區(qū)綠化率每增加10%，氣溫可降低2.5%左右，如何通過(guò)科學(xué)設(shè)置綠化率減少熱島效應(yīng)；房屋布局及內(nèi)在結(jié)構(gòu)在設(shè)計(jì)中如何有效利用自然風(fēng)和太陽(yáng)光問(wèn)題等。

　　三、低碳房地產(chǎn)的定位

　　選擇低碳房地產(chǎn)即低碳住宅要求在能源、水環(huán)境、聲音、光源、熱能、綠化、綠色建材等方面都需要有一些基本的低碳要求，具體說(shuō)主要表現(xiàn)在：

　　——能源系統(tǒng)：對(duì)住宅護(hù)圍結(jié)構(gòu)和供熱、空調(diào)系統(tǒng)進(jìn)行節(jié)能設(shè)計(jì)，節(jié)能達(dá)50%以上，鼓勵(lì)采用新能源。

　　——水環(huán)境系統(tǒng)：室外設(shè)立中水系統(tǒng)和雨水收集系統(tǒng)；供水設(shè)施亦是節(jié)水接能型；推廣節(jié)水器具；在有需要的地方可同步規(guī)劃設(shè)計(jì)管道直接飲用水系統(tǒng)。

　　——聲環(huán)境系統(tǒng)：室外聲環(huán)境設(shè)計(jì)應(yīng)使日間小于50分貝，夜間小于40分貝；采用隔音降噪措施使室內(nèi)日間噪音小于35分貝，夜間小于30分貝。

　　——光環(huán)境系統(tǒng)：住區(qū)內(nèi)防止光污染；公共場(chǎng)所采用節(jié)能燈；居室保證日照時(shí)間。

　　——熱環(huán)境系統(tǒng)：住宅圍護(hù)結(jié)構(gòu)有一定的熱供性能和保溫隔熱性能，以保證冬季供暖室內(nèi)溫度達(dá)到20——24攝氏度，夏季空調(diào)室內(nèi)適宜溫度22—27攝氏度；供暖、空調(diào)采用清潔能源。

　　——綠化系統(tǒng)：區(qū)內(nèi)綠化應(yīng)具備生態(tài)環(huán)境功能、休閑活動(dòng)功能、景觀文化功能。

　　——綠色建材系統(tǒng)：3R材料（可重復(fù)利用材料、可循環(huán)利用材料和再生材料）使用量比例達(dá)到30%；拆除時(shí)材料總回收率達(dá)到40%；應(yīng)選用無(wú)毒、無(wú)害、無(wú)污、無(wú)放射性、無(wú)揮發(fā)性，有益健康的材料：應(yīng)采用已取得國(guó)家環(huán)境標(biāo)志認(rèn)可委員會(huì)批準(zhǔn)并被授予環(huán)境標(biāo)志的建筑材料和產(chǎn)品。

　　房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施低碳營(yíng)銷(xiāo)，突出其項(xiàng)目環(huán)保、節(jié)能、健康、舒適的優(yōu)勢(shì)，將是戰(zhàn)勝對(duì)手，贏得消費(fèi)者的最有利的武器，因此低碳房地產(chǎn)的定位的基本戰(zhàn)略選擇應(yīng)該是環(huán)保、健康、節(jié)能。

　�。�1）環(huán)保定位：也就是房地產(chǎn)在土地、資源和能源的節(jié)約、建材的循環(huán)回收、垃圾的分類(lèi)處理等各方面出類(lèi)拔萃；

　　（2）健康定位：即建筑、室內(nèi)裝飾、區(qū)內(nèi)環(huán)境、小區(qū)周邊環(huán)境都實(shí)現(xiàn)了對(duì)業(yè)主健康的最佳呵護(hù)；

　　（3）節(jié)能定位：建筑材料、建筑設(shè)計(jì)的優(yōu)化使電能耗量減少，從而實(shí)現(xiàn)節(jié)能。

　　四、我國(guó)低碳房地產(chǎn)的投資選擇

　　我國(guó)目前正經(jīng)歷著工業(yè)化、城市化快速發(fā)展的階段，人口增長(zhǎng)、消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)使得對(duì)能源的需求和溫室氣體排放不斷增長(zhǎng)。同時(shí)經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈現(xiàn)粗放式的特點(diǎn)，對(duì)能源和資源依賴(lài)度較高，單位GDP能耗和主要產(chǎn)品能耗均高于主要能源消費(fèi)國(guó)家的平均水平。另外中國(guó)“富煤貧油少氣”的能源資源結(jié)構(gòu)，決定了中國(guó)以煤為主的能源生產(chǎn)和消費(fèi)格局將長(zhǎng)期存在。而在全球產(chǎn)業(yè)分工體系中，美、日、歐等已進(jìn)入知識(shí)經(jīng)濟(jì)或服務(wù)經(jīng)濟(jì)時(shí)期，在全球產(chǎn)業(yè)分工體系中處于領(lǐng)先地位，而中國(guó)產(chǎn)業(yè)仍處于低端位置，在產(chǎn)業(yè)技術(shù)含量、附加值和競(jìng)爭(zhēng)力等方面均與發(fā)達(dá)國(guó)家有較大落差�；�于這些不利因素的認(rèn)識(shí)，我國(guó)在房地產(chǎn)的低碳化進(jìn)程的投資選擇主要集中在：

　　1、低碳房地產(chǎn)建筑過(guò)程。房地產(chǎn)是以建筑為基礎(chǔ)的，建筑材料的使用將是決定低碳與否的第一個(gè)環(huán)節(jié)。一個(gè)不可忽視的事實(shí)：建筑在二氧化碳排放總量中，幾乎占到了50%，這一比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于運(yùn)輸和工業(yè)領(lǐng)域。在發(fā)展低碳經(jīng)濟(jì)的道路上，建筑的“節(jié)能”和“低碳”注定成為繞不開(kāi)的話題。低碳建筑又包括了：

　�。�1）墻體節(jié)能技術(shù)。墻體是一個(gè)建筑物最重要的結(jié)構(gòu)，墻體材料的類(lèi)型和結(jié)構(gòu)將直接影響屋內(nèi)空間的環(huán)境。使用節(jié)能的技術(shù)，可以使墻體調(diào)節(jié)屋內(nèi)環(huán)境，改善空氣溫度和新鮮度，減少因使用空調(diào)而產(chǎn)生的二氧化碳排放量。盡量使用節(jié)能墻體技術(shù)也是低碳房地產(chǎn)的必然要求。

　�。�2）門(mén)窗節(jié)能。傳統(tǒng)的木材門(mén)窗和實(shí)心玻璃，不僅浪費(fèi)材料，而且在減少二氧化碳方面沒(méi)有絲毫的作用。當(dāng)前，最先進(jìn)的門(mén)窗節(jié)能材料卻能夠在節(jié)省原料的條件下，也能在一定程度上改善周?chē)�環(huán)境。如：中空玻璃，鍍膜玻璃（包括反射玻璃、吸熱玻璃）高強(qiáng)度LOW2E防火玻璃（高強(qiáng)度低輻射鍍膜防火玻璃）以及智能玻璃。

　�。�3）屋頂節(jié)能。屋頂?shù)脑O(shè)計(jì)與材料的使用與碳的排放量有著重要的聯(lián)系。利用好屋頂，有利于減少碳排放量。屋頂接受了整個(gè)建筑物的大部分陽(yáng)光，同時(shí)，屋頂也隔絕了屋內(nèi)與外界空氣的流通。如何利用好太陽(yáng)光和如何增加室內(nèi)的空氣流通，都是對(duì)新型的屋頂技術(shù)的挑戰(zhàn)。

　　（4）采暖、制冷和照明節(jié)能。如今普遍的采暖、制冷和照明設(shè)施都需要消耗大量能源，以至于人們對(duì)這種耗能方式越來(lái)越感到恐懼。如果把目前的這種耗能方式加以改變，那么，將會(huì)節(jié)省能源，大大縮減碳的排放量。使用地（水）源熱泵系統(tǒng)、置換式新風(fēng)系統(tǒng)、地面輻射采暖等先進(jìn)技術(shù)可以做到這一點(diǎn)。

　�。�5）新能源技術(shù)的采用。傳統(tǒng)的能源已經(jīng)越來(lái)越凸顯出它的污染特性，大量二氧化碳的產(chǎn)生逼迫著人們盡快的過(guò)度能源的使用類(lèi)型。盡管還沒(méi)有得到普遍，但已經(jīng)尋得的新能源正漸漸的走進(jìn)人們的生活。如：太陽(yáng)能熱水器、光電屋面板、光電外墻板、光電遮陽(yáng)板、光電窗間墻、光電天窗以及光電玻璃墻等。這些新能源的使用形式將對(duì)環(huán)境產(chǎn)生不可估量的生態(tài)與經(jīng)濟(jì)效益。

　　2、低碳化房地產(chǎn)設(shè)計(jì)。低碳化房地產(chǎn)設(shè)計(jì)是低碳房地產(chǎn)投資必須關(guān)注的環(huán)節(jié)。科學(xué)合理的設(shè)計(jì)將會(huì)達(dá)到節(jié)約材料、循環(huán)利用、環(huán)境美化以及鄰里和諧等功能。低碳設(shè)計(jì)主要包括戶(hù)型類(lèi)型、樓盤(pán)間距、管道系統(tǒng)、社區(qū)綠化和低碳設(shè)施等五個(gè)方面。

　�。�1）低碳住宅戶(hù)型類(lèi)型。在我國(guó)人均擁有土地面積越來(lái)越少的情況下，多采用中小戶(hù)型的設(shè)計(jì)既能體現(xiàn)有效合理利用土地資源，最大限度滿足人們居住的需求，同時(shí)也符合低碳環(huán)保的要求。在房間的設(shè)計(jì)上采用大開(kāi)間小進(jìn)深，既能保證良好的通風(fēng)，也能得到更好的采光條件，將大大降低空調(diào)、電扇、電燈等電器的使用率，減少二氧化碳的排放。

　　（2）低碳房地產(chǎn)樓盤(pán)間距。拓寬樓盤(pán)間距，盡量保證每一戶(hù)的充足采光，降低電燈的使用率，達(dá)到節(jié)能節(jié)電的效果；超寬的樓盤(pán)間距設(shè)計(jì)將會(huì)使通風(fēng)更加流暢，空氣輪換更快，減少空調(diào)電扇的使用，也能達(dá)到更新生活環(huán)境的效果。

　�。�3）低碳房地產(chǎn)管道系統(tǒng)。由于自來(lái)水的生產(chǎn)、廢水的處理都會(huì)增加二氧化碳的排放，因此，循環(huán)利用型的管道系統(tǒng)設(shè)計(jì)將會(huì)一定程度上的減少水資源的浪費(fèi)，提高水資源的重復(fù)利用率。

　�。�4）社區(qū)綠化。選擇吸附二氧化碳能力較強(qiáng)的喬木、灌木和自然生態(tài)來(lái)進(jìn)行美化，如：美人蕉、法國(guó)梧桐等。施以錯(cuò)落有致的設(shè)計(jì)和安排，使環(huán)保與美化效果同時(shí)達(dá)到最佳。

　　住宅作為人類(lèi)生存和居住的場(chǎng)所更應(yīng)該選擇可持續(xù)發(fā)展，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)該從健康環(huán)保的角度來(lái)選擇建筑地址、建筑材料和施工方式，使人類(lèi)的居住環(huán)境更加優(yōu)美，生活更加舒適，將低碳理念植入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程的全流程中，使低碳房地產(chǎn)成為追求生活質(zhì)量的理想投資選擇。

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