孟曉蘇先生本文所介紹的“反向抵押貸款”業(yè)務(wù)，既可以滿足老年居民的生活需要，也可以為保險公司帶來穩(wěn)定收益，還可以保障社會穩(wěn)定，推進(jìn)和諧社會建設(shè)，可謂一舉多得。
但是，該險種之所以在我國尚未廣泛推行，最大的障礙恐怕就是難與我國傳統(tǒng)相吻合。在我國，老年人希望將包括房產(chǎn)在內(nèi)的財(cái)產(chǎn)留給子孫的思想根深蒂固，這種觀念短時間內(nèi)難以轉(zhuǎn)變。
一個好的金融產(chǎn)品，需要有一個與之相適應(yīng)的市場環(huán)境。我國傳統(tǒng)消費(fèi)觀念的改變，或許是全面推出“反向抵押貸款”的重要前提條件。
“反向抵押貸款”（“Reverse Mortgage”）
是成熟市場經(jīng)濟(jì)下的保險品種，它的出現(xiàn)將完善我國養(yǎng)老保障制度，推動保險業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。目前，該業(yè)務(wù)已在我國開始試點(diǎn)。
在我國，居民購買的商品房和公房形成了家庭財(cái)產(chǎn)。特別是公房，使老年居民用較少的錢買下了較大價值的房產(chǎn)。有媒體據(jù)此稱，北京、上海有了多少“百萬富翁”云云�？墒�，不少被計(jì)為“百萬富翁”的老年人，卻抱怨“沒有百萬富翁的感覺”。因?yàn)樗麄兠吭驴梢灾涞氖杖肴匀粌H有一兩千元，生活仍很拮據(jù)，成為所謂的“貨幣窮人、住房富人”。他們價值幾十萬、上百萬元的自有房產(chǎn)在現(xiàn)有制度下，不可能先行出售或出租盈利，因?yàn)檫@會使他們無家可歸。這套房產(chǎn)只能留待身后傳于子女，而子女往往已經(jīng)有了自己的房屋，他們發(fā)愁的是如何年復(fù)一年地贍養(yǎng)父母。這些問題能不能綜合解決？能不能讓老年人價值不菲的自住房產(chǎn)在有生之年得以逐漸變現(xiàn)，使老年人具有自己安排晚年生活的支付能力，保持在社會和子女面前的自尊與自信，同時，又能在有生之年繼續(xù)使用這套房屋呢？
抵押住房獲得終身養(yǎng)老金
在英法等歐洲國家有一個成熟的保險產(chǎn)品，即在老年居民中普遍推行的“抵押房產(chǎn)、領(lǐng)取年金”的壽險服務(wù)（“Collateralized Annuity”）。這種服務(wù)是投保人將房屋產(chǎn)權(quán)抵押給保險公司，自己可以終身使用該房屋。保險公司則按月向投保人（受益人）支付給付金，也是終身支付。直至投保人亡故，保險公司才將該房屋收回，進(jìn)行銷售、出租或者拍賣。給付金的計(jì)算是按其房屋的評估價值減去預(yù)期折損和預(yù)支利息，并按平均壽命計(jì)算，分?jǐn)偟酵侗Ｈ说念A(yù)期壽命年限中去。它將投保人（受益人）的房屋價值“化整為零”，使他們生前就可以提前得到自己房屋的銷售款。因其操作過程像是把抵押貸款業(yè)務(wù)反過來做，保險公司用分期付款方式從投保人手中買房，因此，在美國被稱為“反向抵押貸款”。
我國多年實(shí)行的低收入政策，絕大多數(shù)老年人沒有形成多少積蓄，只能靠退休金生活，而國家與社會所能提供的退休金是很有限的。我國壽險業(yè)務(wù)欠發(fā)達(dá)，靠壽險來保障老年人的生活，并沒有歷史上的保險費(fèi)投入作為基礎(chǔ)。我們已難以找出更好的辦法來保障老年人的生活。但近幾年實(shí)行的公房出售，卻使得這些老年居民用較少的錢買下了較大價值的房產(chǎn)，有的人因此而“家產(chǎn)萬貫”。這筆固定資產(chǎn)如果能用活，完全可以彌補(bǔ)前兩項(xiàng)的歷史缺憾，這幾乎是目前在我國大部分老年居民中建立壽險保障的唯一出路。這種“反向抵押貸款”保險項(xiàng)目一旦設(shè)立，將使擁有私人房產(chǎn)并愿意投保的老年居民享受到過去難以想象的壽險服務(wù)。下面舉例進(jìn)行分析：
張先生60歲，住房面積196平方米，房屋八成新，位置優(yōu)越。經(jīng)評估房屋現(xiàn)價145萬元。按我國男性平均壽命69.63歲計(jì)算，投保人壽命計(jì)算基數(shù)為9年。9年后房屋折損26萬元，但房屋與土地增值預(yù)計(jì)也是26萬元，因此，相互抵消不計(jì)。保險公司扣除預(yù)支貼現(xiàn)利息25%（按年息6%計(jì)算），按房屋現(xiàn)價75%計(jì)算，給付金額為108萬元。再將預(yù)期給付額分?jǐn)偟酵侗Ｈ说念A(yù)期壽命中去，張先生每年可以得到12萬元，每月可得到1萬元。
打消老年居民后顧之憂
如果投保人與壽險公司訂立了有效合同，并領(lǐng)取了一段時間的給付金以后，想從合同中退出是不是允許呢？根據(jù)中國國情，可以制訂了一套允許“贖回”的辦法，在不損害保險公司利益前提下，為投保人留出隨時可以退出的通道。贖回的條件是投保人（受益人）必須向保險公司退還已經(jīng)領(lǐng)取的全部給付金本息，并進(jìn)行一定的贖回補(bǔ)償。保險公司每年都可以向投保人提供一個合理的贖回價格，以利于投保人進(jìn)行選擇�！摆H回”視同于投保人清償了以房權(quán)抵押向保險公司借的一種高息貸款，這樣做就等于把保險公司當(dāng)成了“當(dāng)鋪”。投保人（受益人）亡故后，保險公司還可以給予其子女以購買這套房屋的優(yōu)先權(quán)，滿足有些老年人希望身后讓子女繼續(xù)擁有這套房屋的愿望。
這種保險對投保老年居民的好處是明顯的。它可以使老年居民在人生收入的低谷期開啟“房產(chǎn)金庫”，將積蓄在房產(chǎn)上的財(cái)富分期支用，有效補(bǔ)償老年生活。它可以有效解除老年人對生活沒有保障的擔(dān)心，放心大膽地花錢消費(fèi)，心情愉快，延長生命，活多久保險公司就會供養(yǎng)多久。一位法國老太太就是買了這個保險，活了100多歲，把兩個保險經(jīng)紀(jì)人都給熬死了，老太太還活得挺好，月月從保險公司領(lǐng)錢！
老年人最怕的是失去體面和尊嚴(yán)，老干部更是如此，可是退休后先是要看司機(jī)的臉色，病了要看醫(yī)護(hù)人員的臉色，“久病床前無孝子”，還要看子女的臉色。今后不必?fù)?dān)心了，可以得到子女與社會的長期尊重。它還保證了社會弱勢群體的生活安定，也就保障了社會穩(wěn)定，有利于推進(jìn)和諧社會建設(shè)。
對于城市領(lǐng)取“低保”的貧困拆遷戶，也可以通過政府的運(yùn)作，使他們在購買經(jīng)濟(jì)適用房后進(jìn)行“反向抵押貸款”，在獲得住房的同時享受抵押房屋的“給付金”。另外，如果我國今后實(shí)行遺產(chǎn)稅制度，這一險種可以有效為投保居民依法避稅。
解決社會保障問題的良方
實(shí)行“反向抵押貸款”保險服務(wù)的社會效應(yīng)也很明顯。它會深刻影響其他社會人群，改變他們的觀念、生活和行為方式。多年來，我國居民儲蓄率過高而消費(fèi)率較低，特別是中年人源源不斷地把錢存入銀行，原因之一是老年保障制度不健全。全面推行“反向抵押貸款”壽險服務(wù)，將使為養(yǎng)老進(jìn)行儲蓄不再成為必要。既然產(chǎn)權(quán)住房可以成為一種“養(yǎng)老儲蓄”，當(dāng)然可以鼓勵人們放心購買住房，擴(kuò)大對于住房的需求。
實(shí)行“反向抵押貸款”還有利于從源頭上解決腐敗問題。黨政干部貪污、受賄等現(xiàn)象中有被稱為“五十九歲現(xiàn)象”的，就是人到接近退休的年齡生活預(yù)期不良，為維持自己今后的生活水平不下降，采取了不正當(dāng)措施。這種壽險服務(wù)的建立，使他們?yōu)橥砟晟?jì)而違法違紀(jì)不再有經(jīng)濟(jì)上的必要。
現(xiàn)在年輕人的新觀念是：人生最大的遺憾是什么——人死了錢還沒有花完；人生最大的悲哀是什么——人還沒有死錢花完了！而按照“反向抵押貸款”的辦法，不管人活多少年，在他死的時候恰恰消耗掉全部房屋財(cái)產(chǎn)，既沒有人生最大的遺憾，也沒有人生最大的悲哀。綜上所述，這種面向老年人的保險服務(wù)在我國的建立，不單是一項(xiàng)保險產(chǎn)品的設(shè)計(jì)，而是一項(xiàng)有重大經(jīng)濟(jì)、政治和社會意義的系統(tǒng)工程。
我國房地產(chǎn)價格長期趨勢肯定是上漲。保險公司現(xiàn)在有的是錢，14000多億元保險資金沒有出路，缺的是安全而有穩(wěn)定收益的產(chǎn)品。“反向抵押貸款”業(yè)務(wù)可以使壽險公司把保險業(yè)同房屋的長期經(jīng)營結(jié)合起來，進(jìn)入一個空間廣闊且盈利豐厚的經(jīng)營領(lǐng)域。保險公司擔(dān)心的是房屋價格大幅度下跌，而就是在他們猶疑不定的最近兩年時間里，我國城市房屋價格持續(xù)上升。因此，盡早推行這一險種對保險公司大有裨益。
