| 內(nèi)容提要：2005年，商業(yè)地產(chǎn)市場一片繁華景象，許多專業(yè)人士甚至稱其為“商業(yè)地產(chǎn)年”。今年，商業(yè)地產(chǎn)的投資熱情不僅未見絲毫減弱，反而越發(fā)高漲。有資料顯示，目前國內(nèi)總建筑面積10萬平方米以上，投入資金動輒數(shù)十億元的“SHOPPING MALL”在建項目就有200多個。這一數(shù)字即便是發(fā)達國家也無法達到。購物中心、底商、商業(yè)街、SHOPPING MALL……這些日漸熟悉的商業(yè)形態(tài)與隨處可見的招商廣告，無不預(yù)示著商業(yè)地產(chǎn)火暴時代的到來。 |
市場潛力巨大
在這繁華景象的背后，我們還看到了什么呢？據(jù)統(tǒng)計，2005年我國商業(yè)地產(chǎn)總體供應(yīng)量超過3000萬平方米，其中許多項目由于后期管理不善，現(xiàn)已遭遇了停業(yè)的尷尬。
以北京為例，早些年，巨庫、碧溪家居廣場等項目將前期的廣告宣傳做得鋪天蓋地，其宣揚的投資回報率讓每一個投資客都心潮澎湃，不買不快。可到了后期的經(jīng)營管理階段，卻在多個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，產(chǎn)生的糾紛不斷。造成這一現(xiàn)象的主要原因是目前我國絕大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商都是“半路出家”，他們大多最初以開發(fā)住宅產(chǎn)品為主，有些甚至是從其他行業(yè)轉(zhuǎn)型而來，在商業(yè)地產(chǎn)的運營管理方面缺乏必要的專業(yè)知識�！皟�(nèi)功”不足，最終導(dǎo)致項目失敗。
那么，又是什么原因讓這些開發(fā)商紛紛轉(zhuǎn)型，爭先恐后地加入到商業(yè)地產(chǎn)這個既陌生、競爭又日益激烈的“勇敢者游戲”中來的呢？
住宅市場利潤空間趨小俗話說，“無利不起早”。2005年以來，政府為平抑房價，遏制房地產(chǎn)市場中的投機現(xiàn)象，先后出臺了一系列針對住宅市場的相關(guān)政策，從而使投資者的目光從住宅市場轉(zhuǎn)向了商業(yè)地產(chǎn)市場。眾多地產(chǎn)商于是跟風(fēng)使舵開始轉(zhuǎn)型。就連成功開發(fā)了現(xiàn)代城、建外SOHO等項目的地產(chǎn)巨頭潘石屹也公開宣布，2006年公司將以開發(fā)寫字樓、商鋪等商業(yè)地產(chǎn)為主。
零售業(yè)跑馬圈地催化發(fā)展按照加入世貿(mào)組織承諾，2004年我國零售業(yè)已對外資徹底解禁。這就意味著，無論內(nèi)資外資在政策方面都享受同等待遇。由于土地具有稀缺性和唯一性特征，因此，誰能搶得先機占據(jù)有利的網(wǎng)點位置，誰就會在競爭中形成絕對優(yōu)勢。
2006年初，沃爾瑪、家樂福、易初蓮花和屈臣氏四大外資零售巨頭先后公布了今年計劃在我國開店的數(shù)量。
去年，沃爾瑪在我國已先后開設(shè)了13家分店。而今年，這一數(shù)字將增加到18～20家。一方面，在已有網(wǎng)點的區(qū)域新增店面；另一方面，將加快拓展速度，在尚未涉足的地區(qū)抓緊布店。
家樂福是最早將大賣場概念引入我國的外資零售巨頭，現(xiàn)已成功在華開店73家，今年也加大了在華開店步伐。據(jù)家樂福中國區(qū)運營總監(jiān)王曉忠透露：“家樂福全球總部計劃2006～2008年間斥資100億歐元，推行一項‘有史以來最快的店鋪增長’戰(zhàn)略。今年家樂福計劃全球新開100家大型購物超市，其中半數(shù)新店將落戶于亞洲，中國達20家。”
易初蓮花在中國雖然尚未盈利，但為了能夠搶占市場，也計劃今年在中國開設(shè)28家分店。
屈臣氏作為經(jīng)營個人護理用品為主的小型連鎖店，在華擴張速度卻也不甘人后。2006年，該公司將至少在中國新開80家店面。上海等一線城市的門店數(shù)量將繼續(xù)增加，此前沒有輻射到的一些地區(qū)也在新店開張之列。
面對外資零售業(yè)的大舉進攻，內(nèi)資零售業(yè)雖然在市場拓展方面稍顯沉寂，但為了守住自己賴以生存的重點區(qū)域，也不得不加緊培養(yǎng)自己的區(qū)域競爭力。目前，我國最大的本土零售企業(yè)上海百聯(lián)集團，本土零售巨頭物美控股集團等零售大鱷，都在暗自醞釀新的擴張計劃。
外資巨頭內(nèi)資大鱷你方唱罷我登場。2006年剛剛過去四個月，零售業(yè)市場就已烽煙四起，好不熱鬧。在這種市場環(huán)境下，各路地產(chǎn)商都將眼球?qū)?zhǔn)了商業(yè)地產(chǎn)市場，各地大小商業(yè)地產(chǎn)項目競相“破土而出”。無論做過商業(yè)地產(chǎn)的也好，沒做過的也好，開發(fā)商全都信心十足躊躇滿志，大市行情一片向好。
金融利好照亮前程在美國、日本、新加坡等發(fā)達國家，REITs（房地產(chǎn)信托投資基金）等不動產(chǎn)金融產(chǎn)品為商業(yè)地產(chǎn)的繁榮提供了資金保證。而在我國，商業(yè)地產(chǎn)市場在前幾年發(fā)展緩慢，金融政策瓶頸是一個重要原因。
隨著我國金融體制改革的不斷深化，制約商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的阻力正在減小。種種跡象表明，商業(yè)地產(chǎn)在金融方面已經(jīng)迎來了重大轉(zhuǎn)機：香港放開信托基金投資香港之外的限制；萬達融到50億元外資，并積極籌備在境外以REITs上市；商務(wù)部向國務(wù)院建議，對商業(yè)地產(chǎn)放開REITs；香港東亞銀行和農(nóng)業(yè)銀行已開始發(fā)放五年以上的商業(yè)中長期貸款。
商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)最大的差別就是投資周期的長短。住宅項目銷售周期短，資金回籠快，而商業(yè)地產(chǎn)卻要經(jīng)過一個長期的培育和銷售過程。一個商業(yè)地產(chǎn)項目能夠最終做大、做好，一方面，需要開發(fā)商具有專業(yè)的經(jīng)營管理知識；另一方面，需要有強大的資金實力作為后盾，以度過漫長的項目培育期。相關(guān)金融政策的出臺，照亮了商業(yè)地產(chǎn)市場的美好前景。
以上種種跡象表明，商業(yè)地產(chǎn)市場的未來真是前途無量。投資者有了，商業(yè)機會有了，金融利好也有了，但這就意味著我國商業(yè)地產(chǎn)一定要迎來輝煌嗎？
進入還需真功夫
與一般住宅開發(fā)不同，商業(yè)地產(chǎn)對專業(yè)性的依賴性更強，開發(fā)商應(yīng)具有整合各類資源的能力。零售、設(shè)計、投資行業(yè)和運營管理無論哪個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，項目都無法順利進行。而我國大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商出身于住宅開發(fā)，對商業(yè)運作方面所知甚少，缺乏相應(yīng)的專業(yè)經(jīng)驗。
一些地產(chǎn)商看到了商業(yè)地產(chǎn)市場的巨大潛力，片面地認為商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)一樣，能夠打個“短平快”。項目賣完了，錢也賺夠了，至于后期的經(jīng)營管理卻漠不關(guān)心。這種舍本逐末的經(jīng)營理念，致使商業(yè)地產(chǎn)市場出現(xiàn)了豐產(chǎn)欠收的怪現(xiàn)象。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模逐年遞增，但空置率也節(jié)節(jié)攀高。投資者想要的項目買不到，可看不上的項目卻隨處可見，供給與需求嚴重脫節(jié)。
從目前國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的管理情況來看，專業(yè)落差很大，大致可以分為三個檔次，仍以北京為例：東方新天地和金源MALL等大型商業(yè)購物中心為第一檔，他們是以統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一運營和統(tǒng)一管理的方式運作，規(guī)范化程度較高；聘請專業(yè)的管理公司，運作成熟后再交由開發(fā)商管理，為第二檔；屬于第三檔的項目最多，開發(fā)商臨時組建團隊，僅提供基本的物業(yè)服務(wù)，而對招商與運營結(jié)果并無統(tǒng)籌，第五大道、碧溪家居廣場等項目均屬此列。
這三個檔次形成了一個金字塔結(jié)構(gòu)。塔尖的企業(yè)少，但深諳商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營管理；塔底的企業(yè)多，卻停留在物業(yè)管理的層面上，在競爭中難有作為。實際上，物業(yè)管理只是商業(yè)地產(chǎn)管理的一小部分內(nèi)容，不斷提升商業(yè)地產(chǎn)價值才是開發(fā)商經(jīng)營的重中之重。為實現(xiàn)最終的盈利目標(biāo)，商業(yè)地產(chǎn)商們必須在市場定位、建筑設(shè)計、業(yè)態(tài)規(guī)劃、招商引資和運營管理等各個環(huán)節(jié)處理得當(dāng)，否則，一著失誤將滿盤皆輸。
現(xiàn)階段，國內(nèi)真正熟稔商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商少之又少，僅萬達集團、香江集團、世紀(jì)金源等幾家而已。雖然這些開發(fā)商的商業(yè)地產(chǎn)運作能力可以稱得上國內(nèi)頂級，但與國外商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商相比，仍存在較大差距。
以北京金源MALL為例，其68萬平方米的單體面積超過了整個王府井商業(yè)街的規(guī)模，是世界上最大的“SHOPPING MALL”項目。該項目由新燕莎銅鑼灣商業(yè)有限公司負責(zé)商業(yè)管理，并網(wǎng)羅了燕莎和貴友兩大旗艦百貨店，實力非常雄厚。它最初的市場定位是覆蓋全北京并輻射周邊各省市，號稱可以容納75萬人同時消費。但是，開發(fā)商顯然對項目周邊的交通狀況考慮不周，開業(yè)當(dāng)天，即造成遠大路長達2公里的堵車。直到現(xiàn)在，每逢節(jié)假日，金源MALL都需要多名交警來負責(zé)疏導(dǎo)交通。營業(yè)后的第一年，其各類專賣店的調(diào)整比例驚人，達到了30%之多。這些都說明，項目在前期市場定位方面，有許多細節(jié)沒有考慮周全，為日后的經(jīng)營不利埋下了隱患。
此類情況并不少見，如北京中友百貨的前身華南大廈，最初定位于小商品市場，結(jié)果糾紛不斷最終倒閉，轉(zhuǎn)成中友百貨后調(diào)整經(jīng)營定位才獲成功；萬通商城開始定位于高端市場，但每年虧損幾千萬元，經(jīng)過后期調(diào)研，轉(zhuǎn)成現(xiàn)在的小商品市場，最終才走上了正軌。如果前期定位做到位的話，這些損失都是可以避免的。
總的說來，商業(yè)地產(chǎn)是一個投入大、風(fēng)險大、產(chǎn)出高、社會影響面廣的行業(yè)。在理性的市場環(huán)境下，以前那種靠粗放經(jīng)營獲取暴利的時代已一去不復(fù)返，地產(chǎn)商只有精耕細作才會有收獲。商業(yè)房地產(chǎn)是不能隨便玩的，“沒有金剛鉆，別攬瓷器活”。各位“勇敢”的地產(chǎn)商們，在進入商業(yè)地產(chǎn)這一領(lǐng)域前，請務(wù)必三思。充分的思想準(zhǔn)備，極強的風(fēng)險意識，雄厚的資金儲備，豐富的專業(yè)知識是經(jīng)營商業(yè)地產(chǎn)前必須修煉的內(nèi)功。練好內(nèi)功，方能在風(fēng)云莫測的商業(yè)地產(chǎn)市場中獨領(lǐng)風(fēng)騷，笑傲江湖。
