今年過節(jié)有點煩，五一前后的房貸加息，讓很多買房人憂心忡忡。4月28日，央行上調(diào)房貸利率，基準利率提高了0.27個百分點，實際優(yōu)惠利率上浮0.243個百分點；5月8日，建設部上調(diào)公積金貸款利率，提高幅度為0.18個百分點。此次加息，是2004年10月29日以來，央行第2次提高貸款基準利率，也是第3次提高住房貸款利率。
根據(jù)央行的規(guī)定，5年以上的商業(yè)貸款基準利率由6.12％上調(diào)至6.39％，以一筆20年期30萬元的商業(yè)貸款為例，按照等額本息還款法，如果執(zhí)行基準利率，月供將由原來的2170.11元上漲至現(xiàn)在的2217.33元，多出47.22元；如果執(zhí)行下限利率，月供將由2065.02元上漲至2106.42元，多出41.4元。面對這筆額外的支出，買房人怎樣才能少付利息，避免成為房貸加息的“受害者”？
貸款方式：考慮固定利率
在個人住房貸款利率上調(diào)的背景下，曾經(jīng)“叫好不叫座”的固定利率房貸成為市場的香餑餑，僅4月28日與5月8日兩天，光大銀行的固定利率房貸就簽出了10余筆合同。光大銀行資金部副總經(jīng)理向前認為，中國目前的利率水平處于近20年來的低谷，而固定資產(chǎn)投資和國民經(jīng)濟增長速度較快，利率未來繼續(xù)上調(diào)的可能性仍然比較大。固定利率貸款不受國家政策的變化影響，鎖定了利率升高的風險，此時顯示出了獨特的優(yōu)勢。
目前，我國共有4家銀行推出了固定利率貸款，分別是建設銀行、招商銀行、光大銀行和匯豐銀行。在4家商業(yè)銀行已公布的房貸固定利率中，以5年以上的利率水平（如招商銀行10年期的優(yōu)惠利率為6.09%，光大銀行為6.08%）為例，央行調(diào)整后的貸款基準利率6.39%已經(jīng)高于任何一家銀行的房貸固定利率的區(qū)間下限，但央行確定的下限利率5.751%仍比固定利率房貸的優(yōu)惠利率略低。專家認為，從長期來看，在貸款利率調(diào)整之后，選擇固定利率房貸要劃算一些。事實上，在西方發(fā)達國家，80%以上客戶的住房貸款都使用的是固定利率。
不過，固定利率貸款在我國推出時間不長，操作手法尚不成熟，實踐中還存在一些問題。目前4家銀行推出的固定利率貸款的期限都很短，一般在10年以下，而且限制條件比較嚴格，一般客戶往往很難獲得這種貸款。所謂固定利率也是相對而言，央行每次上調(diào)利率，銀行也會相應調(diào)整固定利率，新增固定利率房貸者也必須按新利率執(zhí)行。浮動利率貸款轉(zhuǎn)為固定利率貸款也有麻煩。目前，只有光大銀行和招商銀行推出了浮動利率、固定利率的相互轉(zhuǎn)換業(yè)務。在此2家銀行內(nèi)辦理浮動利率貸款的客戶，只需要書面申請，填寫相應表格，就可以將浮動利率的存量貸款轉(zhuǎn)為固定利率，辦理時不收取任何違約金和手續(xù)費。而其他2家銀行尚未開展此項業(yè)務，他們的工作人員告訴記者，目前正在研究盡快出臺類似業(yè)務。
還款方式：先算收支細賬
房貸加息之后，如何選擇合適的還款方式、節(jié)省利息成了人們的當務之急。我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司的專家認為，每種房貸還款方式的相同之處都是根據(jù)借款人剩余本金的多少來計算利息的；不同之處則是，有的還款方式歸還本金的速度比較快，有的則較慢，由此導致不同還款方式總利息的不同。購房者在選擇具體的房貸還款方式時，要結(jié)合自身存款、收入等情況綜合而定。
較高收入者：盡早還“本”
收入比較高的群體，如公司企業(yè)的高級白領(lǐng)，每月收入在1萬元上下且有一定積蓄的，應當考慮盡早還付本金�？刹捎玫姆椒ㄓ刑崆斑�款、縮短貸款期限、采用等額本金還款法等。
在還款過程中，除了轉(zhuǎn)等額本息為等額本金還款法（一般銀行允許客戶轉(zhuǎn)換還款方式3次）外，客戶在力所能及的情況下提前還貸是比較合適的。目前很多銀行已不再拒絕客戶提前還款，例如民生銀行甚至推出“無障礙提前還款”業(yè)務，客戶隨時可以償還房貸。以一筆已經(jīng)還了5年的20年期30萬元貸款為例，按照最新的優(yōu)惠利率5.75%計算，如果部分提前還款10萬元，在保持月還款額基本不變的情況下，可以節(jié)省利息9萬余元，并提前8年擺脫負債生活（相當于縮短了貸款期限）；如果部分還款10萬元，還款期限不變但減少月還款額，可節(jié)省利息5萬余元；如果要一次性還清剩余款項，則可以節(jié)省利息12萬余元。
年輕置業(yè)者：選擇“雙周供”
年輕置業(yè)者一般有固定的收入但積蓄較少，同時很多人花錢缺乏計劃性。專家認為，深圳發(fā)展銀行新推出的“雙周供”很適合年輕人置業(yè)的需要（已經(jīng)在其他銀行辦理了按揭貸款的客戶，可以到深圳發(fā)展銀行辦理房屋“同名轉(zhuǎn)按揭”業(yè)務的相關(guān)手續(xù)選擇“雙周供”；深圳發(fā)展銀行的房屋按揭貸款老客戶，也可以申請更改為“雙周供”貸款合同條款，但需繳納按揭余額0.2%的手續(xù)費）。這種還款方式將原來每月還款一次變?yōu)槊?周還款一次、每次還款額為原來月供的一半，有利于幫助年輕置業(yè)者自我約束、及時還款，在客觀上能有效縮短購房者的還款限期、節(jié)省利息的支出。
“雙周供”與月還款對照表
（以50萬元貸款、新優(yōu)惠利率5.75％計算）
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期限 |
月供/元 |
雙周供/元 |
節(jié)省利息/元 |
節(jié)省比例 |
節(jié)省時間 |
|
10年 |
5488 |
2747 |
18655 |
11.76％ |
13個月 |
|
20年 |
3510 |
1751 |
52774 |
15.41％ |
33個月 |
|
30年 |
2918 |
1459 |
116722 |
21.20％ |
66個月 |
專家提醒，對于還款能力較弱的貸款客戶來說，采用盡快還本的方法節(jié)省利息一定要量力而為。例如采用等額本息還款方式，雖然占用銀行資金成本大，總利息支出較高，但月供壓力相對較小。
鏈接 央行加息意味著什么？
關(guān)于加息的目的和影響，著名經(jīng)濟學家劉紀鵬認為，此次加息是政府通過金融杠桿對地產(chǎn)經(jīng)濟過熱的預警信號，通過提高開發(fā)商成本和購房者還貸成本來抑制過熱的投資，以及過多的購房需求，從而達到抑制房價的目的。易憲容認為，央行加息幅度不大，但意義重大。央行向市場傳遞出的貨幣政策信號提醒購房人，在買房時要考慮加息風險，特別是處在歷史利率低點的時候，不要一味追求大面積住房，否則將來連續(xù)加息后借款人將不堪重負。京城首家一對一顧問式貸款服務的北京偉嘉安捷投資擔保有限公司資深房貸顧問李少衛(wèi)則表示，本次升息幅度不大，對房地產(chǎn)行業(yè)的實際影響要遠小于心理影響，人們是否買房要看自己的需求，對于那些買房自住而非投資的人來說，加息不會影響其購房意愿。
央行的3次加息（以5年以上貸款為例）
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時間 |
商業(yè)貸款利率 |
公積金貸款利率 | |||||||
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調(diào)整前 |
調(diào)整后 |
上調(diào)幅度 |
調(diào)整前 |
調(diào)整后 |
上調(diào)幅度 | ||||
|
基準利率 |
優(yōu)惠利率 |
基準利率 |
優(yōu)惠利率 |
基準利率 |
優(yōu)惠利率 | ||||
|
2004.10.29 |
5.78% |
5.04% |
6.12% |
5.31% |
0.34% |
0.27% |
4.05% |
4.23% |
0.18% |
|
2005.3.17 |
6.12% |
5.31% |
6.12% |
5.51% |
0 |
0.20% |
4.23% |
4.41% |
0.18% |
|
2006.4.28 |
6.12% |
5.51% |
6.39% |
5.75% |
0.27% |
0.24% |
4.41% |
4.59% |
0.18% |
