購買準備長期居住的自住房和計劃在幾年內(nèi)轉(zhuǎn)手的投資房，其理念是不同的，在貸款方式上也應(yīng)有很大區(qū)別。然而，在過去幾年房價不斷高攀的日子里，投資性購房而非自住性購房成為媒體關(guān)注的重點，常見報端的各種購房理財指導(dǎo)似乎也更側(cè)重于投資性購房。如果自住購房者片面地參考了這些指導(dǎo)，結(jié)果可能會適得其反。
自住房貸款6誤區(qū)
受當(dāng)前流行的貸款購房理念影響，自住房購買者最容易陷入以下6個誤區(qū)。
誤區(qū)一：門檻低，壓力小
對購房投資者而言，最低首付和最長貸款期限總是最佳組合。第一，只要能籌足最低限額的首期付款并每月繳納當(dāng)期本息，房產(chǎn)升值就能保證投資獲利。所以，投資購房者要盡量減少自有資金的支出與還款壓力，把錢省下來做其它投資。第二，投資房通常會在相對較短的時間內(nèi)轉(zhuǎn)手，投資者只需要承擔(dān)前幾年利息，因而按等額本息還款法來講，投資者購房期限越長，自有支出越低。
但對自住房購買者來說，所購房產(chǎn)的全部利息都要由自己承擔(dān)，而上述貸款組合恰好是總利息最多的方式。
誤區(qū)二：有貸款，不籌資
貸款本來就是一種籌資形式，但是許多人在選擇貸款的同時放棄了其它籌資形式。
貸款固然是一種非常穩(wěn)定、可靠的籌資方式，但通過對不同年限利息倍數(shù)（利息總額與貸款額的比值）的比較，可以發(fā)現(xiàn)購房成本仍然會明顯“放大”——如30年期限貸款的利息竟然比本金還多出近20%.
表1：不同期限10000元等額本息貸款利息比較（按6.12%基準利率）
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還款期限 |
每期還款額 |
還款總額 |
利息總額 |
收入要求 |
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10年 |
111.62 |
13394.89 |
3394.89 |
223.24 |
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20年 |
72.34 |
17360.91 |
7360.91 |
144.68 |
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25年 |
65.17 |
19549.70 |
9549.7 |
130.34 |
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30年 |
60.73 |
21862.34 |
11862.34 |
121.46 |
由表1可知，利息隨貸款期限延長而增加，4種期限的利息倍數(shù)分別為0.34、0.74、0.96和1.19.購房者可據(jù)此估算購房成本（購房成本=房價＋貸款金額×利息倍數(shù)）：設(shè)一套住房面積100平方米，單價8000元/平方米，總價80萬元。如果首付3成，其余部分申請30年期等額本息商業(yè)貸款，則最終需支付80＋80×（1－30%）×1.19=146.64萬元。這相當(dāng)于房價為14664元/平方米，貸款使購房成本比標明的房價高出8成以上。
誤區(qū)三：利率低，不足慮
有人認為，考慮到貨幣的通貨膨脹和自然貶值，我國當(dāng)前的房貸利率是很低的，而一般房地產(chǎn)網(wǎng)站上的房貸計算器只考慮名義上貸款利率，不以實際利率（名義利率－儲蓄利率）計算，只是簡單地把未來許多年分期支付的貸款本息加總后視同現(xiàn)錢，得出貸款成本較高的結(jié)論，完全是夸大其辭。
但事實上，房貸利率并非低至無足掛齒的程度。貨幣通脹和自然貶值的程度可以參照儲蓄利率，當(dāng)前存貸利率都很低的現(xiàn)實表明當(dāng)前經(jīng)濟環(huán)境的通脹率也很低。而活期儲蓄年利率只有0.72%，扣除20%的利息稅后實際只有0.576%，幾乎可以忽略不計。因此，房貸計算器未經(jīng)折現(xiàn)算出的本息總額其實是較為接近其實際價值的。更何況商業(yè)貸款都執(zhí)行浮動利率，貸款利率并非一成不變，在儲蓄利率隨通脹率調(diào)高時貸款利率也會上調(diào)，以保持一定的利差。相應(yīng)地，只有存貸利率大幅度提高了，在計算時才有必要考慮貸款和儲蓄之間的利差。
誤區(qū)四：等息還，壓力小
目前，大多數(shù)銀行還未推出自由還款的房貸政策，絕大多數(shù)貸款購房者選擇的是等額本息還款方式。
表面上看，等額本金方式每月還款額先多后少，不但對購房初期構(gòu)成了較大的經(jīng)濟壓力，而且對銀行貸款期限的選擇也構(gòu)成極大的限制。
表2：兩種還款方式10000元貸款不同期限比較
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貸款期限 |
等額本息 |
等額本金 | ||||
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每期還款額 |
收入要求 |
利息倍數(shù) |
首期還款額 |
收入要求 |
利息倍數(shù) | |
|
10年 |
111.62 |
223.24 |
0.34 |
134.33 |
268.66 |
0.31 |
|
20年 |
72.34 |
144.68 |
0.74 |
92.67 |
185.34 |
0.62 |
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25年 |
65.17 |
130.34 |
0.96 |
84.33 |
168.66 |
0.77 |
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30年 |
60.73 |
121.46 |
1.19 |
78.78 |
157.56 |
0.92 |
一般來說，銀行規(guī)定每期還款額不得超過貸款人穩(wěn)定收入的一半，而等額本金方式的收入要求比等額本息方式更加嚴格，可以申請20年期等額貸款的收入未必夠申請30年期等額本金貸款。但是，通過對比兩種方式的利息倍數(shù)，可知等額本金還款法在利息上的優(yōu)越性十分突出。隨著貸款期限的延長，利息的節(jié)約更加明顯。
誤區(qū)五：××開，整十年
在涉及商業(yè)貸款的宣傳中，銀行、中介甚至媒體都有一種“取整”的傾向：喜歡把還貸期限說成10年、20年、30年，用“三七開”或者“二八開”表述首付與貸款的分配。這種說法讓購房者誤以為辦理貸款只能“取整”。
許多購房者在辦理貸款手續(xù)的過程中完全沒意識到首付可以多于3成或不到4成，也從沒有產(chǎn)生過貸款18年或27年這樣的想法。這樣，就在“取整”時不知不覺地接受了付息較多的貸款方案，使銀行和中介受益。事實上，只要超過最低比例，首付可以是任意金額。例如，新房貸款期限可以選擇不超過30年的任意年限（一些銀行規(guī)定二手房貸款只能選擇不超過20年的任意年限）。
誤區(qū)六：選銀行，無所謂
很多購房者認為，利率是國家統(tǒng)一制定的，所以找哪家銀行貸款并無本質(zhì)區(qū)別。他們在選擇貸款銀行的時候相當(dāng)隨意，或假手于中介機構(gòu)、房產(chǎn)公司，或憑借以往印象的好惡，或僅考慮辦理相關(guān)手續(xù)的方便程度——如網(wǎng)點數(shù)量多少、離家（單位）遠近等等，認真研究銀行貸款合同條款或咨詢其業(yè)務(wù)人員的反而很少。
其實，自2005年3月17日起，商業(yè)房貸的規(guī)則已經(jīng)改變了，實行下限管理，各銀行可以在規(guī)定的幅度內(nèi)，圍繞基準利率（5年期以上為6.12%）上下浮動。另外，在保險、提前還貸等方面各家銀行也有不同的做法。以上種種對最終的貸款成本都會有影響，隨著競爭的加劇和銀行業(yè)服務(wù)多元化的發(fā)展，在不同銀行辦理房貸的差異還會越來越大。
跳過誤區(qū)3技巧
這里有3個技巧幫助自住房購買者跳出貸款誤區(qū)。這些技巧所遵循的總原則是：多貸不如少貸，（每期）少還不如多還，盡量減少利息負擔(dān)。此外，公積金貸款利率較低，當(dāng)然是多多益善，像這樣的常識就不算作貸款技巧了。
技巧一：最大化，不取整
購房者在貸款時完全不必考慮貸款期限“取整”的問題，而應(yīng)當(dāng)在經(jīng)濟能力許可的條件下多出首付，縮短貸款年限。許多房地產(chǎn)網(wǎng)站都提供了簡便易用的房貸計算器，在購房前應(yīng)該利用這種工具對照自己的經(jīng)濟實力，核算出最適合自己的貸款金額與期限。
購房者王先生家庭月收入7600元，現(xiàn)有儲蓄28萬元，擬購房產(chǎn)價值80萬元。按照誤區(qū)五“取整”的觀念，他很可能會被建議首付3成即24萬元，剩余56萬元則辦理30年期等額本息按揭貸款，每月支付3400.41元，最終須支付利息664291.07元。
但是，如果他按自己的最大承受能力，將28萬元全部用于首付，貸款期限不變，按利息倍數(shù)可節(jié)約利息約47600元；如果選擇少貸10年，首付24萬元不變，節(jié)約的利息接近234000元，幾乎相當(dāng)于貸款的一半。假如王先生根據(jù)銀行允許的最高每月還款額（收入的一半即3800元），將28萬元全部用于首付，并且選擇20年的等額本息貸款，則月供為3761.53元，每月多付300多元對家庭生活影響不大，而利息總計382767.17元。因為首付時突破了“取整”觀念的限制，多付了4萬元，又盡量縮短了貸款年限，最終竟能少付利息664291.07－382767.17=281523.9元！
技巧二：先籌資，后貸款
顯然，較大幅度地增加首付的金額、縮短貸款期限，即是在很大程度上減少貸款，從而得以減輕利息負擔(dān)。因此，如有可能，應(yīng)當(dāng)盡量在購房前通過其它渠道籌集資金充當(dāng)首付。
有的人會面臨這樣的情況：未來將有一筆數(shù)額較大的收入，但獲得時間晚于購房時間。比如一些單位規(guī)定，員工于購房后若干月內(nèi)可以領(lǐng)取到一筆數(shù)額較大的房貼（或者年終獎、紅利等定期結(jié)算的收益）。受“有貸款，不籌資”誤區(qū)的影響，大多數(shù)人會把這種收入用于償還后期月供，或者進行一次性提前還款。但如果能先借到這樣一筆錢充抵首付，使貸款數(shù)額減少并縮短貸款期限，同樣的錢就能比事后還款發(fā)揮更大作用。
在上例中，如果王先生預(yù)期未來還會有5萬元收入，就可以先向親戚朋友借款5萬元，使首付由28萬元增加到33萬元，貸款47萬元，把貸款期限壓縮到17年，月還款額為3711.96元，就又能節(jié)省利息95528.23元。
不過，即使沒有預(yù)期收入、愿意每月多還一點的人也可以考慮民間借貸。假設(shè)王先生在購房前按年利率5%向親戚借了5萬元，借期3年。由上例可知，借來的這5萬元首付將為他節(jié)省利息95528.23元，而向親戚借錢的利息成本，即使計算復(fù)利也不超過8000元。而對借款者來說，這筆錢存3年定期儲蓄的年利率不過3.24%，扣稅后實際只能得到4000多元的利息，這樣的融資結(jié)果可謂皆大歡喜。
技巧三：挑方式，選銀行
對比等額本息和等額本金2種還款方式，到底哪個更有優(yōu)勢？這個問題很難有統(tǒng)一的結(jié)論。例如，如果王先生想用等額本金的方式貸款52萬元20年期，就必須提供不少于9640元的月收入證明。一種解決方法是找個收入在2000元以上的“掛名購房人”，例如父母。但這種作法還是有風(fēng)險，可能會導(dǎo)致未來的財產(chǎn)糾紛。等額本息法相對來說可能不存在這個問題，而且前期的還款壓力也相對較小。但是，對于一些年輕的購房者來說，考慮到以后結(jié)婚、養(yǎng)育子女等情況會加重其經(jīng)濟負擔(dān)，還款壓力逐步減輕的等額本金方式還是有其獨特的優(yōu)勢。另外，如果購房時就計劃若干年后提前還款，或者打算一次性還清的話，等額本金還款法在節(jié)省利息方面比等額本息方式要合算很多。
在準備購房期間，借款人最好多找?guī)准毅y行，詳細咨詢一下它們關(guān)于住房貸款的政策與合同條款。在確定銀行之前，有些問題是一定要問清楚的，例如房貸險是否一定要買；提前還款，尤其是修改期限的提前還款能進行幾次，手續(xù)如何，違約金怎么算；在什么條件下能享受優(yōu)惠利率；有沒有其它優(yōu)惠措施，或者該銀行以前向貸款人提供過哪些優(yōu)惠措施與服務(wù)等等。
總之，在購房前采取合理的貸款策略，可以用較小的投入有效減輕未來的還款負擔(dān)。購房者在貸款前應(yīng)當(dāng)結(jié)合自己的經(jīng)濟情況，選擇對自己最有利的貸款方案，而不是隨便接受銀行或中介機構(gòu)的建議。
