編者按
就在各地嚴(yán)查“小產(chǎn)權(quán)”房時(shí)，濟(jì)南傳來消息，已率先“開炸野樓盤”。與此同時(shí)，所謂的“大產(chǎn)權(quán)”房?jī)r(jià)開始了新一輪上漲，有的幅度甚至在千元以上。在我國(guó)，土地有全民和集體兩種所有制形式。不知政府強(qiáng)行拆除建在集體所有制土地之上的“小產(chǎn)權(quán)”房是否有法律依據(jù)。政府一直致力于宏觀調(diào)控以期降低房?jī)r(jià)，房?jī)r(jià)卻越調(diào)越高。而“小產(chǎn)權(quán)”房?jī)r(jià)格低廉，是否可以考慮通過合理的方式對(duì)“小產(chǎn)權(quán)”進(jìn)行整改，讓它成為高價(jià)房市的一個(gè)補(bǔ)充。
本文對(duì)“小產(chǎn)權(quán)”房熱銷的原因、購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房存在的風(fēng)險(xiǎn)以及合法化出路作了分析，旨在引發(fā)大家進(jìn)一步思考和探討。
什么是“小產(chǎn)權(quán)”房？簡(jiǎn)單地說，就是在大、中城市市郊、郊縣或者鄉(xiāng)村，未經(jīng)合法審批程序私自開發(fā)建造的房屋。這些房屋沒有經(jīng)過土地征用和審批程序，減少了房地產(chǎn)開發(fā)過程中的許多中間環(huán)節(jié)，也省去了土地出讓金、增值稅以及房地產(chǎn)開發(fā)交易方面的很多稅收費(fèi)用，因而房屋銷售價(jià)格低廉。鄉(xiāng)村集體經(jīng)濟(jì)組織為了便于出售這樣的“違法房屋”對(duì)外打出“小產(chǎn)權(quán)”或“集體產(chǎn)權(quán)”的旗號(hào)。
“小產(chǎn)權(quán)”房熱銷的三大原因
可以說，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)有多長(zhǎng)的歷史，“小產(chǎn)權(quán)”房就有多長(zhǎng)的發(fā)展史。可為什么到現(xiàn)在才出現(xiàn)“小產(chǎn)權(quán)”房的熱銷呢？
首先，房?jī)r(jià)在宏觀調(diào)控背景下“越調(diào)越高”，而法律手續(xù)殘缺的“小產(chǎn)權(quán)”房?jī)r(jià)格低廉。在價(jià)格對(duì)比懸殊的情況下，鋌而走險(xiǎn)購(gòu)買“小產(chǎn)權(quán)”房成為多數(shù)購(gòu)房人無奈的選擇。
其次，“小產(chǎn)權(quán)”房經(jīng)過了十多年的發(fā)展，早期的“小產(chǎn)權(quán)”房依然存在，造成城市郊縣村民組織認(rèn)為“小產(chǎn)權(quán)”房違法、但不受法律追究。隨著越來越多的違法“小產(chǎn)權(quán)”房被建設(shè)和銷售，無論是建設(shè)者還是購(gòu)房人都堅(jiān)信“法不責(zé)眾”。
第三，房?jī)r(jià)在宏觀調(diào)控連續(xù)失利的情況下，民眾對(duì)監(jiān)管部門的信任度大大降低。廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房都走了樣，合作建房得不到地方政府的認(rèn)可和支持。民眾迫切的住房愿望和商品房的天價(jià)形成強(qiáng)烈沖擊，“小產(chǎn)權(quán)”房也因此被民眾視為政府解決住房問題的未來希望。
一邊是遙不可及的商品房房?jī)r(jià)，一邊是價(jià)格低廉的違法“小產(chǎn)權(quán)”房存在的風(fēng)險(xiǎn)，購(gòu)房者“兩害相權(quán)取其輕”。一旦“小產(chǎn)權(quán)”房被相當(dāng)規(guī)模的人群所購(gòu)買，并由此牽涉到城市郊縣農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的利益，政府就很難簡(jiǎn)單地作為違法建筑處理。
購(gòu)買“小產(chǎn)權(quán)”房的五大風(fēng)險(xiǎn)
“小產(chǎn)權(quán)”房的唯一優(yōu)勢(shì)就是價(jià)格低廉。以北京、上海、廣州等中心城市為例，市內(nèi)房?jī)r(jià)10000元/平方米左右；而郊縣的“小產(chǎn)權(quán)”房3000元/平方米左右。但是，購(gòu)買“小產(chǎn)權(quán)”房的風(fēng)險(xiǎn)卻是極高的�！靶‘a(chǎn)權(quán)”房低廉價(jià)格的背后潛藏著人身和財(cái)產(chǎn)安全的危機(jī)。
第一，“小產(chǎn)權(quán)”房沒有合法產(chǎn)權(quán)證，難以上市交易。鄉(xiāng)村集體組織建房是違法違規(guī)開發(fā)耕地建房，一般只經(jīng)過鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府同意，沒有合法的土地使用證和房屋建設(shè)許可證，這樣的房子沒有產(chǎn)權(quán)證。如果集體要求收回房產(chǎn)或者因?yàn)檎?guī)劃，要求拆除“小產(chǎn)權(quán)”房，購(gòu)房人補(bǔ)償要求將得不到法律支持。
第二，房屋質(zhì)量沒有保障。由于沒有合法的開發(fā)建設(shè)手續(xù)，房屋建設(shè)的質(zhì)量監(jiān)督缺位，房屋質(zhì)量得不到保障，購(gòu)房人一旦發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題難以解決。
第三，一旦發(fā)生糾紛，購(gòu)房人的權(quán)益難以實(shí)現(xiàn)。沒有合法的產(chǎn)權(quán)和銷售手續(xù)，沒有房地產(chǎn)部門的監(jiān)督，發(fā)生合同爭(zhēng)議時(shí)，購(gòu)房人的合法權(quán)益無法保障。
第四，“小產(chǎn)權(quán)”房物業(yè)管理是難題。由于是在城鄉(xiāng)結(jié)合部，“小產(chǎn)權(quán)”房社區(qū)多是村委會(huì)組織人員看護(hù)，物業(yè)管理不規(guī)范，違法收費(fèi)和治安問題都很突出。
第五、“小產(chǎn)權(quán)”房住戶的水電等公用設(shè)施不配套，子女上學(xué)成問題。多數(shù)城鄉(xiāng)結(jié)合部都是土政策，水電費(fèi)等收取很不規(guī)范。
合法化出路：納入“合作建房”體系
建設(shè)部近日要求各地停止“小產(chǎn)權(quán)”房的開發(fā)建設(shè)和銷售，但是，民眾擔(dān)心的是這個(gè)“禁令”能否令行禁止。同時(shí)，對(duì)于十多年發(fā)展起來的“小產(chǎn)權(quán)”房市場(chǎng)的客觀存在該如何處理？
房?jī)r(jià)不斷上漲的根本原因在于地方政府縱容開發(fā)商投機(jī)炒作土地和房?jī)r(jià)。房地產(chǎn)是地方政府財(cái)政收入的主要來源，是地方經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的“支柱”和“亮點(diǎn)”。官員的政績(jī)出自房地產(chǎn)，GDP（國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值）增長(zhǎng)來自房地產(chǎn)。開發(fā)商高達(dá)60%的利潤(rùn)有一半貢獻(xiàn)給了地方政府，宏觀調(diào)控增加的稅費(fèi)都轉(zhuǎn)嫁到了房?jī)r(jià)上，這樣房?jī)r(jià)自然越調(diào)越高。
經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房為何發(fā)展不起來？一是政府沒有足夠的經(jīng)濟(jì)實(shí)力；二是開發(fā)商不希望、并給政府施壓；三是民眾不認(rèn)可。因?yàn)榻?jīng)濟(jì)適用房不適用，廉租房不廉價(jià)，反而成為滋生腐敗的根源。合作建房為何叫好不叫座？一是政府不支持，合作建房發(fā)展了，政府將損失很多利益；二是開發(fā)商不支持，分明是搶他們的飯碗；三是組織實(shí)施措施不當(dāng)；四是銀行不配合。根本原因是合作建房有利于民眾，不利于地方政府、開發(fā)商和銀行。
當(dāng)經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、合作建房一再讓民眾失望后，民眾將希望寄托在了“小產(chǎn)權(quán)”房上�！靶‘a(chǎn)權(quán)”房如何合法化？如果和商品房一樣，履行所有房地產(chǎn)開發(fā)報(bào)批程序，那么，價(jià)格自然大幅上漲，也就失去了存在的基礎(chǔ)。鑒于此，政府應(yīng)該立法鼓勵(lì)“合作建房”，把“小產(chǎn)權(quán)”房納入合作建房體系是解決“小產(chǎn)權(quán)”房問題的較好辦法。
“合作建房”的好處是減少了房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的地價(jià)炒作和商品房交易稅費(fèi)，因而價(jià)格比較低。目前的情形是“小產(chǎn)權(quán)”房沒有土地使用證和房產(chǎn)證，購(gòu)房者權(quán)益得不到保障。既然如此，可以現(xiàn)有的“小產(chǎn)權(quán)”房居住小區(qū)為單位，“購(gòu)房者”聯(lián)合起來達(dá)成合作建房協(xié)議，補(bǔ)交土地出讓金，辦理合法的房產(chǎn)手續(xù)，爾后組建自己的業(yè)主委員會(huì)。這樣既解決了“小產(chǎn)權(quán)”房的合法化問題，又避免了商品房正常開發(fā)程序的高房?jī)r(jià)。
“小產(chǎn)權(quán)”房的購(gòu)房者已經(jīng)客觀形成了一個(gè)群體，注冊(cè)一個(gè)現(xiàn)成的“住房合作社”，依法補(bǔ)辦土地房產(chǎn)證。這當(dāng)然需要地方政府出臺(tái)政策支持，并給予有關(guān)稅費(fèi)的減免優(yōu)惠。這樣，“小產(chǎn)權(quán)”房就變成了“合作建房”，并由此開創(chuàng)合作建房的新思路。
案例背景 “小產(chǎn)權(quán)”房從熱銷到熱查
房?jī)r(jià)居高不下，許多有著迫切需求的購(gòu)房者將目光瞄向了價(jià)格相對(duì)低廉的“小產(chǎn)權(quán)”房。據(jù)有關(guān)調(diào)查顯示，今年以來，北京在售的400余個(gè)樓盤中，“小產(chǎn)權(quán)”樓盤約占市場(chǎng)總量的18%；北京“小產(chǎn)權(quán)”房的價(jià)格多在2500～4000元/平方米，僅為四環(huán)內(nèi)動(dòng)輒上萬元的商品房?jī)r(jià)格的25%～30%，這意味著花購(gòu)買普通商品房首付的價(jià)錢就可以擁有一套“小產(chǎn)權(quán)”房。
然而“小產(chǎn)權(quán)”房低廉的價(jià)格難以掩蓋其背后的風(fēng)險(xiǎn)。2007年6月19日，建設(shè)部發(fā)布了買房風(fēng)險(xiǎn)提示，特別提醒城市居民不要購(gòu)買在集體土地上建設(shè)的房屋，否則將無法辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記，合法權(quán)益難以得到保護(hù)，有些項(xiàng)目允諾辦理的“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”、“小產(chǎn)權(quán)”，都不符合法律規(guī)定，不受法律保護(hù)。同時(shí)，北京市國(guó)土資源局表示，北京市國(guó)土部門正聯(lián)合北京市農(nóng)委在全市范圍內(nèi)開展“小產(chǎn)權(quán)”房調(diào)查，根據(jù)調(diào)查情況將對(duì)違規(guī)開發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目予以停工停售。此外，西安市也表示將全面排查在建、在售的違法建設(shè)項(xiàng)目，遏制違法占用集體土地進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的行為。各地針對(duì)“小產(chǎn)權(quán)”房的調(diào)查逐漸拉開帷幕。
