房企售自行開發(fā)房產(chǎn)增值稅征管辦法解讀

一、背景和目的

經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，自2016年5月1日起，在全國范圍內(nèi)全面推開營業(yè)稅改征增值稅（以下稱營改增）試點，金融、建筑、房地產(chǎn)和生活服務(wù)業(yè)等全部營業(yè)稅納稅人納入營改增試點。為便于征納雙方執(zhí)行，根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36 號）及現(xiàn)行增值稅有關(guān)規(guī)定，國家稅務(wù)總局發(fā)布了《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》，以明確房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目如何征收管理的相關(guān)問題。

二、適用范圍

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以接盤等形式購入未完工的房地產(chǎn)項目繼續(xù)開發(fā)后、以自己的名義立項銷售的，適用本辦法。

三、主要內(nèi)容

（一）一般納稅人

1.一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目對應(yīng)的土地價款后的余額計算銷售額。辦法明確了如何計算當(dāng)期允許扣除的土地價款及相關(guān)管理要求。

2. 一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目適用簡易計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，不得扣除對應(yīng)的土地價款。

3.一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應(yīng)在收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。辦法明確了如何計算應(yīng)預(yù)繳稅款。

4. 一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應(yīng)按照規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時間，以當(dāng)期銷售額和適用稅率或征收率計算當(dāng)期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管國稅機(jī)關(guān)申報納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。

5.辦法還明確了一般納稅人如何開具發(fā)票等具體征管問題。

（二）小規(guī)模納稅人

1.小規(guī)模納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應(yīng)在收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。辦法進(jìn)一步明確了如何計算應(yīng)預(yù)繳稅款。

2.小規(guī)模納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應(yīng)按規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時間，以當(dāng)期銷售額和5%的征收率計算當(dāng)期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管國稅機(jī)關(guān)申報納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。

3.辦法還明確了小規(guī)模納稅人如何開具發(fā)票等具體稅收征管問題。