國家稅務總局山東省稅務局土地增值稅清算管理辦法

國家稅務總局山東省稅務局公告〔2022〕10號：國家稅務總局山東省稅務局關于發(fā)布《國家稅務總局山東省稅務局土地增值稅清算管理辦法》的公告

為加強和規(guī)范土地增值稅清算管理，國家稅務總局山東省稅務局制定了《國家稅務總局山東省稅務局土地增值稅清算管理辦法》，現予以發(fā)布。

特此公告。

國家稅務總局山東省稅務局

2022年11月11日

國家稅務總局山東省稅務局土地增值稅清算管理辦法

第一章  總則

第一條 為加強和規(guī)范土地增值稅清算管理，根據《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則、《國家稅務總局關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發(fā)〔2006〕187號)、《國家稅務總局關于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》(國稅發(fā)〔2009〕91號)、《國家稅務總局關于加強土地增值稅征管工作的通知》（國稅發(fā)〔2010〕53號）等規(guī)定，制定本辦法。

第二條  本辦法適用于山東省范圍內（不含青島市）房地產開發(fā)項目土地增值稅清算管理工作。

第三條 本辦法所稱土地增值稅清算是指從事房地產開發(fā)的企業(yè)（以下簡稱房地產開發(fā)企業(yè)）在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關政策規(guī)定，計算房地產開發(fā)項目應當繳納的土地增值稅稅額，向房地產項目所在地主管稅務機關（以下簡稱主管稅務機關）提供有關資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結清該房地產開發(fā)項目應當繳納土地增值稅稅款的行為。

第四條 房地產開發(fā)企業(yè)應當向主管稅務機關如實申報土地增值稅稅款，保證納稅申報的真實性、準確性和完整性。

第五條 主管稅務機關應當依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關政策規(guī)定，實施項目管理，提供納稅服務，開展土地增值稅清算審核，依法辦理土地增值稅補(退)稅手續(xù)。

第二章  項目管理

第六條 房地產開發(fā)企業(yè)應當在取得土地使用權并獲得房地產開發(fā)項目施工許可后30日內，向主管稅務機關報送土地增值稅項目登記信息，并在每次轉讓（預售）房地產時，按月報送項目的進度和變化情況。

主管稅務機關應當加強房地產開發(fā)項目的日常稅收管理，按項目分別建立檔案、設置臺帳，對項目立項、規(guī)劃設計、施工、預售、竣工驗收、工程結算、項目清盤等房地產開發(fā)全過程情況實行跟蹤監(jiān)控，做到稅務管理與項目開發(fā)同步。

第七條 土地增值稅以政府規(guī)劃部門核發(fā)的《建設工程規(guī)劃許可證》確認的房地產開發(fā)項目為單位進行清算，對連續(xù)24個月內規(guī)劃、施工的房地產開發(fā)項目，可將相關《建設工程規(guī)劃許可證》確認的房地產開發(fā)項目合并為一個單位進行清算。

第八條 房地產開發(fā)企業(yè)應當根據清算單位合理歸集收入、成本、費用。

第三章  預征管理

第九條 房地產開發(fā)企業(yè)在土地增值稅清算申報前轉讓房地產取得的收入應當按預征率計算申報繳納土地增值稅。

第十條 轉讓房地產取得的收入是指房地產開發(fā)企業(yè)轉讓房地產實際取得的全部價款和其他經濟利益，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。

營改增后，納稅人轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅銷項稅額；適用簡易計稅方法的納稅人，其轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅應納稅額。

第十一條 房地產開發(fā)企業(yè)采取預收款方式預售自行開發(fā)的房地產項目的，按照以下方法確定土地增值稅預征計征依據：

土地增值稅預征計征依據=預收款-應預繳增值稅稅款

第十二條 房地產開發(fā)項目中同時包含普通住宅、非普通住宅和其他類型房地產的，應當按房地產的類型分別核算收入，適用相應的預征率計征土地增值稅。土地增值稅預征率：普通住宅預征率2%-3%、非普通住宅預征率2%-3%、其他類型房地產預征率2%-4%。

各市稅務局在上述規(guī)定的幅度內確定適當的預征率，并報省稅務局備案。

第十三條 房地產開發(fā)企業(yè)處置非地下人防設施建造的車庫(位)等設施取得的收入，凡房地產開發(fā)企業(yè)與業(yè)主簽訂銷售合同(或協議等)并轉讓產權的，應預征土地增值稅。

房地產開發(fā)企業(yè)轉讓經政府批準建設的廉租住房、公共租賃住房、經濟適用房等保障性住房，棚戶區(qū)改造安置住房、危舊房改造安置住房等取得的收入，暫不預征土地增值稅。

第十四條 房地產開發(fā)企業(yè)應于月(或季)末15日內向主管稅務機關申報繳納土地增值稅。

第四章  清算申報

第十五條 房地產開發(fā)企業(yè)符合下列條件之一的，應進行土地增值稅清算：

（一）房地產開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；

（二）整體轉讓未竣工決算房地產開發(fā)項目的；

（三）直接轉讓土地使用權的。

第十六條 對符合以下條件之一的，主管稅務機關可要求房地產開發(fā)企業(yè)進行土地增值稅清算：

（一）已竣工驗收的房地產開發(fā)項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；

（二）取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

（三）房地產開發(fā)企業(yè)申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。

對前款所列第（三）項情形，應在辦理注銷登記前進行土地增值稅清算。

第十七條 上述第十五條、第十六條中所稱“全部竣工”“已竣工驗收”是指房地產開發(fā)產品符合下列條件之一的情形：

（一）開發(fā)產品竣工證明材料已報房地產管理部門備案；

（二）開發(fā)產品已開始投入使用；

（三）開發(fā)產品已取得了初始產權證明。

第十八條 符合本辦法第十五條規(guī)定的應清算項目，房地產開發(fā)企業(yè)應在滿足條件之日起90日內到主管稅務機關辦理清算手續(xù)，并結清應繳納的土地增值稅稅款。

符合本辦法第十六條規(guī)定的可清算項目，主管稅務機關應每年作出評估，確定是否需要清算，對確定需要清算的項目，由主管稅務機關下達清算通知，房地產開發(fā)企業(yè)應在收到清算通知之日起90日內辦理清算手續(xù)，并結清應繳納的土地增值稅稅款。

第十九條 房地產開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算申報時，應提供下列清算資料：

（一）土地增值稅納稅申報表；

（二）房地產開發(fā)項目清算說明及其相關資料，主要內容包括房地產開發(fā)項目立項、用地、關聯方交易、融資、稅款繳納、不同類型房產的銷售情況、成本費用分攤方式等基本情況和主管稅務機關需要了解的其它情況；   

（三）不動產權證（國有土地使用權證）、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房預售許可證、測繪報告、竣工驗收證明；

（四）土地使用權出讓（轉讓）合同、支付地價款憑證；  

（五）拆遷（回遷）合同、支付憑證、簽收花名冊、簽收憑證；

（六）銀行貸款合同、銀行貸款利息結算憑證；

（七）項目規(guī)劃、設計、勘察、工程招投標、工程施工、材料采購等合同和有效憑證；

（八）商品房銷售合同統計表、銷售明細表； 

（九）發(fā)票臺賬，轉讓房地產的收入、成本和費用有關證明資料及記賬憑證；

（十）開發(fā)項目中的公共配套設施，應按照建成后產權屬于全體業(yè)主所有、無償移交給政府或公用事業(yè)單位、自用、出租、有償轉讓進行分項分類說明，并提供相關證明資料；

（十一）直接組織、管理開發(fā)項目人員花名冊及工資明細；   

（十二）轉讓房地產有關稅金的完稅憑證；

（十三）房地產開發(fā)企業(yè)委托涉稅專業(yè)服務機構進行清算鑒證的項目，應報送土地增值稅清算鑒證報告；

（十四）不允許在增值稅銷項稅額中計算抵扣的進項稅額相關資料。

第二十條 主管稅務機關收到房地產開發(fā)企業(yè)清算申報資料后，對符合清算條件且報送清算資料完備的，予以受理;對符合清算條件但報送清算資料不完備的，應當要求房地產開發(fā)企業(yè)在15日內補齊清算資料后，予以受理；對不符合清算條件的，不予受理。

主管稅務機關做出予以受理、補正資料、不予受理決定時，應當向房地產開發(fā)企業(yè)送達《稅務事項通知書》。

第五章  清算審核

第二十一條 主管稅務機關受理房地產開發(fā)企業(yè)清算申報資料后，應當自受理清算申報之日起90日內完成清算審核，出具清算審核結論。如因清算審核過程中需補正資料未補正、房地產開發(fā)企業(yè)在清算期間停產停業(yè)或存在稅企分歧等特殊情形無法在90日內完成審核的，經縣（市、區(qū)）稅務局局長批準可以延長審核期限，延長的時間不得超過90天。

第二十二條 在清算審核中，發(fā)生以下情形之一、經主管稅務機關集體研究決定可以中止審核，并書面通知房地產開發(fā)企業(yè)。中止審核的時間，不計入主管稅務機關審核期限。中止審核的情形消失后，應當根據房地產開發(fā)企業(yè)申請或由主管稅務機關主動恢復清算審核：

（一）因受不可抗力因素影響無法進行清算審核的；

（二）法院、檢察院、公安等部門調取房地產開發(fā)企業(yè)賬簿、憑證等資料立案檢查，主管稅務機關無法進行清算審核的。

第二十三條 清算審核包括案頭審核、實地審核。案頭審核是指對房地產開發(fā)企業(yè)報送的清算資料進行數據、邏輯審核，重點審核項目歸集的一致性、數據計算的準確性等。實地審核是指在案頭審核的基礎上，通過對房地產開發(fā)項目實地查驗等方式，對房地產開發(fā)企業(yè)申報情況的客觀性、真實性、合理性進行審核。

第二十四條 主管稅務機關應當組建清算審核專項工作組，依照稅收法律、法規(guī)、規(guī)章、規(guī)范性文件規(guī)定，開展審核工作。

第二十五條 土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補、退房款的，應當在計算土地增值稅時予以調整。

第二十六條 對房地產開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產品用于安置回遷戶、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發(fā)生所有權轉移時應視同銷售房地產。其收入按下列方法和順序確定：

（一）按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定；

（二）由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。

第二十七條 房地產開發(fā)企業(yè)申報的房地產銷售價格明顯偏低且無正當理由的，主管稅務機關應當要求其提供書面說明及相關證明材料，參照本辦法第二十六條規(guī)定確定計稅價格。

對房地產銷售價格明顯偏低的以下情形，可視為有正當理由：

（一）法院判決或裁定的轉讓價格；

（二）采取政府指導價、限價等非市場定價方式銷售，能提供相關主管部門證明資料的；

（三）主管稅務機關認定的其他合理情形。

第二十八條 對房地產開發(fā)企業(yè)在土地“招拍掛”環(huán)節(jié)，與政府約定在項目內建設配建房并無償移交政府指定單位的，土地增值稅應按照不含增值稅收入確認收入。

第二十九條 土地增值稅扣除項目按以下規(guī)定處理：

（一）取得土地使用權所支付的金額，包括為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規(guī)定交納的有關費用。

1.以出讓方式取得土地使用權的，為支付的土地出讓金;以行政劃撥方式取得土地使用權的，為轉讓土地使用權時按規(guī)定補交的出讓金;以轉讓方式取得土地使用權的，為支付的地價款。

2.房地產開發(fā)企業(yè)在取得土地使用權時按國家統一規(guī)定交納的有關費用，包括為取得土地使用權所支付的契稅。

3.土地出讓合同中約定分期繳納土地出讓金的利息，計入取得土地使用權所支付的金額，準予扣除。房地產開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費不得扣除。  

4.對房地產開發(fā)企業(yè)在土地“招拍掛”環(huán)節(jié)，與政府約定在項目內建設配建房并無償移交政府指定單位的，建設配建房發(fā)生的建筑安裝工程費，作為土地成本在土地增值稅清算中予以扣除。     

（二）房地產開發(fā)成本，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用。

1.土地征用及拆遷補償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償的凈支出、安置動遷用房支出等，其扣除金額根據補償協議、簽收清冊、收付款憑據等相關資料確定。

（1）拆遷補償費應當是真實發(fā)生和實際支付的，支付給被拆遷人的拆遷補償、拆遷（回遷）合同和簽收花名冊或簽收憑據應當一一對應。

（2）房地產開發(fā)企業(yè)用建造的本項目房地產安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，參照本辦法第二十六條規(guī)定確認收入，同時計入房地產開發(fā)項目的拆遷補償費。房地產開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產開發(fā)企業(yè)的補差價款，應當抵減本項目拆遷補償費。

（3）房地產開發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價值參照本辦法第二十六條規(guī)定計算，計入本項目的拆遷補償費；異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。

（4）貨幣安置拆遷的支出，房地產開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據計入拆遷補償費。

2.前期工程費，包括規(guī)劃、設計、項目可行性研究和水文、地質、勘察、測繪、“三通一平”等支出。

（1）房地產開發(fā)企業(yè)委托其他單位進行規(guī)劃、設計、項目可行性研究和水文、地質、勘察、測繪的，提供服務的單位應當符合相關法律法規(guī)關于資質和收費標準的要求。

（2）在項目規(guī)劃報建時，按政府規(guī)定繳納的相關費用允許扣除。

3.建筑安裝工程費，包括以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費、以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費。

（1）發(fā)生的費用應當與工程造價審計報告、工程結算報告、工程施工合同記載內容相符。

（2）房地產開發(fā)企業(yè)自購建筑材料時，自購建筑材料費用不得重復計算扣除。

（3）房地產開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗收后，根據合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項目的質量保證金，在計算土地增值稅時，建筑安裝施工企業(yè)已就質量保證金對房地產開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開具發(fā)票的，扣留的質保金不得扣除。

（4）房地產開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產開發(fā)成本。

銷售已裝修的房屋，裝修費用不包括房地產開發(fā)企業(yè)自行采購或委托裝修公司購買的家用電器、家具所發(fā)生的支出，也不包括與房地產連接在一起、但可以拆除且拆除后無實質性損害的物品所發(fā)生的支出。

隨房屋一同出售的以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設備和配套設施，如整體中央空調、戶式小型中央空調、固定式衣柜櫥柜等，其外購成本允許扣除?！　?/p>

（5）清算項目以外單獨建造的樣板房、售樓部，其建造費、裝修費等不得計入房地產開發(fā)成本。

（6）實際發(fā)生并支付的工程監(jiān)理費允許扣除。

（7）營改增后，房地產開發(fā)企業(yè)接受建筑安裝服務取得的增值稅發(fā)票，應當在發(fā)票的備注欄注明建筑服務發(fā)生地縣（市、區(qū)）名稱及項目名稱，否則不得計入土地增值稅扣除項目金額。

4.基礎設施費，包括開發(fā)過程中所發(fā)生的開發(fā)小區(qū)內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程支出。

5.公共配套設施費，包括房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設施。

（1）建成后產權屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除；

（2）建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除；

（3）建成后有償轉讓的，應當計算收入，并準予扣除成本、費用；

（4）房地產開發(fā)企業(yè)將公共配套設施等轉為自用或出租，不確認收入，其應當分攤的成本、費用也不允許扣除；

（5）同時開發(fā)多個房地產開發(fā)項目，但公共配套設施滯后建設的，滯后建設的公共配套設施按照受益對象分攤扣除。

6.開發(fā)間接費用，是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工社會保險費、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。

（1）企業(yè)行政管理部門（總部）為組織和管理生產經營活動而發(fā)生的管理費用，不得作為開發(fā)間接費用予以扣除；

（2）房地產開發(fā)企業(yè)委托代建支付的代建管理費，不得作為開發(fā)間接費用予以扣除。

（三）房地產開發(fā)費用，是指與房地產開發(fā)項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。

1.財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產開發(fā)項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發(fā)費用，按照“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發(fā)成本”金額之和的5%計算扣除。據實扣除的，應當提供貸款合同、利息結算單據以及發(fā)票。

房地產開發(fā)企業(yè)向金融機構支付的咨詢費等非利息支出以及因逾期還款，金融機構收取的超過貸款期限的利息、罰息等款項，不得作為利息支出扣除。

2.凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發(fā)費用按照“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發(fā)成本”金額之和的10%計算扣除。全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。

3.既有向金融機構借款，又有其他借款的，其房地產開發(fā)費用計算扣除時不能同時適用本項第1目、第2目所述兩種辦法。

（四）與轉讓房地產有關的稅金，包括房地產開發(fā)企業(yè)繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅、印花稅、教育費附加、地方教育附加。

1.營改增后，計算土地增值稅增值額的扣除項目中“與轉讓房地產有關的稅金”不包括增值稅。

2.營改增后，房地產開發(fā)企業(yè)實際繳納的城市維護建設稅、教育費附加，凡能夠按清算項目準確計算的，允許據實扣除。凡不能按清算項目準確計算的，則按該清算項目預繳增值稅時實際繳納的城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加扣除。

（五）財政部規(guī)定的其他扣除項目。對從事房地產開發(fā)的納稅人可按“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發(fā)成本金額”之和，加計20%扣除。

第三十條 房地產開發(fā)扣除項目應當符合下列要求： 

（一）扣除項目所歸集的各項成本和費用，必須實際發(fā)生且取得合法有效憑證，未取得合法有效憑證的不得扣除。本辦法所稱合法有效憑證是指：

1.支付給境內單位或者個人的款項，且該單位或者個人發(fā)生的行為屬于營業(yè)稅或者增值稅征收范圍的，以單位或者個人開具的發(fā)票為合法有效憑證；

2.支付給境外單位或者個人的款項，以該單位或者個人的簽收單據為合法有效憑證，稅務部門對簽收單據有疑義的，可以要求其提供境外公證機構的確認證明；

3.支付的行政事業(yè)性收費或者政府性基金，以取得的財政票據為合法有效憑證；

4.其他合法有效憑證。

（二）扣除項目金額應當準確地在各扣除項目中分別歸集，不得混淆。

（三）扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用必須是在清算項目開發(fā)中直接發(fā)生的或應當分攤的。

（四）扣除項目涉及的增值稅進項稅額，允許在銷項稅額中計算抵扣的，不計入扣除項目；不允許在銷項稅額中計算抵扣的，可以計入扣除項目。

（五）屬于多個清算單位共同的土地成本，原則上應當按清算單位占地面積占土地總面積的比例計算分攤。無法取得清算單位占地面積的，按清算單位規(guī)劃建筑面積占總規(guī)劃建筑面積的比例計算分攤。

屬于多個清算單位共同的其他成本費用，按清算單位規(guī)劃建筑面積占規(guī)劃總建筑面積的比例計算分攤。　

（六）同一清算單位中的土地成本、其他成本費用，按不同類型房地產可售建筑面積占總可售建筑面積的比例計算分攤。對于清算項目能夠提供獨立的土地出讓合同、劃撥協議、投資協議的，土地成本可直接歸集到受益對象。

（七）對于單獨簽訂裝修合同、單獨結算、有明確受益對象的室內精裝修成本，可直接歸集。

（八）對同一類事項，應當采取相同的會計政策或處理方法。會計核算與稅務處理規(guī)定不一致的，以稅務處理規(guī)定為準。

第三十一條 房地產開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產轉為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產權未發(fā)生轉移，不征收土地增值稅，在清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。

第三十二條 房地產開發(fā)企業(yè)處置利用地下人防設施建造的車庫（位）等設施取得的收入，不征收土地增值稅，在清算時不列收入，不扣除相應的成本。

不予扣除的成本=測繪報告確定的地下人防設施建筑面積÷測繪報告確定的總建筑面積×建筑安裝工程費（不包含有明確受益對象的室內精裝修成本）

房地產開發(fā)企業(yè)將地下人防設施無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除。

第三十三條 房地產開發(fā)企業(yè)購買在建項目后，繼續(xù)投入資金進行后續(xù)建設，在清算時，其購買在建項目所支付的價款和契稅允許扣除，但不得作為房地產開發(fā)費用按比例計算扣除以及加計20%扣除的基數。后續(xù)建設支出的扣除項目處理按照土地增值稅清算的有關規(guī)定執(zhí)行。

第六章  清算稅款征收

第三十四條 房地產開發(fā)企業(yè)辦理清算申報后，在主管稅務機關出具清算審核結論前，預售（銷售）房產取得的收入，應當根據清算申報結果，按照尾盤銷售申報繳納土地增值稅。

第三十五條 房地產開發(fā)企業(yè)符合以下條件之一的，主管稅務機關可實行核定征收：

（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應當設置但未設置賬簿的；

（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的； 

（三）雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉讓收入或扣除項目金額的；

（四）符合土地增值稅清算條件，房地產開發(fā)企業(yè)未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經主管稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的；

（五）申報的計稅依據明顯偏低，又無正當理由的。

第三十六條 實行核定征收的項目，須經主管稅務機關集體研究確定。房地產開發(fā)企業(yè)直接轉讓國有土地使用權的，原則上不得核定征收。

第三十七條  主管稅務機關對房地產開發(fā)項目進行核定征收時，應當分別核定收入或者扣除項目金額，確定增值額，按照適用稅率計算土地增值稅。

（一）收入的核定參照本辦法第二十六條確認；

（二）扣除項目的核定按下列方法和順序確認：

1.土地價款

（1）土地管理部門提供的土地價款證明，契稅完稅憑證，人民法院判決、裁定的土地轉讓價格，人民法院執(zhí)行不動產拍賣的土地成交價格等；

（2）當年度同類地段交易價格；

（3）當年度同類地段基準地價。

2.房地產開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發(fā)間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，主管稅務機關可參照以下方法，核定上述四項開發(fā)成本的單位面積金額標準，并據以計算扣除：

（1）參照當地建設工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結合房屋結構、用途、區(qū)位等因素，核定單位建筑面積扣除項目金額標準；

（2）參照已完成清算審核的同期同類項目清算數據。

第三十八條 按照本辦法第三十七條規(guī)定無法計算土地增值稅的，可采取核定征收率方式核定征收。核定征收率：普通住宅5%；非普通住宅、其他類型房地產6%。    

第三十九條  采取核定征收方式進行清算的，主管稅務機關應當向房地產開發(fā)企業(yè)送達《稅務事項通知書》，告知其核定征收的理由、依據、稅款計算方法以及享有的權利義務。

第四十條 主管稅務機關作出清算審核結論后，應當制作《稅務事項通知書》，確定辦理補、退稅期限，并將審核結果書面通知房地產開發(fā)企業(yè)。主管稅務機關確定的補繳稅款期限原則上不得超過90日。房地產開發(fā)企業(yè)提出退稅申請的，主管稅務機關應當自受理退稅申請之日起90日內辦理退還手續(xù)。

第四十一條 房地產開發(fā)項目清算后銷售或有償轉讓的，房地產開發(fā)企業(yè)應當按規(guī)定進行土地增值稅尾盤申報。

扣除項目金額=單位建筑面積成本費用×清算后銷售（轉讓）面積

單位建筑面積成本費用=清算審核結論確認的扣除項目總金額（不含與轉讓房地產有關的稅金）÷總可售建筑面積

采取核定征收率核定征收的，房地產開發(fā)企業(yè)應按照不同類型的核定征收率進行土地增值稅尾盤申報。

第四十二條 房地產開發(fā)企業(yè)自結算繳納土地增值稅清算稅款之日起三年內發(fā)生下列情形之一的，可向主管稅務機關一次性提出申請，調整清算稅額，退還多繳的土地增值稅稅款：

（一）清算時未取得合法有效憑證而在清算后取得的；

（二）清算時未支付款項而在清算后支付的；

（三）清算時應當分攤但實際未能分攤的共同的成本費用，清算后能夠按照受益對象、采用合理的分配方法分攤的。

第七章  法律責任

第四十三條 應進行土地增值稅清算的或經主管稅務機關確定可進行清算的房地產開發(fā)企業(yè)，未按照規(guī)定報送涉稅資料或者辦理清算手續(xù)的，經主管稅務機關責令限期改正，逾期仍不改正的，以及提供虛假清算資料、擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的，由主管稅務機關按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則等有關規(guī)定處理。

第四十四條 涉稅專業(yè)服務機構及其涉稅服務人員出具虛假報告或涉稅文書的，按照國家稅務總局關于涉稅專業(yè)服務監(jiān)管的相關規(guī)定處理。

第四十五條 主管稅務機關完成土地增值稅清算審核后，如發(fā)現房地產開發(fā)企業(yè)存在少計收入或者多計扣除項目等稅收違法行為，按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則等有關規(guī)定處理?！　　　?/p>

第四十六條 主管稅務機關完成土地增值稅清算審核后，如審計、財政等部門檢查發(fā)現房地產開發(fā)企業(yè)仍存在稅收違法行為，按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則等有關規(guī)定處理。

第八章  附 則

第四十七條 本辦法未盡事項按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則和現行土地增值稅政策的有關規(guī)定執(zhí)行?！　　　?/p>

第四十八條 本辦法自2022年9月21日起施行，此前已受理清算申報，但未出具清算審核結論的，按本辦法處理。