房地產(chǎn)開發(fā)中的“售后返租”如何確認(rèn)轉(zhuǎn)讓收入

來源: 江蘇地稅編輯： 2014/12/31 11:11:18　字體：大小

　　案情簡介：稅務(wù)機(jī)關(guān)在某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的土地增值稅清算過程中，發(fā)現(xiàn)該房地產(chǎn)公司將其開發(fā)項(xiàng)目采取非常優(yōu)惠的價格（促銷價格）進(jìn)行銷售，同時與購房者約定須將此房產(chǎn)低價租與該房地產(chǎn)公司使用若干年。在確認(rèn)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入時納稅人與稅務(wù)人員產(chǎn)生分歧，納稅人認(rèn)為應(yīng)以促銷價格確認(rèn)收入，而稅務(wù)人員認(rèn)為此行為屬于“售后返租”，名義上是開發(fā)商讓利給購房者，實(shí)質(zhì)上是低價取得了該不動產(chǎn)使用權(quán)（即其他經(jīng)濟(jì)利益），應(yīng)將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益確認(rèn)為轉(zhuǎn)讓收入，依法計征土地增值稅。

　　稅法分析：根據(jù)《江蘇省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅有關(guān)業(yè)務(wù)問題的公告》（蘇地稅規(guī)〔2012〕1號），單位和個人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，同時要求購房者將所購房地產(chǎn)無償或低價給轉(zhuǎn)讓方或者轉(zhuǎn)讓方的關(guān)聯(lián)方使用一段時間，其實(shí)質(zhì)是轉(zhuǎn)讓方獲取與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益。對以此方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為，應(yīng)將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益確認(rèn)為轉(zhuǎn)讓收入，依法計征土地增值稅。如轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)價款以外的有關(guān)經(jīng)濟(jì)收益無法確認(rèn)的，應(yīng)判斷其轉(zhuǎn)讓價格是否明顯偏低。對轉(zhuǎn)讓價格明顯偏低且無正當(dāng)理由的，應(yīng)采用評估或其他合理的方法確定其轉(zhuǎn)讓收入，依法計征土地增值稅。因此，本案中應(yīng)將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益確認(rèn)為轉(zhuǎn)讓收入，依法計征土地增值稅。

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