最近一段時(shí)間，有關(guān)央行提高二次房貸首付的話題很是熱鬧了一陣子。
然而，就在人們還在為“第二套房”糾纏不清之時(shí)，來自國土資源部和國家稅務(wù)總局方面的消息顯示，物業(yè)稅的出臺(tái)已如箭在弦，除“銀根”外“地根”也同時(shí)收緊。 種種跡象表明，樓市正經(jīng)歷有史以來最嚴(yán)厲調(diào)控。
樓市遭遇最嚴(yán)厲調(diào)控
據(jù)新華社報(bào)道，國家稅務(wù)總局相關(guān)負(fù)責(zé)人10月12日在稅務(wù)總局前三季度稅收情況新聞發(fā)布會(huì)上表示，目前正在積極穩(wěn)妥地進(jìn)行物業(yè)稅出臺(tái)前的準(zhǔn)備工作。有分析人士指出，這一動(dòng)態(tài)傳遞的信息意味著物業(yè)稅從“空轉(zhuǎn)”到落實(shí)或許僅剩下一步之遙。
據(jù)上述人士介紹，從2003年起，稅務(wù)總局和財(cái)政部就先后批準(zhǔn)了北京、江蘇、深圳等六個(gè)省市作為試點(diǎn)先行單位，進(jìn)行房地產(chǎn)模擬評(píng)稅試點(diǎn)。今年又批準(zhǔn)了河南、安徽、福建、大連四個(gè)地區(qū)部分區(qū)域作為房地產(chǎn)模擬評(píng)稅擴(kuò)大試點(diǎn)范圍。
這位負(fù)責(zé)人同時(shí)表示，稅務(wù)總局和財(cái)政部加強(qiáng)了與有關(guān)專家及國際組織的合作、溝通、聯(lián)系，創(chuàng)建了符合國情的評(píng)稅工作模式，開發(fā)了計(jì)算機(jī)評(píng)稅軟件，建立了政府部門間的良好合作關(guān)系，同時(shí)也培養(yǎng)了一批專業(yè)人才。上述大量準(zhǔn)備工作為物業(yè)稅的開征創(chuàng)造了條件。
除物業(yè)稅可能出臺(tái)之外，上周，值得關(guān)注的消息措施還包括央行再次提高存款準(zhǔn)備金率及國土資源部新頒布的39號(hào)文件。
10月13日下午央行發(fā)布公告稱：決定自2007年10月25日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。這是央行今年以來第八次上調(diào)銀行存款準(zhǔn)備金率。在此之前，央行發(fā)行了1500億元央票，此舉與提高存款準(zhǔn)備金率均被業(yè)界視為央行意欲再次加息前兆。僅進(jìn)入2007年以來央行已連續(xù)五次升息，貨幣政策出臺(tái)接連不斷。有金融專家斷言，年底央行肯定還會(huì)繼續(xù)加息。
上周，繼9月末央行與銀監(jiān)會(huì)發(fā)布房貸新政以后，國土資源部頒布了《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》國土資源部部長令200739號(hào)，簡稱39號(hào)令，進(jìn)一步嚴(yán)格和規(guī)范土地的招拍掛制度，收緊土地融資，嚴(yán)控土地開發(fā)期限，其中明確規(guī)定：“未按出讓合同約定繳清全部土地出讓價(jià)款的，不得發(fā)放國有建設(shè)用地使用權(quán)證書，也不得按出讓價(jià)款繳納比例分割發(fā)放國有建設(shè)用地使用權(quán)證書�！痹摲ㄒ�(guī)將于11月1日起正式實(shí)施。
與央行連續(xù)加息及提高二次房貸首付相比，開征物業(yè)稅與明令禁止開發(fā)商分期領(lǐng)取土地證顯然更像是兩枚“重榜炸彈”。
今年早些時(shí)候，由于傳聞物業(yè)稅可能即將出臺(tái)，許多打算二次置業(yè)或欲購買高檔住宅的市民均推遲了購房計(jì)劃，京城大戶型高檔住宅市場驟然遇冷，時(shí)至今日，其元?dú)馊晕赐耆謴?fù)。京城大戶型高檔住宅銷售仍然相對低迷。
實(shí)際上，從2005年國務(wù)院出臺(tái)“國八條”算起，包括后來的“國六條”、限制外資政策、加強(qiáng)住房保障、提高二次房貸首付、歷次加息以及提高存款準(zhǔn)備金率，兩年多的時(shí)間，調(diào)控政策出臺(tái)之密集、數(shù)量之多、時(shí)間持續(xù)之長、措施之嚴(yán)厲，在我國房地產(chǎn)發(fā)展史上均屬罕見。
樓市會(huì)否降溫？
“樓市未來可能會(huì)出現(xiàn)一定程度的觀望情緒，但目前還很難說會(huì)降溫�！�10月11日，戴德梁行華北區(qū)董事總經(jīng)理雷志超先生在接受中國經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)表示，央行提高二次房貸首付對于購房者來說，影響并不是很大�！澳苜I得起第二套房的人，首付提高10％對于他們來說并不會(huì)很在乎。”雷志超稱。
按照央行新的貸款政策，貸款購買第二套房產(chǎn)將在現(xiàn)有基準(zhǔn)利率上再上調(diào)10％的浮動(dòng)利率。以同樣貸款60萬元，貸款期限20年購買第二套房計(jì)算，新政策出臺(tái)后除了首付門檻提高了10％外，若與2004年第一次加息時(shí)利率水平比較，購房者還將多支出30.6萬元的真金白銀。對于普通百姓來說，這是一個(gè)相當(dāng)驚人的數(shù)字。
“銀行提高首付款比例，是對開發(fā)商資金鏈的重要考驗(yàn)。資金來源方面，商業(yè)銀行將嚴(yán)格控制房地產(chǎn)開發(fā)貸款，比如項(xiàng)目資本金比例達(dá)不到35％，商業(yè)銀行不得發(fā)放任何形式的貸款，開發(fā)商面臨資金短缺的壓力。銷售收入方面，由于提高第二套房首付比例及利率，房產(chǎn)投資及部分自住需求都將受到一定的抑制，銷售房款的回收進(jìn)度因此將受到一定影響�！辨溂业禺a(chǎn)相關(guān)人士認(rèn)為，加息及物業(yè)稅是最有可能兌現(xiàn)并對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性影響的政策。
“在目前整體經(jīng)濟(jì)快速增長情況下，加息更大的目的在于緩解通貨膨脹的壓力，但是近兩年來頻繁的加息對房地產(chǎn)行業(yè)所產(chǎn)生的疊加效應(yīng)已不容忽視。”有專家進(jìn)而指出，樓市降溫或再所難免。
最近一攬子的政策效果在部分城市已經(jīng)顯露出端倪。央行上�？偛拷瞻l(fā)布的三季度貨幣信貸運(yùn)行顯示，在央行“進(jìn)一步控制投放”政策下，上海9月房貸增速回落，滬上樓市“金九銀十”風(fēng)光不再，與此同時(shí)央行數(shù)據(jù)顯示：房貸已經(jīng)成為上海人最大的負(fù)擔(dān)！另悉，為控制風(fēng)險(xiǎn)，上海對“第二套房”已停止發(fā)放定息房貸，建行上海分行則計(jì)劃“從嚴(yán)”控制第二套房貸首付，并擬提高至五成。
深圳國土房產(chǎn)局公布的銷售數(shù)據(jù)顯示，進(jìn)入10月份后，深圳樓市非但未出現(xiàn)“金九”盛景，新房還出現(xiàn)了急劇萎縮。據(jù)10月1日—9日的公示數(shù)據(jù)，深圳新房成交1.82萬平方米，日均僅為2026平方米，環(huán)比9月日均成交量下降高達(dá)八成之多。
業(yè)內(nèi)人士表示，分期領(lǐng)證是過去開發(fā)商典型的打政策擦邊球行為，國土資源部部長令如得到切實(shí)執(zhí)行，將對開發(fā)商通過拖欠土地出讓金同時(shí)撬動(dòng)多個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的做法提出嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，同時(shí)對這類開發(fā)商的資金鏈也是一大嚴(yán)峻考驗(yàn)。另有專家表示，相關(guān)金融調(diào)控措施將促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)重組整合，隨著地價(jià)的上漲，越來越多的小公司將在競爭中被淘汰出局。
