在現(xiàn)行制度下，投資性房地產(chǎn)沒有作為單獨的一項資產(chǎn)反映，而是與企業(yè)自用房地產(chǎn)一樣納入固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)進(jìn)行核算，這在一定程度上不利于反映企業(yè)房地產(chǎn)的實際構(gòu)成情況及各類房地產(chǎn)對企業(yè)經(jīng)營成果的貢獻(xiàn)情況。對比《企業(yè)會計準(zhǔn)則－投資性房地產(chǎn)》（征求意見稿）和現(xiàn)有的會計準(zhǔn)則，筆者認(rèn)為，新準(zhǔn)則的特點除進(jìn)一步規(guī)范投資性房地產(chǎn)的信息披露外，最大的突破在于引入公允價值計量的方法。

　　投資性房地產(chǎn)需要單獨列示

　　投資性房地產(chǎn)在征求意見稿中是指為賺取租金或資本增值而持有的房地產(chǎn)，通常情況下投資性房地產(chǎn)包括企業(yè)以投資為目的而擁有的土地使用權(quán)及房屋建筑物和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出租的開發(fā)產(chǎn)品。在現(xiàn)行會計制度中，非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以投資為目的而擁有的土地使用權(quán)及房屋建筑物是作為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)進(jìn)行核算的。

　　而在此前財政部頒布的《關(guān)于執(zhí)行〈企業(yè)會計制度〉和相關(guān)會計準(zhǔn)則有關(guān)問題解答（四）》（簡稱《解答四》）的通知中，第九點曾對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出租的開發(fā)產(chǎn)品有單獨的解釋過。《解答四》規(guī)定對于這類資產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)設(shè)置“出租開發(fā)產(chǎn)品”科目，并在其下設(shè)置“出租產(chǎn)品”和 “出租產(chǎn)品攤銷”二個明細(xì)科目，核算企業(yè)開發(fā)完成用于出租經(jīng)營的土地和房屋的實際成本以及出租產(chǎn)品攤銷的價值。企業(yè)在期末編制報表時對于意圖出售而暫時出租的開發(fā)產(chǎn)品的賬面價值，規(guī)定在資產(chǎn)負(fù)債表的“存貨”項目內(nèi)列示；對于以出租為目的的出租開發(fā)產(chǎn)品的賬面價值，規(guī)定在資產(chǎn)負(fù)債表的“其他長期資產(chǎn)”項目中列示。同時，在會計報表附注中披露出租房地產(chǎn)的成本、租賃合同主要條款等內(nèi)容。

　　可以看到，征求意見稿在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出租的開發(fā)產(chǎn)品上基本延用了現(xiàn)行會計處理的單獨反映的處理辦法，同時把非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以投資為目的而持有的土地使用權(quán)及房屋建筑物亦納入該準(zhǔn)則的范圍內(nèi)，作為區(qū)別于固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)的一項資產(chǎn)單獨進(jìn)行反映。

　　公允價值模式大膽的嘗試

　　除了在報表中單獨反映外，征求意見稿的另外一個特點是適當(dāng)?shù)匾昧斯蕛r值計價模式，進(jìn)一步地明確了投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量及其信息披露。就目前情況看，投資性房地產(chǎn)的公允價值在某些情況下是可以取得的，但考慮到我國的房地產(chǎn)市場還不夠成熟，交易信息的公開程度還不夠高，征求意見稿未完全采用公允價值模式，企業(yè)應(yīng)于會計期末采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量，如果有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠地取得，應(yīng)當(dāng)采用公允價值模式。

　　公允價值模式符合投資性房地產(chǎn)的特性，更能夠較好地反映投資性房地產(chǎn)的市場價值和盈利能力，但由于公允價值的確認(rèn)仍然是一個難點，在現(xiàn)階段的實務(wù)操作中容易被利用為利潤操縱的工具，因此財政部在前次修訂的《企業(yè)會計準(zhǔn)則－債務(wù)重組》和《企業(yè)會計準(zhǔn)則－非貨幣性交易》中已經(jīng)開始淡化公允價值概念。在這種背景下，征求意見稿出乎意料地引入公允價值模式，可以說是一個重大的突破。

　　仔細(xì)查閱2004年的房地產(chǎn)開發(fā)上市公司的年報，基本上都按照《解答四》的規(guī)定，對自行開發(fā)的房地產(chǎn)用于對外出租的開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行了追溯調(diào)整，并按以出售為目的而暫時出租和以出租為目的的開發(fā)產(chǎn)品，分別在資產(chǎn)負(fù)債表的存貨和其他長期資產(chǎn)列示。如某上市公司在其他長期資產(chǎn)的附注中披露，按《解答四》的規(guī)定，將公司以出租目的自行開發(fā)房地產(chǎn)從“存貨”項目轉(zhuǎn)入“其他長期資產(chǎn)”項目列示，同時對出租開發(fā)產(chǎn)品當(dāng)期賬面價值的增減變動情況和租賃合同主要條款進(jìn)行了披露，這些基本上都跟征求意見稿中對投資性房地產(chǎn)采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計量的要求相符。

　　唯應(yīng)值得注意的是，按照征求意見稿的規(guī)定，如果企業(yè)所擁有的投資性房地產(chǎn)有活躍的房地產(chǎn)交易市場供其交易，且該房地產(chǎn)交易市場能提供該類或類似的房地產(chǎn)市場價格及其他相關(guān)信息，則企業(yè)應(yīng)當(dāng)采用公允價值模式，即不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進(jìn)行攤銷，應(yīng)當(dāng)以會計期末投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當(dāng)期損益。這就給企業(yè)以及審計師提出了一個比較大的挑戰(zhàn)了，怎么樣來判斷公允價值的確認(rèn)方法是否恰當(dāng)，公允價值的確定是否合理，成為投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量是否合理的關(guān)鍵。

　　我們可以看到，在香港的房地產(chǎn)開發(fā)上市公司中如果采用了公允價值模式的，每年度公司均聘請獨立的測量師對其投資性房地產(chǎn)進(jìn)行評估，并作為公允價值的確定依據(jù)。征求意見稿考慮到可操作性等方面的原因，借鑒了國際會計準(zhǔn)則中確定公允價值的方法，列示了四種可供選擇的方法，即活躍市場存在著相同或相近地理位置、不同地理位置或不活躍市場存在類似的其他房地產(chǎn)最新交易價格的，均可參照類似房地產(chǎn)的現(xiàn)行市場價格，亦可以采用估計未來現(xiàn)金流量的現(xiàn)值法進(jìn)行確定。因此如上述某房地產(chǎn)開發(fā)上市公司如果采用公允價值模式，筆者認(rèn)為，正常的話亦需要每年聘請獨立的評估師對其投資性房地產(chǎn)進(jìn)行評估，并在年報中詳細(xì)披露房地產(chǎn)當(dāng)期賬面價值的增減變動情況、公允價值的確認(rèn)方法及其理由等。

　　由于公允價值的確定在我國現(xiàn)階段存有困難，如何保證公允價值確定的合理性，避免像《企業(yè)會計準(zhǔn)則－債務(wù)重組》和《企業(yè)會計準(zhǔn)則－非貨幣性交易》再次成為企業(yè)隨意操縱業(yè)績的工具，筆者認(rèn)為還存在一定的不確定性。但征求意見稿大膽參照國際會計準(zhǔn)則的規(guī)定引入公允價值的模式仍然值得期許，我們拭目以待新準(zhǔn)則的頒布及其實施的結(jié)果。