房地產(chǎn)估價基本理論-概述(三)

來源: 編輯： 2005/03/15 00:00:00　　字體：大小

4.住宅價格的影響因素。影響住宅價格的因素，除了一般政治、經(jīng)濟、政策等因素之外，主要有以下一些因素：（1）建筑結構、類型和等級；（2）裝修；（3）設施與設備；（4）質(zhì)量；（5）朝向；（6）樓層；（7）地段；（8）環(huán)境；（9）住宅樓的公用面積數(shù)；（10）交易時間；（11）交易情況。

　　在估價時，應特別注意以上資料的調(diào)查與收集。

　　為了更加科學合理地對住宅進行評估，應當對上述各項因素對價值的影響程度進行調(diào)查和統(tǒng)計分析，確定價值增減數(shù)額或價值增減率標準，以便于比較修正。

　　5.居住房地產(chǎn)的估價方法。新建居住房地產(chǎn)、舊有居住房地產(chǎn)和拆遷房屋的補償價格，三者在估價作業(yè)上有較明顯的差異。

　　（1）新建居住房地產(chǎn)一般采用成本法與市場比較法進行綜合評估。

　　估價剛剛建成或在建的居住房地產(chǎn)，由于各項成本資料容易收集確定，所以首先采用成本法進行整體估價；同時還可收集其他同類地價區(qū)、較近時期發(fā)生交易的、類似該新建居住房地產(chǎn)的市場價格的資料，并進行整體性比較評估。最后對成本法與市場比較法的估價結果進行比較分析、綜合得出最終結論。

　?。?）評估舊有居住房地產(chǎn)，一種方式是對土地和房屋分別估價，合并計算。其中，地價主要采用市場比較法和基準地價修正法進行評估，房價采用重置成本法進行評估。另一種方式是直接運用市場比較法進行整體評估。通過評估，再對兩種方式的評估結果進行分析，綜合得出最終結論。

　?。?）拆遷居住房屋的補償價格。在城市建設和舊城改造過程中，估價人員經(jīng)常會遇到擬拆除房屋的作價補償問題。應根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》的規(guī)定，作價補償?shù)慕痤~按照所拆房屋的建筑面積的重置價格結合成新結算。

　?。ǘ┥虡I(yè)房地產(chǎn)商業(yè)房地產(chǎn)包括商店（商場、購物中心、商鋪和市場等）、旅館、寫字樓、餐館和游藝場館（娛樂城、歌舞廳、高爾夫球場等）。

　　1.商業(yè)房地產(chǎn)的特點。

　　（l）收益性。商業(yè)房地產(chǎn)的收益方式是多種多樣的。有的是業(yè)主自己經(jīng)營，有的是出租給他人經(jīng)營，有的是以聯(lián)營形式經(jīng)營。

　?。?）經(jīng)營內(nèi)容多。在同一宗商業(yè)房地產(chǎn)中，往往會有不同的經(jīng)營內(nèi)容，如商品零售、餐飲、娛樂等。不同的經(jīng)營內(nèi)容（或者說不同的用途）一般會有不同的收益率，如果用收益法估價，則應對各部分采用不同的還原利率（或稱資本化率）。

　　（3）轉租經(jīng)營多。商業(yè)房地產(chǎn)的業(yè)主常常將其房地產(chǎn)出租給別人經(jīng)營，有的承租人從業(yè)主手上整體承租后，又分割轉租給第三者。因此，在進行商業(yè)房地產(chǎn)估價時要調(diào)查清楚產(chǎn)權狀況。

　?。?）裝修高檔而復雜。商業(yè)房地產(chǎn)通常會有非常高檔的裝修，而且形式各異，要準確估算其價值必須單獨計算。另外，商業(yè)用房裝修折舊快，在有些地方，買下或承租別人經(jīng)營的商業(yè)用房后，一定要重新裝修，因此在估價時應充分注意。

　　2.影響商業(yè)房地產(chǎn)價格的主要區(qū)域因素。

　　（l）地段繁華程度。影響商業(yè)房地產(chǎn)價格的首要因素是所處地段的商業(yè)繁華程度，這是由房地產(chǎn)所處的是哪一級商業(yè)中心區(qū)來確定。

　?。?）交通條件。商業(yè)房地產(chǎn)估價時，要從兩方面考慮交通條件：一是顧客方面，從現(xiàn)階段一般情況來看，主要是公共交通的通達度，可用附近公交線路的條數(shù)、公交車輛時間間隔及公交線路聯(lián)結的居民區(qū)人數(shù)等指標來衡量，另外還要考慮機動車和非機動車停車場地是經(jīng)營者方面，?？紤]進貨交通和卸貨的便利程度。

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