摘要：房地產(chǎn)是我國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè)，但居高不下的房?jī)r(jià)對(duì)居民生活和經(jīng)濟(jì)發(fā)展都產(chǎn)生了一定的影響，近期房?jī)r(jià)過(guò)高已成為人們關(guān)注的一個(gè)熱點(diǎn)話題。本文針對(duì)我國(guó)目前的房?jī)r(jià)現(xiàn)狀，分析了房?jī)r(jià)過(guò)高的原因，并將其對(duì)房地產(chǎn)的協(xié)調(diào)健康發(fā)展、社會(huì)的穩(wěn)定、金融的穩(wěn)定運(yùn)行、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整、居民收入差距等方面的影響進(jìn)行了論述，提出了有關(guān)抑制房?jī)r(jià)的方法和對(duì)策。

　　關(guān)鍵詞：房?jī)r(jià) 持續(xù)增長(zhǎng) 對(duì)策

　　一、引言

　　隨著城市化及房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)快速發(fā)展，我國(guó)住房供求失衡，出現(xiàn)了區(qū)域性投機(jī)購(gòu)房過(guò)熱現(xiàn)象，房?jī)r(jià)漲幅遠(yuǎn)超居民收入增幅。尤其是近幾年，部分城市房?jī)r(jià)連續(xù)快速飆升，“房?jī)r(jià)高、住房難”成為最大的民生問(wèn)題和社會(huì)問(wèn)題。在連續(xù)幾年的全國(guó)“兩會(huì)”上，住房問(wèn)題都是社會(huì)關(guān)注度最高的民生熱點(diǎn)之一。從和諧社會(huì)與可持續(xù)發(fā)展的角度看，住房已成為社會(huì)矛盾激化、各方利益沖突的焦點(diǎn)問(wèn)題。

　　對(duì)于房?jī)r(jià)過(guò)高的分析，國(guó)內(nèi)學(xué)者進(jìn)行了多方面的探討。劉勝、劉旦（2007）從我國(guó)土地市場(chǎng)的壟斷性分析，認(rèn)為土地價(jià)格上漲的原因在于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在壟斷因素；張繼彤、藍(lán)昊（2007）從供求角度，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了實(shí)證分析，認(rèn)為我國(guó)需求較大是房?jī)r(jià)上漲的主要原因，而提高利率水平和首付比例可以有效降低這種需求，對(duì)抑制房?jī)r(jià)能起到一定的作用。張清勇（2007）分析了地價(jià)與房?jī)r(jià)之間的關(guān)系，認(rèn)為地價(jià)在房?jī)r(jià)中所占比例較高是影響房?jī)r(jià)的重要因素。周曉東、文啟湘（2007）對(duì)房?jī)r(jià)與企業(yè)數(shù)目以及空間移動(dòng)成本的關(guān)系進(jìn)行了分析，認(rèn)為房?jī)r(jià)與前者呈負(fù)相關(guān)，與后者呈正相關(guān)。另外，劉會(huì)洪和伍潔（2007）從制度角度考察了房地產(chǎn)市場(chǎng)，認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在著高利潤(rùn)，而這與政府行為有密切的關(guān)系，政府應(yīng)該完善房地產(chǎn)市場(chǎng)制度，加大房地產(chǎn)市場(chǎng)信息的公開化。季雪（2010）分析了住房保障與供給不足的制度和政策原因，提出了一些看法。但目前對(duì)于房?jī)r(jià)較高問(wèn)題的分析，仍然主要集中在房?jī)r(jià)與地價(jià)的關(guān)系及房屋的供需問(wèn)題上。然而，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)卻存在著一定的壟斷性，因此，除了供需問(wèn)題的考慮，從制度及其他因素進(jìn)行分析的學(xué)者也較多。

　　二、房?jī)r(jià)過(guò)高的主要原因

　　購(gòu)房過(guò)熱的原因比較復(fù)雜，主要由市場(chǎng)供求關(guān)系、住房被放大的資本屬性與人們心理預(yù)期等因素決定。隨著城市化進(jìn)程發(fā)展，城市居民婚嫁、改善、回遷等住房剛性需求進(jìn)入高峰期，而我國(guó)住房供應(yīng)體系尚不完善，住房保障法律缺失；房地產(chǎn)高度市場(chǎng)化，土地“招拍掛”供應(yīng)模式致使地價(jià)不斷上漲并推高周邊房?jī)r(jià)；利益集團(tuán)及境內(nèi)外投資群體哄抬房?jī)r(jià)，調(diào)控政策溫和加上部分地區(qū)地方政府不作為致使房?jī)r(jià)逆調(diào)控而上漲，房?jī)r(jià)屢調(diào)屢漲堅(jiān)定了“中國(guó)房?jī)r(jià)必漲”的心理預(yù)期，導(dǎo)致投資投機(jī)需求不斷膨脹。

　　1、保障性住房建設(shè)與供給嚴(yán)重不足

　　隨著城市化進(jìn)程和住房制度改革發(fā)展，我國(guó)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)失衡，住房供應(yīng)高度市場(chǎng)化，保障性住房建設(shè)與供給嚴(yán)重不足。盡管近些年住房政策不斷調(diào)整完善，城市住房供應(yīng)層次與住房保障手段仍然單一，尚未做到住房供給與保障的全民覆蓋。面對(duì)高房?jī)r(jià)、低收入的基本國(guó)情，保障性住房供應(yīng)不足、保障對(duì)象覆蓋面狹窄，大量城市中低收入家庭被推向商品房市場(chǎng)，催生了不在保障之列又無(wú)力購(gòu)房的龐大“夾心層”群體。

　　2、土地需求的不平衡性

　　首先是住房供給受土地供給的影響非常大，而土地資源是稀缺的，其供給往往不能隨需求的增加而增加，短期內(nèi)更是如此。住房對(duì)土地的這種強(qiáng)烈依賴性，致使住房供給對(duì)價(jià)格上漲反應(yīng)不夠敏感，住房的供給彈性較小。當(dāng)住房市場(chǎng)需求增加時(shí)，如果廠商得不到土地，住房供給也就不能增加，住房市場(chǎng)往往只能提高房?jī)r(jià)，而不是通過(guò)增加供給來(lái)實(shí)現(xiàn)供給和需求平衡。其次是住房供給不僅需要土地，而且不同地段的土地存在著較大的差異性，由于土地不能移動(dòng)，土地差異也就難以消除，結(jié)果就會(huì)出現(xiàn)這樣一種情況，即使是一模一樣的房型，如果建在不同地段上，住房產(chǎn)品也存在較大的差異性。經(jīng)濟(jì)學(xué)理論告訴我們：產(chǎn)品的差異性越大，替代性就越小，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也就越弱。正是由于住房的差異性非常明顯，從而削弱了開發(fā)商之間由于替代性引起的競(jìng)爭(zhēng)，開發(fā)商因此也具有了相當(dāng)程度上的市場(chǎng)控制力，表現(xiàn)出他們具有較大的定價(jià)權(quán)。住房產(chǎn)品差異形成的壟斷，造成開發(fā)商具有較大的定價(jià)權(quán)，而且地段差異越大，住房產(chǎn)品差異也就越大，房?jī)r(jià)定得也就越高。

　　3、商品房供應(yīng)量少

　　商品房供應(yīng)量少的原因比較復(fù)雜。從供求關(guān)系看，主要有保障性住房供應(yīng)不足，土地及城市資源有限，開發(fā)商大量囤積土地、內(nèi)部自購(gòu)住房、捂盤惜售等原因。加上剛性需求與投資需求旺盛，致使商品房供不應(yīng)求；從開發(fā)成本角度分析，高度市場(chǎng)化的“招拍掛”土地供應(yīng)政策、繁雜的稅費(fèi)提高了開發(fā)成本，抑制了部分開發(fā)商的拿地沖動(dòng)；從政策角度分析，商品房供應(yīng)的“不限外”政策、被無(wú)限放大的投資品屬性和地價(jià)漲則房?jī)r(jià)必漲預(yù)期，致投資購(gòu)房比例遠(yuǎn)超國(guó)際警戒線的15%；從市場(chǎng)角度看，保障房和商品房開發(fā)建設(shè)全部推給開發(fā)商，其他建房形式都受政策禁止與限制，開發(fā)商寡頭壟斷必然會(huì)推高房?jī)r(jià)。

　　4、住房供應(yīng)體系未覆蓋龐大的“夾心層”群體

　　針對(duì)城市的部分“夾心層”群體，管理層初步設(shè)計(jì)了政策性租賃房。作為保障性住房的新品種，政策性租賃房備受社會(huì)關(guān)注。按照政府主管部門的公開表述，政策性租賃房將定位于廉租房與經(jīng)濟(jì)適用房標(biāo)準(zhǔn)之間。其關(guān)鍵問(wèn)題在于：第一，政策性租賃房是否能夠覆蓋大部分最低收入與低收入間的“夾心層”家庭。政策性租賃住房覆蓋人群的收入標(biāo)準(zhǔn)，理論上應(yīng)該是在扣除各類醫(yī)療社保、公積金、個(gè)稅后的可支配收入。如此符合政策性租賃住房條件的人數(shù)會(huì)比較多，政府需要提供相當(dāng)多的房源才能滿足市場(chǎng)需求。當(dāng)沒有足夠的房源來(lái)滿足市場(chǎng)需求時(shí)，提高準(zhǔn)入門檻不可避免。第二，政策性租賃房并未覆蓋所有無(wú)力購(gòu)房家庭，現(xiàn)行住房供應(yīng)體系還存在約40%的中低收入和中等收入“夾心層”供應(yīng)斷層。

　　5、城市危房改造和規(guī)劃調(diào)整以及城市吸收農(nóng)村剩余勞動(dòng)力增加

　　在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)，一直實(shí)行的是先生產(chǎn)后生活的指導(dǎo)思想，造成人們住房欠賬過(guò)多，房屋簡(jiǎn)陋品質(zhì)差，加之風(fēng)吹日曬年久失修，城市危房和棚戶區(qū)越來(lái)越多。隨著城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力的逐漸提升，危房改造也相應(yīng)提上了議事日程，結(jié)果產(chǎn)生了大量的拆遷戶，這些拆遷戶的重新安置無(wú)疑會(huì)增加住房市場(chǎng)的需求，推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。我國(guó)目前經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)處在由以農(nóng)業(yè)為主轉(zhuǎn)變?yōu)橐怨�業(yè)為主的過(guò)程之中，在這個(gè)漫長(zhǎng)的轉(zhuǎn)變過(guò)程中，一方面城市擁有的現(xiàn)代文明和較高的收入吸引著農(nóng)民不斷流向城市，另一方面農(nóng)村人多地少的現(xiàn)狀導(dǎo)致勞動(dòng)的邊際生產(chǎn)力低下，推動(dòng)農(nóng)民離開農(nóng)村。這兩方面一推一拉的作用促使農(nóng)村剩余勞動(dòng)力源源不斷地流向城市。這些長(zhǎng)期生活工作在城市擁有農(nóng)民身份的人，遲早會(huì)融入所居住的城市之中。為了能在城市安家落戶，他們無(wú)論是租房還是買房，無(wú)論是買新房還是買舊房都將對(duì)住房市場(chǎng)形成一個(gè)驚人的需求。這種農(nóng)村剩余勞動(dòng)力流向城市形成的住房需求，對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)造成的長(zhǎng)期影響特別值得引起我們的關(guān)注。

　　總的來(lái)說(shuō)，近幾年房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的原因很多，從供求兩方面看，既有其住房產(chǎn)品本身特性的原因，也有我國(guó)目前特殊國(guó)情的原因，正確認(rèn)識(shí)這些原因?qū)ξ覀內(nèi)�面看待目前房�(jī)r(jià)漲升是否合理不無(wú)幫助。然而無(wú)論房?jī)r(jià)漲升是否合理，有一點(diǎn)是重要的，那就是面對(duì)不斷上升的房?jī)r(jià)，政府要做的工作不是直接去控制房?jī)r(jià)，而是應(yīng)該采用經(jīng)濟(jì)、法律、行政的手段規(guī)范市場(chǎng)行為，維護(hù)市場(chǎng)秩序，特別是應(yīng)該加強(qiáng)住房市場(chǎng)供給的競(jìng)爭(zhēng)性，以減緩因需求增加引起的房?jī)r(jià)上升，這一點(diǎn)非常值得研究。

　　三、房?jī)r(jià)過(guò)高的危害

　　1、導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)發(fā)展不均衡及損害房地產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)健康發(fā)展

　　高價(jià)房導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱，房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)GDP增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)在幾大重要行業(yè)中占居首位。房地產(chǎn)能否良性發(fā)展，不僅關(guān)系到與之相關(guān)的其他多個(gè)行業(yè)，還會(huì)對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)產(chǎn)生重大影響。從以往經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)可知，我國(guó)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)過(guò)度依賴房地產(chǎn)，出現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)失衡的狀況，從地方政府層面分析，有太多的國(guó)有企業(yè)、政府部門介入房地產(chǎn)之中，房地產(chǎn)承擔(dān)著財(cái)政增收、GDP增長(zhǎng)、城市改造等重任。地方政府越來(lái)越倚重拍賣地皮、推高房?jī)r(jià)帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)繁榮，這肯定是不可持續(xù)的。

　　2、積聚了巨大的銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)

　　房地產(chǎn)價(jià)格的持續(xù)上漲必將導(dǎo)致更多的消費(fèi)者通過(guò)長(zhǎng)期按揭的方式來(lái)滿足自己的住房需求，消費(fèi)者在辦理按揭的時(shí)候通常根據(jù)自己當(dāng)前的收入水平預(yù)期未來(lái)的債務(wù)償還能力，一旦將來(lái)實(shí)際收入達(dá)不到預(yù)期的水平，就很可能出現(xiàn)相互拖欠、甚至不能償還的現(xiàn)象。如果經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)整體不景氣，社會(huì)上就會(huì)出現(xiàn)大批的“負(fù)資產(chǎn)者”。信用渠道的阻滯和中斷，將會(huì)嚴(yán)重危害國(guó)家的金融安全和社會(huì)穩(wěn)定。

　　3、抑制了其他正常消費(fèi)，社會(huì)利潤(rùn)過(guò)度集中于房地產(chǎn)領(lǐng)域

　　消費(fèi)需求不僅是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要?jiǎng)恿χ�一，而且可以在一定程度上平衡由投資波動(dòng)所引起的震蕩。在購(gòu)房過(guò)熱的背景下，普通工薪族基本上都是靠大比例信貸資金購(gòu)房。為了住房這個(gè)基本生存需要，他們不僅要拿出家庭全部積蓄，還透支了未來(lái)的幾十年。過(guò)高的房?jī)r(jià)需要普通消費(fèi)者10—20年甚至更長(zhǎng)時(shí)間才能償付一套住房的按揭貸款，這也就意味著在此期間的其他支出只能盡量壓縮，形成了明顯的消費(fèi)擠出效應(yīng)。隨著房?jī)r(jià)的不斷上漲，消費(fèi)者支出的擠出效應(yīng)也越來(lái)越突出，這必將壓制未來(lái)若干年的消費(fèi)能力，使社會(huì)利潤(rùn)過(guò)度集中于房地產(chǎn)領(lǐng)域，阻礙擴(kuò)大內(nèi)需，影響國(guó)民經(jīng)濟(jì)的均衡發(fā)展。

　　4、嚴(yán)重危及民生，并成為社會(huì)的不安定因素

　　房地產(chǎn)的資本屬性早在資本主義初期就已經(jīng)顯現(xiàn)，但縱觀當(dāng)今世界，執(zhí)政者都不敢不顧住房的民生性質(zhì)而放任住房投機(jī)泛濫。在中國(guó)歷史和傳統(tǒng)觀念上，“安居樂(lè)業(yè)”一直被認(rèn)為是國(guó)泰民安的基本條件�？梢哉f(shuō)，就業(yè)與衣食住行是民生之本，居者有其屋是人類生存的基本條件。房?jī)r(jià)過(guò)高致使房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱，確實(shí)帶動(dòng)了GDP增長(zhǎng)和財(cái)政收入，但這種失衡的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)存在民生隱患。這種現(xiàn)象惡化了民生并成為社會(huì)不安定因素：其一，高房?jī)r(jià)使普通居民無(wú)力購(gòu)房，并相當(dāng)于對(duì)中產(chǎn)階級(jí)征收了不公平的賦稅，致使中國(guó)家庭債務(wù)陡升，人民生活質(zhì)量下降；其二，加劇住房的貧富差距和分配不公，剝奪了部分國(guó)民的居住權(quán)和幸福感，帶來(lái)民眾不滿；其三，培養(yǎng)了投機(jī)富豪和利益集團(tuán)腐敗，加劇貧富分化，激發(fā)社會(huì)階層矛盾、沖突與對(duì)立，對(duì)民生和社會(huì)安定極為不利。

　　5、加劇城市危機(jī)、環(huán)境污染與資源浪費(fèi)

　　第一，刺激地價(jià)不斷攀升，土地資源成為蜂擁而來(lái)的資本追逐對(duì)象，土地被過(guò)度占用、囤積和開發(fā)，致使土地供需失衡、耕地面積銳減、土地閑置浪費(fèi)嚴(yán)重；第二，刺激房地產(chǎn)投資快速增長(zhǎng)，帶動(dòng)了鋼材、水泥、建材、電力等高耗能產(chǎn)業(yè)的迅猛增長(zhǎng)，對(duì)中國(guó)原本脆弱的生態(tài)環(huán)境造成巨大威脅，加劇了日益嚴(yán)重的環(huán)境污染、資源浪費(fèi)和產(chǎn)能過(guò)剩，對(duì)資源環(huán)境形成巨大壓力；第三，加速城市建設(shè)“攤大餅”式發(fā)展，致使城市生態(tài)危機(jī)隱患日益突出。加劇了住房及基礎(chǔ)設(shè)施不足的隱患，以及資源、交通、治安、污染、垃圾消納等方面的種種危機(jī)；第四，核心城市商品房空置率不斷攀升，一方面是大量住房困難家庭無(wú)力購(gòu)房，另一方面是大量商品房被多年惡意閑置，造成具有一定使用壽命的住房資源嚴(yán)重浪費(fèi)。

　　四、抑制房?jī)r(jià)過(guò)高的建議

　　1、加快體制改革步伐，完善土地市場(chǎng)制度

　　我國(guó)還處于體制改革階段，還沒有建立完善的市場(chǎng)制度，尤其是土地市場(chǎng)制度。針對(duì)我國(guó)現(xiàn)有的土地制度，盡可能地公開土地使用信息，規(guī)范操作，從土地的協(xié)議出讓轉(zhuǎn)向透明度高的招標(biāo)、拍賣方式，更大程度地實(shí)現(xiàn)土地資源的合理配置，減少土地炒作的投機(jī)行為；同時(shí)，增強(qiáng)政府行為的透明度，從源頭上杜絕炒作行為的發(fā)生。加大對(duì)土地供應(yīng)的調(diào)控力度，以調(diào)整住房結(jié)構(gòu)。例如在土地供應(yīng)上，適當(dāng)增加中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地的供應(yīng)量，并且加強(qiáng)對(duì)普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格的調(diào)控，保證中低價(jià)位、中小戶型住房的有效供應(yīng)。經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格要嚴(yán)格實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，應(yīng)完善城鎮(zhèn)廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求，要擴(kuò)大廉租住房制度覆蓋面，并且把制定廉租住房制度建設(shè)情況納入省級(jí)政府對(duì)市（區(qū)）、縣政府工作的目標(biāo)責(zé)任制管理。

　　2、控制住房的投資性需求和被動(dòng)性需求，遏制投機(jī)性需求

　　主要通過(guò)土地、稅收、金融等經(jīng)濟(jì)手段進(jìn)行調(diào)控，加大對(duì)房地產(chǎn)交易行為的調(diào)節(jié)力度，從交易環(huán)節(jié)抑制炒房。對(duì)于購(gòu)買商品房不足一定年限出售的要加大稅收。對(duì)于國(guó)內(nèi)炒房者，需要通過(guò)加大稅收力度進(jìn)行限制；而對(duì)于大量外資的投機(jī)性購(gòu)房，則通過(guò)加強(qiáng)金融監(jiān)管以及稅收進(jìn)行共同調(diào)節(jié)。

　　3、大力發(fā)展多元化的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)，力求形成具有多種金融資產(chǎn)和金融工具的房地產(chǎn)二級(jí)金融市場(chǎng)，以分散銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)

　　隨著我國(guó)資本市場(chǎng)的逐步開放以及人民幣升值的預(yù)期，外國(guó)投資基金進(jìn)入中國(guó)是大勢(shì)所趨。同時(shí)，我國(guó)社會(huì)保障制度和保險(xiǎn)制度進(jìn)一步完善和實(shí)施，中國(guó)必然面臨著養(yǎng)老基金和保險(xiǎn)資金的保值增值問(wèn)題。借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，允許保險(xiǎn)資金、養(yǎng)老基金和外來(lái)投資者進(jìn)入房地產(chǎn)投資，建立多重房地產(chǎn)融資體系，不僅將房地產(chǎn)金融的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)從單一的銀行體系中分離出來(lái)，更能有效地避免系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)在銀行體系中聚集，而且解決了養(yǎng)老基金和保險(xiǎn)資金運(yùn)用問(wèn)題，同時(shí)也合理地利用外資，促進(jìn)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)健康發(fā)展。

　　4、國(guó)家利率政策的調(diào)整

　　國(guó)家長(zhǎng)期的低利率政策是房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)走高的重要原因。前美聯(lián)儲(chǔ)主席格林斯潘說(shuō)，一個(gè)國(guó)家實(shí)行長(zhǎng)期的低利率政策是會(huì)引發(fā)許多問(wèn)題的。而我國(guó)較長(zhǎng)一段時(shí)期的低利率政策，加之利息稅的實(shí)施，使得“存錢不如買房”的觀念成為共識(shí)，這也加劇了購(gòu)房熱潮不斷升溫。隨著國(guó)家利率政策的調(diào)整，利息的升高，對(duì)房地產(chǎn)的消費(fèi)者和投資者都將產(chǎn)生深刻的影響。首先是對(duì)房地產(chǎn)的消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，加息的影響遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于房地產(chǎn)的開發(fā)企業(yè)，加息實(shí)際上是降低了銀行對(duì)購(gòu)房者的支持力度，降低了購(gòu)房者的支付能力，購(gòu)買力的下降必將使得市場(chǎng)整體的需求逐漸降低。加息還降低了實(shí)際的房?jī)r(jià)收入比，如果收入不變，真實(shí)房地產(chǎn)的價(jià)格在降低；如果房地產(chǎn)的價(jià)格沒有降低，那么收入必須增加，只有這樣才能支付得起相應(yīng)的房?jī)r(jià)。如果收入沒有變化的話，那么邊際支付能力的人必然排除在外，其結(jié)果也是降低了需求。其次對(duì)投資者來(lái)說(shuō)，雖然加息的幅度不大，但對(duì)投資回報(bào)率下降的影響是非常顯著的，必將導(dǎo)致投資性需求減少，投資者很可能轉(zhuǎn)向其他行業(yè)，或者持幣待購(gòu)，這在一定程度上抑制了需求。央行的加息政策對(duì)房地產(chǎn)的影響比較大，對(duì)需求的作用大于對(duì)供給的作用，主要是抑制了房地產(chǎn)的需求。但由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的慣性使然，不可能在短期或者一段時(shí)間內(nèi)明顯改變供求關(guān)系，因此房地產(chǎn)的價(jià)格暫時(shí)不會(huì)下跌，但增幅會(huì)減小，起到緩慢的抑制作用。加息更主要的是對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)起到宏觀調(diào)控的作用，對(duì)房地產(chǎn)更重要的作用在于擠出房地產(chǎn)的泡沫。美國(guó)的房地產(chǎn)利率在7%～8%，所以我國(guó)的加息空間還很大，隨著加息力度的逐漸加大，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響也會(huì)逐漸顯現(xiàn)出來(lái)。

　　5、加強(qiáng)職業(yè)道德建設(shè)，提高企業(yè)道德素質(zhì)

　　高價(jià)的房地產(chǎn)是一個(gè)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，也是一個(gè)道德法律問(wèn)題。只有房地產(chǎn)企業(yè)與管理者的素質(zhì)和道德修養(yǎng)得以提高，人們的價(jià)值觀念轉(zhuǎn)變，才能消除各種導(dǎo)致高房?jī)r(jià)行為產(chǎn)生的誘因。

　　五、結(jié)論

　　房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)的和諧可持續(xù)發(fā)展對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有重要的意義。然而，自我國(guó)實(shí)行改革開放政策以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)幾乎一直保持高位運(yùn)行，嚴(yán)重影響了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，給社會(huì)帶來(lái)巨大的危害。房地產(chǎn)市場(chǎng)不合理的競(jìng)爭(zhēng)，促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的壟斷，帶動(dòng)了房?jī)r(jià)的高漲，給我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來(lái)了巨大的危害。為了促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，必須加快體制改革，加強(qiáng)監(jiān)督懲罰機(jī)制，同時(shí)，加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)人的道德素質(zhì)修養(yǎng)，從各個(gè)環(huán)節(jié)減少房?jī)r(jià)的泡沫，使房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展規(guī)范化、合理化。

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