摘要：房地產(chǎn)業(yè)作為海南省主要的支柱產(chǎn)業(yè)之一，在海南省經(jīng)濟建設(shè)中起著舉足輕重的作用。本文在分析海南省房地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀及特殊性的基礎(chǔ)上，對海南省房地產(chǎn)操作風(fēng)險的歷史、存在的問題和原因等進行了系統(tǒng)分析，從而為有針對性的控制操作風(fēng)險提供了思路，以期為建設(shè)國際旅游島旅游島做出新的貢獻。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；操作風(fēng)險；對策

　　一、房地產(chǎn)行業(yè)操作風(fēng)險概述及特征

　　由于房地產(chǎn)經(jīng)營性質(zhì)的特殊性，在現(xiàn)代復(fù)雜的信息社會中，房地產(chǎn)業(yè)面臨著更多的風(fēng)險。房地產(chǎn)信用風(fēng)險和房地產(chǎn)市場風(fēng)險是學(xué)術(shù)界長期以來研究的重點，但操作風(fēng)險卻很少引起關(guān)注，房地產(chǎn)行業(yè)操作風(fēng)險正在成為房地產(chǎn)業(yè)面臨的重大威脅之一。房地產(chǎn)營運的主體以及參與者主要包括房地產(chǎn)開發(fā)商、銀行、政府、房地產(chǎn)中介、購房者等，他們的操作由不完善或有問題的內(nèi)部程序、員工和信息科技系統(tǒng)，以及外部事件所造成損失的風(fēng)險，包括法律風(fēng)險，但不包括策略風(fēng)險和聲譽風(fēng)險。所以房地產(chǎn)操作風(fēng)險就是指由于不完善或有問題的內(nèi)部操作過程、人員、系統(tǒng)或外部事件而導(dǎo)致的直接或間接損失的風(fēng)險。

　　國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)在房地產(chǎn)操作風(fēng)險管理觀念和風(fēng)險管理技術(shù)水平等方面存在較大的欠缺。首先對房地產(chǎn)操作風(fēng)險認(rèn)識不足，很多人將房地產(chǎn)操作風(fēng)險理解為房地產(chǎn)開發(fā)商、銀行、政府、房地產(chǎn)中介在各自的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)操作中的風(fēng)險，或者誤解為操作性風(fēng)險，更有甚者稱為房地產(chǎn)犯罪。其次國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)在操作風(fēng)險管理方面由于房地產(chǎn)開發(fā)商、銀行、政府、房地產(chǎn)中介職責(zé)分散，缺乏專門的管理部門，不同的操作風(fēng)險由不同的部門負(fù)責(zé)，缺少協(xié)調(diào)統(tǒng)一，致使各部門高層管理者無法清楚了解房地產(chǎn)業(yè)面臨的操作風(fēng)險整體狀況，有些操作風(fēng)險處于無人管理的真空狀態(tài)。

　　房地產(chǎn)行業(yè)操作風(fēng)險大多內(nèi)生于商業(yè)銀行、開發(fā)商、政府、地產(chǎn)中介的業(yè)務(wù)活動，覆蓋面大，不宜區(qū)分和界定，除具有地產(chǎn)風(fēng)險的多源性、唯一性、隱蔽性、滯后性、風(fēng)險控制犧牲性等特征之外，還具有以下特有特征：一是風(fēng)險內(nèi)生性。根據(jù)操作風(fēng)險定義，由于程序、人員和系統(tǒng)都是重要組成部分，大多數(shù)操作風(fēng)險存在于商業(yè)銀行、開發(fā)商、政府、中介組織、購房者的管理活動中，可以說是一種內(nèi)生于內(nèi)部各層次范圍內(nèi)的系統(tǒng)性風(fēng)險。二是風(fēng)險誘因與風(fēng)險損失的相關(guān)性難于判斷。房地產(chǎn)操作風(fēng)險與商業(yè)銀行、開發(fā)商、政府、中介組織、購房者的整個體系有關(guān)，只要有各個機構(gòu)和人員存在的地方都有可能發(fā)生，有時隨著環(huán)境的變化而改變，管理過程中的一點小疏忽就會將操作風(fēng)險遺漏，增加了管理的難度。三是損失無限性。操作風(fēng)險涉及商業(yè)銀行、開發(fā)商、政府、中介組織、購房者各個層面，有時可能導(dǎo)致他們整體嚴(yán)重受損。四是損失數(shù)據(jù)不完整。操作風(fēng)險的發(fā)生不會立即呈現(xiàn)，商業(yè)銀行、開發(fā)商、政府、中介組織、購房者都具有回避已發(fā)生風(fēng)險的動機，有時記錄不及時或根本沒有相關(guān)記錄。五是計量的困難性。操作風(fēng)險的評估除考慮直接損失，還需考慮經(jīng)營中斷、法律成本等間接的損失，有時還有無法計量的損失。六是風(fēng)險不易分散。操作風(fēng)險難于通過商業(yè)銀行、開發(fā)商、政府、中介組織、購房者自身內(nèi)部機構(gòu)對沖和分散風(fēng)險，因為它與不同的區(qū)域文化、素質(zhì)不同的員工、特定的經(jīng)營機構(gòu)，甚至是信件收發(fā)人員都有關(guān)系，具有很強的隱蔽性。

　　二、海南省房地產(chǎn)行業(yè)操作風(fēng)險歷史回顧

　　1988年4月，國務(wù)院批準(zhǔn)海南建省辦特區(qū)。在新設(shè)省級經(jīng)濟特區(qū)優(yōu)惠政策的吸引下，各地投資商都看好海南省。1992年我國改革開放的力度進一步加強，海南省在一夜之間成為投資者的樂園，各級部門甚至一些高校、研究所都在海南省設(shè)有辦事處，投資商、投機者云集海南，房地產(chǎn)需求有了驚人的增長，從而形成了房地產(chǎn)的集中開發(fā)熱潮。由于包括銀行在內(nèi)的機構(gòu)參與，多方炒作。許多盲目的投資決策與非理性投資行為相互作用使海南省經(jīng)濟陷入惡性循環(huán)。1993年我國針對投資膨脹采取了緊縮銀根的金融政策，金融機構(gòu)的資金迅速退出海南省房地產(chǎn)，房地產(chǎn)市場的虛假繁榮急轉(zhuǎn)直下，房地產(chǎn)泡沫開始破裂，嚴(yán)重影響了海南省資源利用和經(jīng)濟發(fā)展[1].

　　2010年1月4日國務(wù)院辦公廳發(fā)布《國務(wù)院關(guān)于推進海南國際旅游島建設(shè)發(fā)展的若干意見》，計劃至2020年初步將海南建成世界一流的海島休閑度假旅游勝地。2010年新年伊始，隨“國際旅游島”登場，海南房地產(chǎn)市場迅速“井噴”，商品房成交量成倍放大、價格飆升。透過快速攀升的數(shù)據(jù)，可以看出海南省房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的一些亂象苗頭：開發(fā)商違規(guī)操作，職業(yè)炒家操控市場，購房者浮躁、恐慌、盲目跟風(fēng)，部分媒體大肆炒作、片面報道，導(dǎo)致市場短期內(nèi)出現(xiàn)供求失衡、房價大幅上漲的現(xiàn)象。面對形勢，海南省政府及時干預(yù)市場，做出暫停審批新的房地產(chǎn)開發(fā)項目，新的土地成片開發(fā)和大型主題旅游公園項目要待國家發(fā)改委正式批準(zhǔn)《海南國際旅游島建設(shè)發(fā)展規(guī)劃綱要》后再行啟動的決定，并宣布2010年將動工建設(shè)10.09萬套保障性住房。一系列調(diào)控措施取得了立竿見影成效，民眾恐慌性購房逐步消停，開發(fā)商采取暗中打折促銷，炒家開始拋售囤積房源，引發(fā)房價下調(diào)，商品住房成交量開始下降，市場逐步回歸理性。目前海南省商品房入住率過低，這既是對資源的浪費，最終還是需要當(dāng)?shù)鼐用�、企業(yè)或政府來承接、管理，從這個角度分析，也說明海南房地產(chǎn)的供給在目前的消費水平上已足夠多，并且房價與當(dāng)?shù)氐氖杖胨�平相比顯然較高。加上第一批炒房者已經(jīng)獲利撤出，一部分年輕的購買者可能因為房價陡升利益空間變小處于觀望狀態(tài)，從而抵消了一部分有意愿來海南省購房者的需求量。因此，海南省房地產(chǎn)的需求量增加最快的階段已過去，此后增長速度將減緩，房地產(chǎn)需求逐漸減少。同時海南省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還面臨兩個方面的壓力：一是世界經(jīng)濟未來的走勢還不明朗，對我國經(jīng)濟發(fā)展的不利影響在短期內(nèi)還難以有大的改觀；二是開發(fā)商房價追漲會影響今后的市場成交量，進而影響到企業(yè)資金的回籠。由于房地產(chǎn)規(guī)模較大，投資期長，具有投資品和消費品雙重屬性，其風(fēng)險變化就變得更加復(fù)雜，房地產(chǎn)市場營運主體即房地產(chǎn)開發(fā)商、銀行、政府、房地產(chǎn)中介等的運營運作導(dǎo)致的操作風(fēng)險以及帶來的系統(tǒng)性風(fēng)險問題將逐漸暴露出來。

　　三、海南省房地產(chǎn)行業(yè)主要操作風(fēng)險問題及原因

　　從海南省房地產(chǎn)歷史可看出，海南省主要存在以下操作風(fēng)險問題。

　�。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)開發(fā)商操作風(fēng)險問題

　　由于缺乏房地產(chǎn)發(fā)展的總體規(guī)劃，一直以來對城市性質(zhì)、功能等方面的定位比較模糊，功能分區(qū)不清楚，開發(fā)商對城市的未來發(fā)展缺乏有效想象空間，難以根據(jù)城市規(guī)劃把握開發(fā)熱點。在海南省房產(chǎn)商中，許多發(fā)展中的中小房地產(chǎn)商更多的是純機會選擇，而不是戰(zhàn)略性的謀篇布局。同時在房地產(chǎn)熱過程中的房地產(chǎn)開發(fā)商以銀行借貸融資為主，自有資金很少，甚至開發(fā)商以本單位職工或其他關(guān)系人冒充客戶和購房人，通過虛假銷售（購買）方式套取銀行貸款；盲目圈地，占地為牢，土地閑置嚴(yán)重；捂盤惜售、炒地炒房，房價死扛、明降、暗降，高房價低成交乃至零成交已逐漸成為了一個常態(tài)；私自加建樓層、搶建、改建的現(xiàn)象十分嚴(yán)重，更有甚者把違章建筑當(dāng)商品房對外銷售；肆意占用公共空間，壓縮休閑空間；豆腐渣工程，各種偷工減料、破墻漏水的質(zhì)量問題，建筑質(zhì)量存在問題違章建筑現(xiàn)象嚴(yán)重；沿海公共海域布滿海景別墅和星級酒店，“私屬化”現(xiàn)象嚴(yán)重，毫無節(jié)制的圈地破壞；優(yōu)質(zhì)海岸線基本被搶占一空，在一線海景填海造地，對海底環(huán)境及海底生物造成巨大破壞�？傊�城市土地開發(fā)具有隨意性和低水平性，各種違規(guī)操作現(xiàn)象嚴(yán)重，既給海南省長遠(yuǎn)發(fā)展帶來了嚴(yán)重的不利影響，又給開發(fā)企業(yè)帶來其自身難以控制的操作風(fēng)險。

　�。ǘ�）商業(yè)銀行的操作風(fēng)險問題

　　這種操作風(fēng)險主要表現(xiàn)在：第一，貸前審查經(jīng)辦人員風(fēng)險意識不強，審查流于形式，隨意簡化手續(xù)，對資料真實性、合法性審核不嚴(yán)，對明顯存在疑點的資料不深入調(diào)查核實[2]；第二，抵押物管理不規(guī)范，辦理抵押的相關(guān)職能部門協(xié)調(diào)配合不力，不按程序操作，或過分依賴中介機構(gòu)的評估結(jié)果，造成抵押品貶值或抵押無效；第三，個別基層行貸后管理混亂，個人貸款客戶資料不夠全面和連續(xù)，缺少相關(guān)的風(fēng)險預(yù)警措施；最后就是內(nèi)外勾結(jié)，一起金融舞弊。近幾年海南省銀行房地產(chǎn)金融大案要案的接連發(fā)生，從某一層面說明海南省銀行對操作風(fēng)險防范的重視程度還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，內(nèi)部控制存在漏洞和不完善的地方[3].金融案件正在朝著高職務(wù)、高科技、高案值，發(fā)案數(shù)量基層多、內(nèi)外勾結(jié)作案多、作案手法多的“三高三多”趨勢發(fā)展，并呈現(xiàn)出“同類案件屢次發(fā)生”的特點。因此，銀行加強操作風(fēng)險防范仍是重中之重。

　�。ㄈ�）海南省房產(chǎn)中介操作風(fēng)險問題

　　海南省房地產(chǎn)中介機構(gòu)存在很多問題。首先，房地產(chǎn)中介行業(yè)法律法規(guī)不健全，中介準(zhǔn)入門檻低。其次，行業(yè)監(jiān)管存在漏洞。中介公司新老替換快，還有不少是無資格的“黑”中介，所以中介行業(yè)的直接主管部門難以掌握所有公司的資料，監(jiān)管容易出現(xiàn)漏洞。再次，服務(wù)不到位，品牌意識較弱。中介公司規(guī)�？傮w偏小，多數(shù)是靠差價賺錢。那些規(guī)模和實力較強，能夠引導(dǎo)市場發(fā)展的中介公司的品牌意識比較弱，經(jīng)營缺乏長期發(fā)展的考慮。最后，人員素質(zhì)及信譽偏低，從業(yè)人員多是沒有房地產(chǎn)評估師和經(jīng)紀(jì)人資格的，并不懂得房產(chǎn)的專業(yè)知識。小中介公司在相當(dāng)程度上沒有按照行業(yè)管理的法律法規(guī)操作，這些問題從不同程度上影響房地產(chǎn)市場。

　�。ㄋ模┖Ｄ鲜≌�府管理方面存在的問題

　　目前房地產(chǎn)已成為海南省的支柱性產(chǎn)業(yè)。一方面海南省各級政府高度重視并促進房地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展；另一方面還存在相關(guān)的政府部門和人員出現(xiàn)以下主要違法違規(guī)行為：第一，公權(quán)私用。主要在土地增值環(huán)節(jié)，稅收環(huán)節(jié)，開發(fā)資金的獲取環(huán)節(jié)，存在著官本位、情本位、錢本位甚至性本位的現(xiàn)象。第二，行政權(quán)越位。行政體制改革后，地方政府在再分配方面的權(quán)力減小了，但在財政的支配權(quán)、經(jīng)濟審批權(quán)、建設(shè)項目的決定權(quán)等方面仍沒有完全隱退，這意味著地方政府對市場推進的程度、地方資源的控制、地方市場規(guī)則的制定以及政府工程項目的招投標(biāo)等是具有實際的決定權(quán)的，因此會發(fā)生為了保護和扶持與自己有共同利益的產(chǎn)業(yè)而濫用權(quán)力的情況。第三，征地補償。以前各地利用《海南經(jīng)濟特區(qū)基礎(chǔ)投資綜合補償條例》的規(guī)定，投資公路網(wǎng)等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投資者可以從土地、稅收等方面給予優(yōu)惠補償政策，出現(xiàn)補償政策過濫、補償土地過多、地價過低、土地閑置過大等問題，同時關(guān)于補償款的紛爭也顯得十分混亂，因補償款發(fā)生暴利事件的事情時有發(fā)生。第四，稅費不合理。海南現(xiàn)實行許多稅費收取標(biāo)準(zhǔn)過于嚴(yán)格和不合理，如房地產(chǎn)企業(yè)要繳交的營業(yè)稅、預(yù)征所得稅、土地增值稅達到總銷售額的11%，其中預(yù)征土地增值稅2%.預(yù)征土地增值稅，迫使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要增加預(yù)算成本和流動資金，導(dǎo)致房價升高。第五，規(guī)劃不合理。由于缺乏全省房地產(chǎn)發(fā)展的總體規(guī)劃或因為城市規(guī)劃經(jīng)常變化，導(dǎo)致一些地產(chǎn)商以破壞式的方式亂開發(fā)或囤地不開發(fā)，從而導(dǎo)致土地浪費閑置現(xiàn)象嚴(yán)重。第六，監(jiān)督管理不到位。海南省九十年代建設(shè)的商品房不能保值增值的原因，除了規(guī)劃設(shè)計落后外，房屋質(zhì)量差、管理不嚴(yán)是最大的缺陷。海南近年來建設(shè)的房屋規(guī)劃、質(zhì)量有很大提高，但還不完美，由于管理上不夠嚴(yán)格，建筑設(shè)計部門設(shè)計降低標(biāo)準(zhǔn)，開發(fā)商有使用劣質(zhì)材料，建筑商有偷工減料等行為，政府部門運作缺陷導(dǎo)致了一系列房地產(chǎn)操作風(fēng)險，阻礙了海南省房地產(chǎn)和經(jīng)濟的發(fā)展。

　�。ㄎ澹┵I房人操作風(fēng)險問題

　　買房人容易犯的錯誤主要有：不關(guān)注國家政策，買漲不買跌，盲目跟風(fēng)炒房；迷信權(quán)威專家；迷信媒體；有些人甚至不惜一切代價買房囤房，如此等等容易陷入操作風(fēng)險。引起購房者瘋狂的原因有很多，其中最主要有如下幾條：首先就目前而言，我國正處在快速工業(yè)化與加速城鎮(zhèn)化時期，工業(yè)化用地與城鎮(zhèn)化用地“需求”的不斷膨脹，是造成地價與房價節(jié)節(jié)攀升的最直接原因。只要工業(yè)化不止、城鎮(zhèn)化不歇，人們對房地產(chǎn)的投機需求就沒有盡頭，地價與房價就會不斷上漲。其次隨著中國入世帶動經(jīng)濟發(fā)展，居民就業(yè)機會增多，收入增加，購房支付能力相應(yīng)提高。但是商品房供應(yīng)量卻跟不上居民需求的腳步，導(dǎo)致出現(xiàn)好多人搶一套房子的局面。再次在中國，股市與房市均未開征資本所得稅，這也是人們炒股、炒房行為瘋狂的重要原因之一。最后中國社會保障制度在摸索和“修理”中，養(yǎng)老面臨太多問題。中國股市投資風(fēng)險太大，因此人們更偏好“買房儲值”，當(dāng)然，貪婪者更希望能夠通過“炒房”獲得暴利，現(xiàn)在已變成“買房養(yǎng)老”的時代。

　　四、海南省房地產(chǎn)行業(yè)操作風(fēng)險控制策略分析

　　面對房地產(chǎn)業(yè)操作風(fēng)險發(fā)展的現(xiàn)狀，海南省應(yīng)根據(jù)自身的特點，對開發(fā)商、銀行、中介機構(gòu)、相關(guān)政府部門進行風(fēng)險管理控制，以促進海南省房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)、穩(wěn)健、高效發(fā)展。

　�。ㄒ唬┘訌娬�府部門操作風(fēng)險規(guī)避

　　為了避免相關(guān)政府部門和人員的操作風(fēng)險，筆者認(rèn)為應(yīng)從以下幾方面入手：第一，政府管理部門必須加強監(jiān)管力度，嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)，杜絕劣質(zhì)材料進入市場、進入工地。第二，要通過稅收、信貸、融資等渠道控制和穩(wěn)定普通商品房的價格，改變房價猛漲的局面，增加中低位商品房的供給，穩(wěn)定市場信心和預(yù)期，穩(wěn)定房地產(chǎn)投資并盡力改變目前價格泡沫，推動房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)有序發(fā)展。第三，加快落實和完善促進保障性住房建設(shè)的政策措施，加快發(fā)展二手房市場和住房租賃市場。鼓勵引導(dǎo)各地因地制宜穩(wěn)定和發(fā)展房地產(chǎn)市場，加強住房市場分類管理。繼續(xù)整頓房地產(chǎn)市場秩序，規(guī)范交易行為。大力發(fā)展廉租房，制定政策鼓勵擴大廉租房的供應(yīng)范圍，保障低收入人群的住房要求，形成售租結(jié)合的住房保障體系。幫助進城農(nóng)民工解決住房困難問題。擴大農(nóng)村危房改造試點范圍。深化城鎮(zhèn)住房制度改革，滿足居民多層次住房需求，努力實現(xiàn)居者有其屋的目標(biāo)。第四，政府要起到主導(dǎo)作用最重要的就是通過完善危機管理相關(guān)政策法規(guī)，規(guī)范市場秩序，建立房地產(chǎn)預(yù)警預(yù)報體系和有效的信息系統(tǒng)，加強房價控制，完善住房保障體系等措施預(yù)防危機的發(fā)生，使危機的各種影響減至最小，為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展提供良好的外部環(huán)境。第五，結(jié)合國際旅游島建設(shè)，對海南省主要城市進行重點規(guī)劃，提高城市規(guī)劃的科學(xué)性、權(quán)威性和嚴(yán)肅性，沒有控制性詳細(xì)規(guī)劃不得建設(shè)，詳細(xì)規(guī)劃一經(jīng)形成不得隨意變更。堅持用科學(xué)規(guī)劃引導(dǎo)商品房開發(fā)，用科學(xué)規(guī)劃規(guī)范商品房建設(shè)，制定防止出現(xiàn)積壓商品房政策，極力培育高端市場、“精品”市場、品牌市場，優(yōu)化投資環(huán)境，徹底制止低水平重復(fù)建設(shè)。第六，政府要給予旅游房地產(chǎn)發(fā)展的大力支持，組建與旅游房地產(chǎn)相關(guān)的信托、保險、金融等配套服務(wù)機構(gòu)以分散旅游房地產(chǎn)的經(jīng)營風(fēng)險，提高旅游房地產(chǎn)市場的可信度、信譽度，同時保障消費者的權(quán)益，營造一個公平公正的旅游房地產(chǎn)發(fā)展的法治環(huán)境。第七，海南省應(yīng)建立市場信息披露制度，及時向社會公布土地供應(yīng)、房地產(chǎn)開發(fā)及市場交易信息，成立建設(shè)管理服務(wù)中心，土地、建設(shè)、規(guī)劃等部門集中辦公，大幅度縮短辦事時限，實行行政審批責(zé)任制，營造“親商、富商、安商”投資環(huán)境，大力降低開發(fā)商的“制度交易成本”。第八，應(yīng)盡快建立房地產(chǎn)信用體系，以維護市場秩序、提高監(jiān)管和調(diào)控效率、防范金融風(fēng)險。第九，在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)方面，使項目建設(shè)與生態(tài)環(huán)境保護相適應(yīng)、相協(xié)調(diào)，體現(xiàn)綠色發(fā)展、和諧發(fā)展、科學(xué)發(fā)展新理念[4].

　�。ǘ�）開發(fā)商需要理清發(fā)展思路，明確發(fā)展定位

　　根據(jù)海南城市規(guī)劃把握開發(fā)熱點，從機會主義導(dǎo)向轉(zhuǎn)向戰(zhàn)略驅(qū)動導(dǎo)向開發(fā)，對海南省房地產(chǎn)發(fā)展進行戰(zhàn)略性謀篇布局，開發(fā)商必須自覺地進行戰(zhàn)略管理，尋找并發(fā)現(xiàn)新的需求和新的市場領(lǐng)域。在房地產(chǎn)開發(fā)上，結(jié)合國際旅游島建設(shè)合理布局，準(zhǔn)確定位；對旅游房地產(chǎn)開發(fā)項目要進行必要的可行性分析，進行相關(guān)市場調(diào)研和市場分析；將旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品與自然景觀、人文景觀、民俗、文化、歷史等因素相融合，運用到旅游房地產(chǎn)開發(fā)項目上，注重“借勢”去發(fā)展旅游房地產(chǎn)，達到最大經(jīng)濟效益；不搞掠奪式開發(fā)，要注意合理利用土地，保護耕地和生態(tài)環(huán)境，注重旅游景點開發(fā)與環(huán)境保護的協(xié)調(diào)發(fā)展，處理好旅游開發(fā)與經(jīng)濟利益、生態(tài)利益、社會利益之間的關(guān)系；旅游房地產(chǎn)項目要科學(xué)設(shè)計，精心策劃，突出文化品位，注重旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品的文化含金量。同時要突出旅游房地產(chǎn)的主題形象，努力挖掘內(nèi)涵，避免項目雷同，強化品牌形象，運用商業(yè)和市場的運作方式將旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品推向市場。在旅游房地產(chǎn)營銷方面，要滿足旅游房地產(chǎn)消費者的多樣化需求，廣開營銷渠道，加大營銷宣傳力度，促進銷售，努力贏得回籠資金；不盲目圈地，不閑置土地，杜絕假按揭，提高建筑質(zhì)量，不搞違規(guī)建筑和豆腐渣工程，同時配合國家房地產(chǎn)調(diào)控政策，適度降低房價，不搞虛假炒作。要想主導(dǎo)海南未來的樓市，海南省房地產(chǎn)商們還需加快自我升級的速度，制定防止出現(xiàn)積壓商品房政策，極力培育高端市場、“精品”市場、品牌市場，優(yōu)化投資環(huán)境，徹底制止低水平重復(fù)建設(shè)，轉(zhuǎn)變及其商品房供給嚴(yán)重大于需求的狀況，實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，防止房地產(chǎn)操作風(fēng)險。

　�。ㄈ�）加強銀行的操作風(fēng)險控制

　　由于銀行業(yè)操作風(fēng)險是由不完善的內(nèi)部程序、人員失誤、系統(tǒng)故障或外部事件造成損失的風(fēng)險，因而具有較強的內(nèi)生性，難以在事前充分預(yù)期。實踐表明，相對信用風(fēng)險和市場風(fēng)險，操作風(fēng)險更加難以事先計量和預(yù)測，這即通常意義上所說的管理滯后性特征，也說明了建立良好的監(jiān)管機制尤為重要。風(fēng)險不可完全消除，但可以降低。筆者認(rèn)為貸前審查經(jīng)辦人員對資料真實性、合法性嚴(yán)格審核，對明顯存在疑點的資料深入調(diào)查核實；辦理抵押的相關(guān)職能部門協(xié)調(diào)配合、按程序操作，規(guī)范管理抵押物；建立相關(guān)的風(fēng)險預(yù)警措施，防止內(nèi)外勾結(jié)、一起金融舞弊；海南省銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會、保險監(jiān)督管理委員會和證券監(jiān)督管理委員會等監(jiān)管部門應(yīng)各司其職，應(yīng)對各種房地產(chǎn)金融創(chuàng)新手段和由此衍生出來的投資產(chǎn)品加強監(jiān)管，重視各種金融機構(gòu)可能會對市場造成的潛在風(fēng)險，建立信息共享和協(xié)調(diào)合作機制，提高監(jiān)管效率；海南省各家銀行應(yīng)及早建立房地產(chǎn)金融數(shù)據(jù)庫，對發(fā)生的每一次風(fēng)險事件進行監(jiān)控和記錄，并分析導(dǎo)致每次風(fēng)險的因素和產(chǎn)生風(fēng)險的環(huán)節(jié)點，度量這些因素對風(fēng)險的具體影響，同時對風(fēng)險的程度進行數(shù)量化的度量記錄；按照不同的風(fēng)險事件和其所發(fā)生的業(yè)務(wù)部門不斷積累風(fēng)險識別經(jīng)驗，進而提高對操作風(fēng)險的防范和控制。

　　（四）避免中介服務(wù)所帶來的操作風(fēng)險

　　健全房地產(chǎn)中介行業(yè)法律法規(guī)，讓海南省房地產(chǎn)中介機構(gòu)走組織市場化、正規(guī)化、規(guī)�；�、品牌化、信息化、資源共享化的現(xiàn)代管理模式，學(xué)習(xí)國內(nèi)外一些先進管理模式，加強對中介服務(wù)的管理，擴大對從業(yè)人員的培訓(xùn)，規(guī)范房地產(chǎn)中介服務(wù)行為，遏制中介盲目追求規(guī)模擴張、忽視操作風(fēng)險管理的短視行為，維護房地產(chǎn)市場秩序，保障房地產(chǎn)中介活動當(dāng)事人的合法權(quán)益，避免操作風(fēng)險。海南省房產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)對本市房地產(chǎn)中介服務(wù)活動的監(jiān)督和管理；土地、工商、稅務(wù)、公安、人事勞動保障、價格等管理部門應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)，協(xié)同做好城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理的有關(guān)工作，讓房地產(chǎn)中介適應(yīng)時代發(fā)展，向國際管理靠攏，創(chuàng)一流品牌和建設(shè)更高的產(chǎn)業(yè)平臺。同時加強房地產(chǎn)中介信用道德建設(shè)，教育是基礎(chǔ)。廣泛深入地開展信用道德教育，不斷加大輿論宣傳力度，營造誠信氛圍，引導(dǎo)中介企業(yè)加強信用管理，強化信用觀念，形成一種誠信為本的良好氣氛，使他們懂得“君子愛財，取之有道”不斷提高信用道德觀念，將信用風(fēng)險管理作為房地產(chǎn)中介企業(yè)管理的重要內(nèi)容。在中介企業(yè)內(nèi)部形成誠信為本的文化氛圍，在企業(yè)外部樹立誠信經(jīng)營的企業(yè)形象，提高房地產(chǎn)中介經(jīng)營管理的透明度，逐步取得全社會信賴[5].

　�。ㄎ澹┵I房人規(guī)避操作風(fēng)險之道

　　對于許多手頭寬裕、有理財需要的人而言，房產(chǎn)投資是實現(xiàn)個人財產(chǎn)保值增值，獲得良好收益的一個重要手段。作為一種花費大的投資行為，在進行房產(chǎn)投資之前必須認(rèn)真研究，考慮多種因素，規(guī)避風(fēng)險。首先研究宏觀政策變化走向，積極關(guān)注國家宏觀政策的變化，研究政策走向，適當(dāng)收縮投資戰(zhàn)線，集中資金于少量優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)，這樣雖說收益減少，但風(fēng)險可有效降低。其次防范城市規(guī)劃帶來風(fēng)險，注意媒體上有關(guān)城市建設(shè)方面的信息，登錄當(dāng)?shù)卣�府城市�?guī)劃部門的網(wǎng)站，了解城市規(guī)劃動態(tài)，小心決策。同時，如果能多注意城市規(guī)劃的方向，嗅出潛在的機會，不僅可以規(guī)避風(fēng)險，還有可能大賺一筆。再次警惕房產(chǎn)商圈套，購買房產(chǎn)時盡量找那些誠實守信、有良好品牌形象的房產(chǎn)商。對于購買過程中的陷阱，房產(chǎn)投資者不妨借外腦，多咨詢房產(chǎn)法律專業(yè)人士，必要時聘請專業(yè)法律人士陪同購買，識別合同和交易過程中的風(fēng)險，避免中了房產(chǎn)商的圈套。最后評估自身遠(yuǎn)期支付能力，不少房產(chǎn)投資者希望“以小博大”、“以房養(yǎng)房”。天有不測風(fēng)云，如果還貸額占資產(chǎn)比重較大，將來一旦出現(xiàn)沒有預(yù)料到的事情而發(fā)生還貸困難，房子則有被銀行收走的風(fēng)險。買房人必須慎重決策，把預(yù)期收入的估計建立在較切合實際的基礎(chǔ)上，有償付能力，以便從容還貸，規(guī)避房貸風(fēng)險。最后就是買房人不要盲目跟風(fēng)炒房，小心炒成房東；學(xué)會投資理財，敢于貸款買房；租房不如買房，但是在當(dāng)前樓價非理性上漲情況下還是租房更劃算；買房時自己審慎，不要迷信權(quán)威專家和迷信媒體等等，從而規(guī)避操作風(fēng)險。

　�。�六）未來房地產(chǎn)操作風(fēng)險應(yīng)對之策

　　在國際資本市場信用形象遭受重創(chuàng)、各國經(jīng)濟面臨大衰退的非常時期，作為海南省經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)、龍頭行業(yè)，海南省房地產(chǎn)業(yè)面臨著市場與資金的雙重煎熬。房地產(chǎn)業(yè)在海南省是一個與民生密切相關(guān)的行業(yè)，需要實體經(jīng)濟特別是全社會實際購買力作支撐，“暴利”不是其應(yīng)有的特征，它是一個與海南省資源利用和城市品質(zhì)、人民生活質(zhì)量息息相關(guān)的行業(yè)，區(qū)域經(jīng)濟價值決定房產(chǎn)價值。針對海南省未來可能面臨的房地產(chǎn)市場風(fēng)險，海南省房地產(chǎn)應(yīng)適度降價，加快資金回籠，避免資金鏈斷裂，回避毀滅性打擊[6].同時海南省應(yīng)結(jié)合建設(shè)國際旅游島，抓住歷史機遇，站在更高的層面，以戰(zhàn)略的眼光來謀劃適合海南省經(jīng)濟社會發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)，走高端路線和品牌路線，大力發(fā)展高端旅游房地產(chǎn)、度假地產(chǎn)和休閑地產(chǎn)，實現(xiàn)住宅建設(shè)節(jié)能、節(jié)地、節(jié)水、節(jié)材，提高住宅低碳化水平，逐步建立低碳生態(tài)社區(qū)、低碳生態(tài)集鎮(zhèn)、低碳生態(tài)城市等多層次低碳生態(tài)節(jié)能框架；逐步推進全裝修房建設(shè)，減少二次裝修造成的資源浪費和環(huán)境污染，充分利用太陽能優(yōu)勢，推廣太陽能與建筑一體化技術(shù)，發(fā)展生態(tài)、節(jié)能建筑，提高房地產(chǎn)產(chǎn)品的附加值；逐步建立低碳生態(tài)社區(qū)、低碳生態(tài)集鎮(zhèn)、低碳生態(tài)城市等多層次低碳生態(tài)節(jié)能框架；逐步推進全裝修房建設(shè)，減少二次裝修造成的資源浪費和環(huán)境污染，以保護良好的生態(tài)環(huán)境，使低碳房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)成為戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)和新的經(jīng)濟增長點。

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　　[5]王壽松。淺析中國房地產(chǎn)市場的風(fēng)險及其控制[J].北京經(jīng)濟管理干部院報，2007（12）。

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