近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，城市里的房屋不斷升值，房屋抵押作為一種融資方式，越來(lái)越受到市場(chǎng)歡迎，抵押以不轉(zhuǎn)移占有抵押物為特征，不妨礙抵押人的正常使用收益，又為抵押人融通了資金，抵押權(quán)人通過(guò)抵押可以增加所擔(dān)保債權(quán)的安全性，符合各方利益需求，因此被大家廣泛使用，但在辦理房屋抵押登記過(guò)程中，不論是債權(quán)人還是債務(wù)人亦或是房屋登記機(jī)構(gòu)都存在一些模糊不清或理解不準(zhǔn)確的地方，使抵押不能充分發(fā)揮其“擔(dān)保之王”的作用。為此，筆者結(jié)合多年在房屋登記部門(mén)工作體會(huì)，談?wù)勯_(kāi)展房地產(chǎn)抵押登記業(yè)務(wù)產(chǎn)生的問(wèn)題及對(duì)策。

　　一、超額抵押?jiǎn)栴}

　　一些地方房屋登記機(jī)構(gòu)拒絕當(dāng)事人超額抵押申請(qǐng)，依據(jù)是《擔(dān)保法》第三十五條規(guī)定，“抵押人所擔(dān)保的債權(quán)不得超過(guò)其抵押物的價(jià)值”，但《擔(dān)保法》制定之初，有其歷史背景，當(dāng)時(shí)國(guó)家信用體系還不健全，遏制欺詐行為維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定，有非常積極作用，而現(xiàn)今社會(huì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)深入社會(huì)方方面面，信用體系逐步健全，抵押財(cái)產(chǎn)的價(jià)值并不是一成不變的，也許設(shè)定抵押權(quán)時(shí)抵押物價(jià)值低于擔(dān)保的債權(quán)，但可能后來(lái)又大大超過(guò)擔(dān)保的債權(quán)了。

　　《物權(quán)法》第十三條規(guī)定，“登記機(jī)構(gòu)不得要求對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估”，第一百七十八條規(guī)定，“擔(dān)保法與本法規(guī)定不一致的，適用本法。”

　　按照《物權(quán)法》中的規(guī)定，登記機(jī)構(gòu)不得要求對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，在評(píng)估價(jià)值無(wú)法確認(rèn)情況下，要求抵押金額不超過(guò)評(píng)估價(jià)值不存在實(shí)際意義�；�于此，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)該放開(kāi)對(duì)抵押物價(jià)值的管制，積極支持社會(huì)各主體自由開(kāi)展經(jīng)濟(jì)貿(mào)易活動(dòng)，充分尊重市場(chǎng)中當(dāng)事人的意思自治。

　　在實(shí)踐工作中，針對(duì)一些房屋登記機(jī)構(gòu)存在的超額抵押風(fēng)險(xiǎn)顧慮，可考慮向申請(qǐng)人提示超額抵押的風(fēng)險(xiǎn)，由申請(qǐng)人在問(wèn)詢(xún)表對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行確認(rèn)后，才給予辦理，這樣既有利地支持地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展，又可減輕登記機(jī)構(gòu)賠償責(zé)任。

　　二、抵押期限問(wèn)題

　　抵押期限是一個(gè)很容易讓人產(chǎn)生誤會(huì)的概念，在辦理房地產(chǎn)抵押登記中，申請(qǐng)人往往會(huì)在抵押合同中約定抵押期限，但最高法《關(guān)于適用（中華人民共和國(guó)擔(dān)保法）若干問(wèn)題的解釋》中明確指出：“當(dāng)事人約定的或者登記部門(mén)要求登記的擔(dān)保期間，對(duì)擔(dān)保物權(quán)的存續(xù)不具有法律約束力。”因此無(wú)論是一般抵押還是最高額抵押，登記的期限都不是抵押期限，一般抵押登記記載的期限是主債權(quán)履行的期限，而對(duì)于最高額抵押，記載的主債權(quán)確定（發(fā)生）的期間。原建設(shè)部統(tǒng)一監(jiān)制的房屋他項(xiàng)權(quán)證上記載的期限也不是抵押期限，而是約定期限，因此建議抵押人還是抵押權(quán)人亦或是房屋登記機(jī)構(gòu)工作人員在辦理抵押登記時(shí)能引起注意。

　　此外，抵押人與抵押權(quán)人就主債權(quán)設(shè)定抵押擔(dān)保后，抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)在主債權(quán)訴訟時(shí)效期間行使抵押權(quán)；未行使的，人民法院不予保護(hù)。有一些銀行金融機(jī)構(gòu)把主債權(quán)訴訟時(shí)效期間作為抵押期限或是約定期限，這一觀點(diǎn)也是不正確的，主債權(quán)訴訟時(shí)效期間只是法院受理的期限，超過(guò)訴訟時(shí)效期間只是法院不受理，抵押權(quán)無(wú)法通過(guò)法院行使，但抵押權(quán)本身仍然存在。

　　例如甲企業(yè)向乙銀行借款，以自有房產(chǎn)提供抵押擔(dān)保，并在登記機(jī)構(gòu)辦理了登記，超過(guò)還款日后甲企業(yè)一直不還款，且已超過(guò)借款訴訟時(shí)效期限，此時(shí)乙銀行不能再通過(guò)向法院起訴來(lái)行使抵押權(quán)，但抵押權(quán)不會(huì)因此而消失，抵押權(quán)仍然會(huì)存在，如果甲企業(yè)要賣(mài)掉此房產(chǎn)，登記機(jī)構(gòu)不會(huì)受理，因?yàn)橹挥薪?jīng)過(guò)乙銀行同意，登記機(jī)構(gòu)才能受理過(guò)戶(hù)申請(qǐng)。

　　三、民間借貸抵押登記問(wèn)題

　　民間借貸是一種快捷的融資渠道，能夠?yàn)槠髽I(yè)個(gè)人提供方便快捷的資金，對(duì)充分使用社會(huì)閑置資金有著不可替代的作用，是國(guó)家金融的有益和必要補(bǔ)充，在客觀上拓寬了中小企業(yè)的融資渠道，促進(jìn)了多層次信貸市場(chǎng)的形成和發(fā)展。2011年12月最高人民法院發(fā)布了《關(guān)于依法妥善審理民間借貸糾紛案件促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定的通知》。在肯定民間借貸積極作用的同時(shí)，指出了民間借貸存在著交易隱蔽、風(fēng)險(xiǎn)不易監(jiān)控等特點(diǎn)，容易引發(fā)高利貸、中小企業(yè)資金鏈斷裂甚至破產(chǎn)以及非法集資、暴力催收導(dǎo)致人身傷害等違法犯罪問(wèn)題，對(duì)金融秩序乃至經(jīng)濟(jì)發(fā)展、社會(huì)穩(wěn)定造成不利影響。

　　多年以來(lái)，許多房屋登記機(jī)構(gòu)對(duì)民間借貸抵押登記一直持謹(jǐn)慎態(tài)度，特別是《物權(quán)法》規(guī)定登記機(jī)構(gòu)先行賠付責(zé)任后，登記機(jī)構(gòu)在辦理抵押登記過(guò)程中，如何甄別合法的民間借款關(guān)系，如何發(fā)現(xiàn)是否隱含非法吸收公眾存款、集資詐騙、高利轉(zhuǎn)貸、違法發(fā)放貸款等經(jīng)濟(jì)犯罪行為，對(duì)此登記機(jī)構(gòu)既沒(méi)有權(quán)利又沒(méi)有技能去判斷，因此對(duì)于民間借貸行為，在相關(guān)法律法規(guī)尚不健全，監(jiān)管尚處于空白狀態(tài)下，抵押擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)較大，一旦出現(xiàn)問(wèn)題，將給放貸人造成無(wú)法挽回的損失。為防控風(fēng)險(xiǎn)，保障權(quán)利人合法權(quán)益，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定，建議國(guó)家規(guī)范民間借貸的房地產(chǎn)抵押行為，盡快出臺(tái)關(guān)于“民間借貸涉及的房屋抵押權(quán)登記”指導(dǎo)意見(jiàn)的文件，指導(dǎo)房屋登記機(jī)構(gòu)正確辦理民間借貸涉及的房屋抵押權(quán)登記，以減少或者避免可能發(fā)生的登記錯(cuò)誤。

　　四、最高額抵押登記問(wèn)題

　　對(duì)于一般抵押權(quán)登記如何辦理，無(wú)論是銀行還是登記機(jī)構(gòu)都比較熟悉，但對(duì)于最高額抵押登記，很多登記機(jī)構(gòu)還是從《物權(quán)法》及《房屋登記辦法》頒發(fā)實(shí)施后才實(shí)踐的，但如何能全面認(rèn)識(shí)掌握最高額抵押登記，使其充分發(fā)揮作用，先談?wù)勊�的�?yōu)點(diǎn)：例如某日化企業(yè)為提高產(chǎn)品市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，未來(lái)三年時(shí)間內(nèi)需要籌集大筆資金用于產(chǎn)品研發(fā)，為支持該企業(yè)發(fā)展，某銀行與其簽訂了一份長(zhǎng)期貸款合同，雙方約定在未來(lái)三年期限內(nèi)，由銀行向該企業(yè)提供6次貸款，同時(shí)以該日化企業(yè)的廠房作抵押。假如根據(jù)一般抵押中“一債權(quán)一抵押”的原則，雙方應(yīng)簽訂6次抵押合同，并辦理6次抵押登記，手續(xù)繁瑣不堪。對(duì)此類(lèi)問(wèn)題，我國(guó)《物權(quán)法》專(zhuān)門(mén)規(guī)定了最高額抵押，最高額抵押是指抵押人與抵押權(quán)人協(xié)商約定，在最高債權(quán)額度內(nèi)，以抵押物對(duì)一定期間內(nèi)連續(xù)發(fā)生的債權(quán)作擔(dān)保。這種抵押權(quán)僅需當(dāng)事人設(shè)定一個(gè)抵押所擔(dān)保債權(quán)的最高限額，而不需要就其中多個(gè)債權(quán)關(guān)系特別地設(shè)定抵押，即可長(zhǎng)期擔(dān)保。從而為當(dāng)事人長(zhǎng)期交易提供便利和充分的保障。

　　從上述事例中，我們能看出最高額抵押登記有高效便捷的優(yōu)點(diǎn)，也有利于加強(qiáng)對(duì)銀行等金融機(jī)構(gòu)的債權(quán)的擔(dān)保�？偨Y(jié)最高額抵押登記特點(diǎn)有以下幾個(gè)方面：

　　1、最高額抵押權(quán)是為一定期間內(nèi)連續(xù)發(fā)生的不特定債權(quán)提供的擔(dān)保。

　　如甲企業(yè)需要連續(xù)采購(gòu)原材料進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，與乙銀行協(xié)商簽訂了抵押合同，約定在兩年內(nèi)甲企業(yè)向乙銀行發(fā)生的連續(xù)借款，均由甲一處自有廠房抵押擔(dān)保，此情況應(yīng)該采用最高額抵押登記，但如果甲企業(yè)僅僅需要向乙銀行申請(qǐng)一筆貸款，那么因債權(quán)特定，只能用一般抵押登記，不能采用最高額抵押登記。

　　在實(shí)際工作中，有一些銀行向企業(yè)發(fā)放流動(dòng)性貸款，也申請(qǐng)最高額抵押登記，一些登記機(jī)構(gòu)依申請(qǐng)給予登記，但流動(dòng)性貸款一般是特定的貸款不會(huì)產(chǎn)生連續(xù)債權(quán)，因此不符合最高額抵押登記特征，建議登記機(jī)構(gòu)在遇到此類(lèi)情況時(shí)按一般抵押權(quán)登記辦理。

　　2、最高額抵押所擔(dān)保的債權(quán)通常為將來(lái)的債權(quán)。

　　在一般情況下，抵押權(quán)應(yīng)隨其所擔(dān)保的債權(quán)的成立而成立。然而，在最高額貸款抵押設(shè)定時(shí)，貸款主債權(quán)尚未發(fā)生，其擔(dān)保對(duì)象是將來(lái)發(fā)生的貸款債權(quán)。

　　3、最高額貸款抵押須存在最高債權(quán)限額。 盡管最高額貸款抵押設(shè)定時(shí)，主債權(quán)尚未發(fā)生，其數(shù)量難以確定，但也必須有所確定，確定的辦法不是判斷貸款債權(quán)的數(shù)額，而是確定抵押物擔(dān)保的貸款債權(quán)的最高限額，貸款人優(yōu)先受償權(quán)僅在最高限額內(nèi)存在。

　　參考文獻(xiàn)：

　　1、《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》

　　2、《房屋登記辦法》，原建設(shè)部發(fā)布，自2008年7月1日施行

　　3、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策法規(guī)司 住宅與房地產(chǎn)業(yè)司 村鎮(zhèn)建設(shè)辦公室 ，房屋登記辦法釋義，人民出版社，2008年6月第1版