用EXCEL計算房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)交土地增值稅

    土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并收取收入的單位和個人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。其稅率實行四級超率累進稅率，見下表：

    級　　增值額與扣除　　　　　　　　稅率　　　速算扣除

    數(shù)　　項目金額的比率　　　　　　　（％）　　系數(shù)（％）

    1　不超過50％的部分　　　　　　　　30　　　　　0

    2　超過50％-100％（含）的部分　　　40　　　　　5

    3　超過100％－200％（含）的部分　　50　　　　　15

    4　超過200％的 部分　　　　　　　　60　　 　　35

    土地增值稅在實際計算過程中涉及大量的數(shù)據(jù)，人工計算難免會出現(xiàn)失誤，用Excel則能很輕松解決這個問題，且能大大提高工作效率，下面作者將與大家共同討論一下用Excel計算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅。

    在完成下面工作之前我們先假設(shè)一個前提，即財務(wù)費用中的利息支出，能夠按房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⒛軌蛱峁?a href="http://m.jnjuyue.cn/web/licai/" target="_blank" class="bule">金融機構(gòu)有效證明，且利息金額不超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。

    第一步：建立Excel工作表，取名為“土地增值稅”，在工作表的A1、B1、C1、D1、E1、F1、G1、H1、I1、J1、單元格分別輸入與房地產(chǎn)銷售有關(guān)的收入、與房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)的稅金、取得土地使用權(quán)所支付的費用、房地產(chǎn)開發(fā)成本、財務(wù)費用、房地產(chǎn)開發(fā)間接費用、其他扣除項目、允許扣除項目之和、土地增值額、應(yīng)交土地增值稅。

    第二步：輸入公式

    在F2單元格輸入“＝（C2+D2）*5%”，代表房地產(chǎn)開發(fā)間接費用按取得土地使用權(quán)所支付的費用與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5％扣除（如上述假設(shè)不存在，只需把5%變?yōu)?0％，且“財務(wù)費用”變?yōu)椤?”即可）；

    在G2單元格輸入“＝（C2+D2）*20％”代表房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按取得土地使用權(quán)所支付的費用與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和，加計20％扣除；

    在H2單元格輸入“=B2+C2+D2+E2+F2+G2”，此公式用于計算準(zhǔn)予扣除項目之和；

    在I2單元格輸入“=A2-H2”，此公式用于計算土地增值額；

    在J2單元格輸入

    “=IF（I2<=H2*0.5，I2*0.3，IF（I2<=H2，I2*0.4-H2*5%，IF（I2<=2*H2，I2*0.5-H2*15%，IF（2*H2〈I2，I2*60%-H2*35%））））”。（此公式用于計算應(yīng)繳的土地增值稅）

    這樣，計算增值稅的公式全部錄入完畢，下面我們舉例說明公式的運用。

    如某房地產(chǎn)開發(fā)公司發(fā)生如下數(shù)據(jù)，收入總額5000萬元、與收入對應(yīng)的稅金為277.5萬元、購入土地使用權(quán)支付的費用為1000萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本為2500萬元、財務(wù)費利息支出100萬元，將上述數(shù)據(jù)分別輸入A2、B2、C2、D2、E2單元格，則在F2、G2、H2、I2、J2由Excel自動計算數(shù)據(jù)分別為175、700、4752.5、247.5、74.25 ，即該房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)繳納土地增值稅74.25萬元。

    用上述數(shù)據(jù)計算的增值額為247.5萬元，占準(zhǔn)予扣除項目金額的5.21％，小于50％，適用30％稅率，速算數(shù)為零，應(yīng)繳土地增值稅等于增值額與30％的乘積，即74.25萬元，與Excel計算結(jié)果一致，有興趣的朋友還可輸入不同的數(shù)據(jù)進行驗證。

    另外，稅法對納稅人建造普通住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20％的，免征土地增值稅。因此，上述公式適用于開發(fā)非普通住宅的房地產(chǎn)企業(yè)計算土地增值，而要計算普通住宅土地增值則只需將J2單元格公式變?yōu)?br>
    “=IF（I2<=H2*20%，0，IF（I2<=H2*0.5，I2*0.3，IF（I2<=H2，I2*0.4-H2*5%，IF（I2<=2*H2，I2*0.5-H2*15%，IF（2*H2〈I2，I2*60%-H2*35%）））））”即可。將上述數(shù)據(jù)代入公式后，因增值額占扣除項目5.21％，小于20％，增值稅為“0”

    這里需要說明一點，與房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)的稅金是指轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅及教育費附加，因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的印花稅已計入了管理費，因此不允許單獨扣除。