有跡象表明，2006年7月我國(guó)關(guān)于限制外資炒房的“171號(hào)文”，日前在多個(gè)城市有松動(dòng)苗頭。凱雷基金一口氣吃進(jìn)上海110套別墅，加拿大三五集團(tuán)、美國(guó)漢斯、摩根士丹利等多家海外投資機(jī)構(gòu)與開(kāi)發(fā)商也已在華南、華東正式進(jìn)軍房地產(chǎn)業(yè)。業(yè)內(nèi)人士判斷，上海等城市沉默多時(shí)的海外基金購(gòu)房潮將重新回暖。
限不限外其實(shí)是個(gè)偽命題。“限外令”出臺(tái)之前，外資入主內(nèi)地樓市已面臨許多障礙。不管是出于無(wú)奈還是利益需求，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都更愿意與當(dāng)?shù)貦?quán)勢(shì)投資群體結(jié)盟。這是中國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌中權(quán)力資本化與資本權(quán)力化的表現(xiàn)形式。不久前，全國(guó)人大常委賀鏗做了一回“皇帝的新裝”中敢于說(shuō)真話的小男孩兒，直言官商勾結(jié)是地方房地產(chǎn)調(diào)控不力的硬傷。
直到現(xiàn)在，關(guān)于通過(guò)“限外”來(lái)抑制房?jī)r(jià)的做法，坊間仍然有贊同與反對(duì)兩種聲音。不過(guò)，正所謂上有政策、下有對(duì)策，一些外資基金并沒(méi)有冷靜觀望，而大都選擇繞道而行。比如花旗集團(tuán)、德意志銀行均通過(guò)股權(quán)投資方式，分別參股上海徐房集團(tuán)與珠海一大型民宅項(xiàng)目。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2006年前三季度中國(guó)樓市利用外資金額上升到了259億元，同比增長(zhǎng)率高達(dá)46.6%.看來(lái)，外資增加投資中國(guó)樓市是大勢(shì)所趨，并不會(huì)因?yàn)橐患埾蘖疃房s不前。
面對(duì)中國(guó)樓市這塊大蛋糕，外資雖然面臨著準(zhǔn)入問(wèn)題，但他們更在乎投資的風(fēng)險(xiǎn)與收益。要知道，外資大都不是來(lái)玩游擊戰(zhàn)的，而想做長(zhǎng)線投資，將來(lái)拿著項(xiàng)目到海外上市什么的。這就從客觀上要求其挑選樓盤(pán)時(shí)會(huì)謹(jǐn)小慎微，除可能不看風(fēng)水外，資產(chǎn)負(fù)債及損益、現(xiàn)金流量等硬指標(biāo)，他們無(wú)一例外會(huì)弄個(gè)一清二楚。正可謂雙向選擇，想渾水摸魚(yú)的開(kāi)發(fā)商，即使又有地盤(pán)又有話語(yǔ)權(quán)，且牛氣哄哄，也只有靠邊站的份兒。
可內(nèi)資并不這樣想。他們?yōu)椤跋尥饬睢钡某雠_(tái)沾沾自喜，以為是天賜良機(jī)。然而本性難移，他們以先入為主為第一宗旨，一窩蜂地上馬項(xiàng)目，如遇利潤(rùn)率不盡如人意或是信貸收緊導(dǎo)致資金鏈吃力，又會(huì)轉(zhuǎn)戰(zhàn)他途，比如2006年以來(lái)一路躥紅的A股市場(chǎng)。溫州民資最具代表性，房地產(chǎn)投資乏味，于是高調(diào)進(jìn)入股票與基金市場(chǎng)。據(jù)悉，僅2006年5月一個(gè)月，溫州股票交易額就達(dá)170億元。
一邊是位“葛朗臺(tái)”，一邊是個(gè)馬大哈，外資與內(nèi)資入主中國(guó)樓市的態(tài)度迥然不同。在“限外令”的日子里，外資基金一邊休憩，一邊重新審視政策風(fēng)險(xiǎn)并考慮進(jìn)入路徑的創(chuàng)新；而內(nèi)資則歡天喜地地四處玩大手筆，雖然宏觀調(diào)控力度不斷加強(qiáng)，但對(duì)不少非理性的投資者來(lái)說(shuō)，仍然仿佛“滿城盡是黃金樓”啊。
“限外令”產(chǎn)生了逆向激勵(lì)效應(yīng)。外資投資機(jī)構(gòu)變得更加剽悍，中國(guó)本土投資機(jī)構(gòu)仍然那么散漫，作為政府核心治理目標(biāo)的房?jī)r(jià)漲速依舊居高不下。于是我們看到，這廂是北京CBD 、亞運(yùn)村等高端項(xiàng)目呈現(xiàn)出頹勢(shì)，那廂是外資津津有味地挑揀、運(yùn)作著最合適但未必大手筆的項(xiàng)目，這些項(xiàng)目的回報(bào)率與可持續(xù)性令中國(guó)民間資本望塵莫及。
有人稱“限外令”馬上要解凍（其實(shí)有的地方已經(jīng)事實(shí)解凍），那么，有必要思考的是，解凍之后內(nèi)資勝算幾何，如何與外資競(jìng)爭(zhēng)與合作？可以預(yù)見(jiàn)，未來(lái)中國(guó)大中型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將以聯(lián)合海外投行和基金為主，進(jìn)行融資模式轉(zhuǎn)型。可以說(shuō)，將虎視眈眈中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的外資臉譜化的做法，的確有失偏頗。對(duì)中國(guó)樓市的投融資活動(dòng)，我們應(yīng)導(dǎo)而不應(yīng)限。
