房地產(chǎn)稅是符合現(xiàn)實立法原則的制度安排。但對于樓市未必是利好，甚至有可能引起某些既得利益集團(tuán)的憤怒。關(guān)鍵是要通過各方的理性博弈，最終形成可接受的總體方案。

“中央已確定推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法工作，這是根據(jù)十八屆三中全會精神所作出的決定。”財政部財政科學(xué)研究所所長賈康日前在接受中華工商時報采訪時表示。賈康所說與近日媒體報道所稱“因房產(chǎn)稅存在較大爭議，房地產(chǎn)稅立法工作正在加速推進(jìn)”相吻合。

改革關(guān)鍵在于加快立法

房產(chǎn)稅、房地產(chǎn)稅，一字之差，不少人對此多有混淆。房地產(chǎn)稅，是指有關(guān)房地產(chǎn)的稅收，包括開發(fā)、流通、保有環(huán)節(jié)。而房產(chǎn)稅，僅僅指向保有環(huán)節(jié)。據(jù)悉，房地產(chǎn)稅將直接以房地產(chǎn)為征稅對象的稅種共6種，分別是房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅和契稅。其中，房產(chǎn)稅以房屋為征稅對象。

房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)是房屋計稅價值或房產(chǎn)的出租收入。財政部人士表示，現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制已不能適應(yīng)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展需要，對各類房地產(chǎn)統(tǒng)一開征房產(chǎn)稅，統(tǒng)籌推進(jìn)相關(guān)稅費(fèi)改革，有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，逐步培育地方主體稅種，推進(jìn)地方政府治理方式的轉(zhuǎn)型，調(diào)節(jié)收入和財富分配，促進(jìn)社會公平。

賈康表示，房地產(chǎn)稅改革的關(guān)鍵步驟在于加快立法。從具體時間表來看，2015年房地產(chǎn)稅應(yīng)該進(jìn)入立法程序，如果2016年能夠完成立法，2017年將正式依法全面實施。不動產(chǎn)登記確權(quán)及全國聯(lián)網(wǎng)都在緊鑼密鼓地推進(jìn)。這是房地產(chǎn)稅征收的基礎(chǔ)技術(shù)條件支撐。房地產(chǎn)稅征收的立法需要加快，但如何加快還有待觀察。

賈康此前曾表示，加快房地產(chǎn)稅立法是非常明確的信號，今年年度工作中一定會有實質(zhì)性的關(guān)于房地產(chǎn)稅立法的重點工作安排，這是財稅體制改革的重點。不過，就國內(nèi)現(xiàn)實情況來看，短期內(nèi)不會采取普遍征收的模式。

有望成為地方主力稅種

賈康同時表示，在工商業(yè)發(fā)達(dá)的地區(qū)，房地產(chǎn)稅有望成為主力稅種。賈康的觀點已在一些地方得到了體現(xiàn)。據(jù)記者了解，近期廣東省政府出臺《廣東省深化財稅體制改革率先基本建立現(xiàn)代財政制度總體方案》(以下簡稱《總體方案》)，其中有關(guān)地方政府稅收來源的內(nèi)容最為引人關(guān)注�！犊傮w方案》提出：“將房地產(chǎn)稅等財產(chǎn)行為稅成為縣(市)級主體稅種，以增強(qiáng)市縣政府履行事權(quán)和支出責(zé)任的保障能力。”從而理順中央與地方收入分配，將具備相當(dāng)規(guī)模、收入來源穩(wěn)定、與產(chǎn)業(yè)發(fā)展關(guān)聯(lián)度高的稅種作為地方主體稅種和主體收入。

廣東地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，財力雄厚，其對于省以下財稅體制改革所進(jìn)行的探索，對于全國來說是一種示范。特別是在探索各級政府事權(quán)和財權(quán)相結(jié)合等方面，廣東具有明顯的特色。在土地財政受爭議、營改增擴(kuò)圍的背景下，地方政府的稅收來源亟待解決。目前房地產(chǎn)相關(guān)稅收在地方財政中占了較大比重，為避免只顧眼前利益“涸澤而漁”的土地財政，以房地產(chǎn)稅為代表的地方稅系的建設(shè)將更為迫切。

具體來講，賈康認(rèn)為，借鑒市場經(jīng)濟(jì)的國際經(jīng)驗，地方政府轄區(qū)之內(nèi)照樣要“靠山吃山，靠水吃水”，從土地、不動產(chǎn)來的收入可以是地方政府總收入的大頭，但決不像我們過去那樣單純源于土地批租收入。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、批租還會構(gòu)成收入的一個因子，但在它旁邊還有房地產(chǎn)稅以及與不動產(chǎn)開發(fā)相關(guān)的各種服務(wù)業(yè)，可以形成可持續(xù)性的收入因素。特別是在工商業(yè)發(fā)達(dá)區(qū)域里的房地產(chǎn)稅，以后會慢慢成為主力支柱，在地方收入里的占比會逐漸提高。按照財政的行話來說，這屬于“發(fā)面”，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的提高，它的占比會越來越大，而且這個比重的提升是健康的。地方政府意識到這一點后會激勵自己更多地做市場經(jīng)濟(jì)要求他做的：優(yōu)化本地公共服務(wù)，提升投資環(huán)境吸引力。

期待各方理性博弈

賈康表示，房地產(chǎn)稅是符合現(xiàn)實立法原則的制度安排。但對于樓市未必是利好，甚至有可能引起某些既得利益集團(tuán)的憤怒。

據(jù)記者了解，人們的擔(dān)心來自于房地產(chǎn)稅的征收對房地產(chǎn)業(yè)的影響。“開征房地產(chǎn)稅后，大量房產(chǎn)需要納稅，必然帶來短期內(nèi)房屋的拋售，會有供大于求的效果產(chǎn)生，但是這樣也抑制了投資性房地產(chǎn)的消費(fèi)。”

另外，房地產(chǎn)相關(guān)稅收未來劃入地方稅主體體系的構(gòu)建，雖將規(guī)范現(xiàn)有的“土地財政”現(xiàn)象，但其危險性在地方債務(wù)高企、影子銀行體系擴(kuò)張下日益凸顯。還有很多人擔(dān)心，房地產(chǎn)相關(guān)稅收劃入地方稅，如果稅收體制不完善，是否會增加房地產(chǎn)相關(guān)稅項或比重，最后導(dǎo)致“羊毛出在羊身上”讓購房者埋單？

說起房地產(chǎn)稅的改革，還須提及此前的房產(chǎn)稅政策試點。賈康還表示，2011年上海和重慶房產(chǎn)稅試點政策的出臺引發(fā)了激烈的爭議，但這兩個試點在房產(chǎn)稅方面積累了前所未有的經(jīng)驗，并且逐漸凝聚共識。此外，這種制度變量還影響了人們的心理預(yù)期，這種影響在未來會隨著改革進(jìn)程有更多的體現(xiàn)。“十八屆三中全會明確要求，加快房地產(chǎn)稅立法，并適時推進(jìn)改革，明確了兩地試點的指導(dǎo)方針。兩地試點形成的探索經(jīng)驗，將成為我國加快立法非常重要的實踐經(jīng)驗。”

房產(chǎn)稅在設(shè)計之初，就背負(fù)著讓房價回歸的政策使命。但實際上，影響房價的因素非常多，供需關(guān)系、土地制度、投機(jī)因素、貨幣供應(yīng)等等，都可能成為影響房價的因素。房產(chǎn)稅本身可能會影響房價，但不會成為影響房價走勢的決定性因素。如果房產(chǎn)稅的目的是為了抑制房價，那在當(dāng)前房地產(chǎn)深度調(diào)整的情況下，則意味著房產(chǎn)稅出臺的必要性不大。

事實上，加快房地產(chǎn)稅立法已取得共識。“關(guān)鍵是要通過各方的理性博弈，最終形成可接受的總體方案。”賈康表示。具體說來，房地產(chǎn)稅屬于地方稅，地方政府應(yīng)對稅率有一定選擇空間。稅率如何定，要走預(yù)算程序，由社會各界發(fā)表意見后來確定，不是少數(shù)人定。完成房地產(chǎn)稅立法之后，對征收范圍全國會有一個統(tǒng)一規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)。