國(guó)務(wù)院于12月22日發(fā)布的《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》(下稱《條例》)，普遍被認(rèn)為是給下一步開征房地產(chǎn)稅打下基礎(chǔ)。
房地產(chǎn)稅在國(guó)內(nèi)其實(shí)是個(gè)“古老”的稅種，但由于種種原因，一直未能形成真正意義上的稅種。而不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記政策的發(fā)布和實(shí)施，令人看到房地產(chǎn)稅開征的曙光。
不過(guò)，對(duì)于接下來(lái)房地產(chǎn)稅何時(shí)出臺(tái)，尚無(wú)權(quán)威消息。而《條例》的頒布能在多大程度上符合外界預(yù)期，也還是未知數(shù)。按照《條例》規(guī)定，目前的不動(dòng)產(chǎn)登記非強(qiáng)制登記，是否登記以及何時(shí)登記，全憑申請(qǐng)人自愿。
就目前的條件看，房地產(chǎn)稅若真要開征，還有大量而復(fù)雜的配套工作要做。
而伴隨著央行[微博]降息及多地結(jié)束限購(gòu)，房地產(chǎn)市場(chǎng)在歷經(jīng)數(shù)年平緩后顯得蠢蠢欲動(dòng)，《條例》的此時(shí)出臺(tái)以及接下來(lái)可能開征的房地產(chǎn)稅，到底能對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)什么樣的影響？外界同樣褒貶不一。
那么，為何房地產(chǎn)稅多年難產(chǎn)？《條例》能為房地產(chǎn)稅開征打下何種基礎(chǔ)？房地產(chǎn)稅會(huì)給市場(chǎng)帶來(lái)多大影響？
就相關(guān)問(wèn)題，《法人》記者專訪財(cái)稅法專家、中國(guó)政法大學(xué)財(cái)稅法研究中心主任施正文教授。
房產(chǎn)稅為何難產(chǎn)
房地產(chǎn)稅在國(guó)內(nèi)，最早可追溯至新中國(guó)成立初期。1950年1月，當(dāng)時(shí)的政務(wù)院公布《全國(guó)稅政實(shí)施要?jiǎng)t》，規(guī)定全國(guó)統(tǒng)一征收房產(chǎn)稅。同年6月，將房產(chǎn)稅和地產(chǎn)稅合并為房地產(chǎn)稅。
1986年9月15日，國(guó)務(wù)院發(fā)布《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》，于當(dāng)年10月1日開始實(shí)施。此后，房地產(chǎn)稅歷經(jīng)數(shù)輪改革探討，始終未能取得突破。
2010年7月22日，在財(cái)政部舉行的地方稅改革研討會(huì)上，爆出房地產(chǎn)稅試點(diǎn)將于2012年推行的消息，由于全國(guó)推行難度較大，試點(diǎn)從個(gè)別城市開始。隨后，上海和重慶分別開始房地產(chǎn)稅試點(diǎn)。
但地方試點(diǎn)究竟何時(shí)能推廣至全國(guó)，成為通行的常態(tài)化稅收制度，目前并無(wú)明確時(shí)間表。
“房地產(chǎn)稅為什么難以開征？就是因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)登記制度沒(méi)有建立，不動(dòng)產(chǎn)的信息沒(méi)有有效采集，各相關(guān)部門之間沒(méi)有相互溝通。”施正文說(shuō)。
房產(chǎn)稅征收是項(xiàng)系統(tǒng)工程，包括從什么時(shí)間開始征，是全國(guó)一起征還是部分試點(diǎn)征，從第幾套房子開始征，征的面積稅率怎么定，這一系列問(wèn)題都會(huì)對(duì)稅收的調(diào)節(jié)作用產(chǎn)生影響。不同的政策考量，作用的發(fā)揮會(huì)不一樣。
不過(guò)施正文認(rèn)為，房地產(chǎn)稅的征收也要把握好節(jié)奏，過(guò)于追求一蹴而就，市場(chǎng)可能一下就承受不了。而目前出臺(tái)的不動(dòng)產(chǎn)登記條例也指出，不動(dòng)產(chǎn)信息采集平臺(tái)的建成，要在4年以內(nèi)，即到2018年。
“所以法律是為未來(lái)的不動(dòng)產(chǎn)登記提供一個(gè)根據(jù)，而不是說(shuō)提出后一下子就完成。它留出了時(shí)間，而且有意把時(shí)間放得比較長(zhǎng)，讓人們有時(shí)間通過(guò)多種方式把多余的房子解決掉。”施正文告訴《法人》記者。
施正文指出，給出不動(dòng)產(chǎn)登記足夠的緩沖時(shí)間，還有對(duì)市場(chǎng)的考量，不至于使房?jī)r(jià)過(guò)快下行，讓市場(chǎng)能夠平穩(wěn)得逐步回歸預(yù)期，使得經(jīng)濟(jì)發(fā)展能夠承受。
“這就是通常講得改革的節(jié)奏，我們的改革要更加精準(zhǔn)，也要更加平穩(wěn)。”施正文說(shuō)，而房地產(chǎn)稅之所以未全面鋪開，另一個(gè)重要原因是此前的稅制沒(méi)有改革。
沒(méi)有“營(yíng)改增”之前，營(yíng)業(yè)稅屬于地方稅，是獨(dú)立稅種，而且營(yíng)業(yè)稅規(guī)模很大，地方既然有一個(gè)收入很大的獨(dú)立稅種，就不會(huì)再去培養(yǎng)房地產(chǎn)稅這個(gè)稅種。但在“營(yíng)改增”之后，營(yíng)業(yè)稅沒(méi)有了，地方的獨(dú)立稅種也就沒(méi)有了，地方財(cái)政就失去了一個(gè)保障性的稅種，在此背景下，地方也有動(dòng)力去推行房地產(chǎn)稅。
出臺(tái)仍無(wú)時(shí)間表
在施正文看來(lái)，不動(dòng)產(chǎn)登記條例，為房地產(chǎn)稅的開征，提供了一個(gè)重要條件，但并不意味著，不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)施后，房產(chǎn)稅時(shí)代很快就能到來(lái)。
不動(dòng)產(chǎn)登記最早在《物權(quán)法》中得以確立，但其推行當(dāng)時(shí)也并無(wú)明確的時(shí)間表。直到7年后的今天，《條例》公布，不動(dòng)產(chǎn)登記才算完成了從議題到法規(guī)的升華。且即便如此，《條例》的真正有效實(shí)施，仍需要對(duì)部門職能、信息共享、公共宣傳等多個(gè)領(lǐng)域進(jìn)行改革，還有很多技術(shù)問(wèn)題需要克服。
房地產(chǎn)稅也是如此，作為關(guān)系國(guó)計(jì)民生的重要稅種，房地產(chǎn)稅的推行十分有必要，但程序應(yīng)該嚴(yán)謹(jǐn)，考量應(yīng)該周到，規(guī)則制定應(yīng)該科學(xué)、公平、合理，時(shí)間上顯然不能倉(cāng)促。
此外，施正文還認(rèn)為，我國(guó)的房地產(chǎn)稅還應(yīng)本著先立法后修改的原則，在加快立法的同時(shí)，充分考慮推行時(shí)的進(jìn)一步改革，避免給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)不利影響。
此次不動(dòng)產(chǎn)登記條例的出臺(tái)，意味著中國(guó)究竟有多少房子、究竟有多少人擁有數(shù)量眾多的房子等長(zhǎng)期困擾各界的問(wèn)題可能將得以厘清，在建立科學(xué)、真實(shí)的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)之后，房地產(chǎn)稅的征收也就有了基本依據(jù)。
“在一定程度上，可以說(shuō)《條例》有利于推動(dòng)房地產(chǎn)稅的開征，也有利于未來(lái)房地產(chǎn)稅開征以后的進(jìn)一步實(shí)施，但房地產(chǎn)稅的開征，完善的不動(dòng)產(chǎn)登記建設(shè)只是一個(gè)必要條件，還有其他很多問(wèn)題需要解決。”施正文說(shuō)，目前官方并未頒布明確的房地產(chǎn)稅征收時(shí)間，房地產(chǎn)行業(yè)的態(tài)度則是慎之又慎，生怕房地產(chǎn)稅的出臺(tái)會(huì)給市場(chǎng)帶來(lái)重大打擊。
在此背景下，外界應(yīng)客觀看待《條例》可能對(duì)房地產(chǎn)稅開征帶來(lái)的影響。且從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，無(wú)論是從完善稅制的角度，還是促進(jìn)房地產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)定的角度，開征房地產(chǎn)稅都是大勢(shì)所趨，但又不能急功近利。
對(duì)市場(chǎng)有利無(wú)弊
市場(chǎng)對(duì)于《條例》實(shí)施以及將來(lái)房地產(chǎn)稅開征的擔(dān)憂，主要基于市場(chǎng)的承受能力，但施正文教授認(rèn)為，只要開征的時(shí)機(jī)恰當(dāng)、程序科學(xué)，房地產(chǎn)稅對(duì)市場(chǎng)的沖擊將十分有限。
且在房產(chǎn)稅開征之前，包括限購(gòu)、限貸、不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記等多項(xiàng)可能對(duì)市場(chǎng)帶來(lái)影響的宏觀調(diào)控政策已然走在前面。等房地產(chǎn)稅開征時(shí)機(jī)成熟時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)可能已經(jīng)過(guò)幾輪洗牌，已經(jīng)趨于理性。
而歸納施正文教授的觀點(diǎn)不難看出，對(duì)國(guó)內(nèi)開征房地產(chǎn)稅來(lái)說(shuō)，尚有多個(gè)技術(shù)性難題需要逐步理順。
首先是房地產(chǎn)稅的征收范圍。在目前重慶、上海的試點(diǎn)方案中，就存在不少爭(zhēng)議。
一個(gè)重要的問(wèn)題是第幾套開始征收或者人均多少平米之后開始征收？各地市場(chǎng)狀況不同，人們對(duì)住房標(biāo)準(zhǔn)的理解也不完全一樣，標(biāo)準(zhǔn)的統(tǒng)一將是十分敏感的問(wèn)題。第二，什么樣的房子算是高檔房，也會(huì)引發(fā)標(biāo)準(zhǔn)之爭(zhēng)。此外，有的方案只針對(duì)新增房地產(chǎn)，這就意味著已經(jīng)擁有多套住房的人成為最大受益者，而對(duì)新購(gòu)房人來(lái)說(shuō)，則加重了負(fù)擔(dān)，這將有失公平。
其次是稅率如何界定。
房產(chǎn)稅如果很低，抑制房?jī)r(jià)上漲等調(diào)控作用將明顯減弱，并不利于市場(chǎng)的健康、有序。而稅率過(guò)高則可能對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)嚴(yán)重沖擊，從而對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)帶來(lái)負(fù)面影響。
最后是房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的問(wèn)題。房產(chǎn)價(jià)值本身就易受市場(chǎng)波動(dòng)的影響，此外，還和區(qū)位、戶型、品質(zhì)、周邊交通、環(huán)境等多種因素相關(guān)，如何動(dòng)態(tài)地評(píng)估房屋價(jià)值將是一項(xiàng)浩大的工程。要知道，任何一地的住房數(shù)量都是數(shù)以萬(wàn)計(jì)，準(zhǔn)確、高效的價(jià)值評(píng)估體系很難建立。
“房地產(chǎn)稅的立法，跟其他多數(shù)稅種不同，一般的稅種立法通過(guò)以后就在全國(guó)范圍內(nèi)開征，比如增值稅，因?yàn)檎呤且粯拥�，征收�?biāo)準(zhǔn)全國(guó)統(tǒng)一就可以。而房地產(chǎn)稅則是典型的地方稅。”施正文告訴《法人》記者，房地產(chǎn)稅立法通過(guò)后，并不代表可以同時(shí)在全國(guó)所有城市鋪開，因?yàn)楦鞯厥袌?chǎng)狀況不同，價(jià)格差別非常大。那么對(duì)于稅率等各角度的考慮就需要更加細(xì)化，否則一旦出現(xiàn)不科學(xué)、不合理的情況，將給稅種推行帶來(lái)瓶頸。
與此同時(shí)，還應(yīng)該對(duì)房地產(chǎn)稅的征收情況建立有效的申訴機(jī)制，出現(xiàn)爭(zhēng)議是正常的，爭(zhēng)議之后如何審查和解決，也是需要考慮的。
此次《條例》的實(shí)施，以及接下來(lái)可能的房地產(chǎn)稅開征，對(duì)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)、保護(hù)公民私有物權(quán)等多方面大有裨益。更重要的是，不動(dòng)產(chǎn)登記的施行和房地產(chǎn)稅的開征，還將大大提高樓市調(diào)控的科學(xué)性、針對(duì)性與有效性，是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展不可或缺的重要保障。
