黨的十八屆三中全會(huì)《決定》指明了土地管理制度改革的方向，《決定》沒有提及房地產(chǎn)調(diào)控，但強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)對(duì)資源配置的決定性作用，并在建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)、房地產(chǎn)稅立法等方面有了明確提法。

中央黨校國際戰(zhàn)略研究所副所長(zhǎng)周天勇指出，土地資源分配應(yīng)堅(jiān)持市場(chǎng)化方向，房產(chǎn)稅改革應(yīng)以永續(xù)使用權(quán)和繼承權(quán)換取征稅權(quán)，才能實(shí)現(xiàn)較為平穩(wěn)的過渡和可持續(xù)發(fā)展。

土地資源分配：堅(jiān)持市場(chǎng)化方向當(dāng)前我國的土地資源配置現(xiàn)狀如何？與真正的市場(chǎng)化還有多大的距離？對(duì)此，中央黨校國際戰(zhàn)略研究所副所長(zhǎng)周天勇指出，土地指標(biāo)下去，政府把所有土地都儲(chǔ)備起來，然后招拍掛，拍賣實(shí)際上是政府行政寡頭壟斷賣地。地價(jià)越高的時(shí)候，政府越高興，地價(jià)低了，就說流拍了，所以對(duì)于高房?jī)r(jià)，地方政府需要負(fù)一定的責(zé)任。

從經(jīng)濟(jì)學(xué)上講，比如政府儲(chǔ)備糧食，糧價(jià)高了，政府拋出糧食，糧價(jià)低了，政府購入糧食，這是穩(wěn)定糧價(jià)和保證農(nóng)民利益的做法。而我們現(xiàn)在的土地市場(chǎng)是什么狀況呢？房?jī)r(jià)高了，政府就以饑餓療法供地，推出更高價(jià)的土地，導(dǎo)致更高的房?jī)r(jià)。地價(jià)低了，就土地流拍，不想降低房?jī)r(jià)，這是和政府職能相反的操作，所以很多人說地方政府是公司，指的就是這個(gè)。

那么土地指標(biāo)該怎么分配？周天勇舉了個(gè)例子，比如說集體建設(shè)用地要直接進(jìn)入市場(chǎng)，是要政府實(shí)行行政寡頭壟斷“招拍掛”，還是徹底交給市場(chǎng)中心掛牌交易？國土部現(xiàn)在出臺(tái)的方案肯定還是讓他們來賣，因?yàn)槿�中全�?huì)說要讓市場(chǎng)起決定作用，但是土地分配并不是市場(chǎng)起決定作用。未來還是應(yīng)該按照三中全會(huì)決議，依據(jù)市場(chǎng)決定原則，讓土地資源分配真正往市場(chǎng)化的方向上走。

目前房產(chǎn)稅思路：雖易啟動(dòng)但后患無窮《決定》中同時(shí)也提出了“加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革”，那么應(yīng)該如何進(jìn)行房產(chǎn)稅改革？

周天勇首先指出，目前研究開征房產(chǎn)稅方案的一個(gè)思路是：居民住宅年期不永續(xù)化，基本居住消費(fèi)部分免征房產(chǎn)稅，對(duì)多套房累進(jìn)開征房產(chǎn)稅，對(duì)企業(yè)開征房地產(chǎn)稅。具體表現(xiàn)為：（1）現(xiàn)有土地管理法規(guī)定使用年限40—70年，到期重新申請(qǐng)，按照使用期結(jié)束時(shí)的價(jià)格交納出讓金后可繼續(xù)使用，否則國家收回土地使用權(quán)和地面建筑。

（2）住宅法定面積，或者第一套不征，從第二套起按市價(jià)累進(jìn)征收。比如，一居民在北京有四套住宅，均為150平方米，價(jià)格均為5萬元。第二套按市價(jià)2%征收，則需交稅金15萬元；第三套按市價(jià)3%征收，需交稅金22.5萬元；第四套住宅，按4%稅率征收，需交30萬元。

這個(gè)方案帶來的結(jié)果是：（1）開征房產(chǎn)稅的前幾年中，由于累進(jìn)征稅，加上房產(chǎn)稅擠出住宅交易，地方財(cái)政房產(chǎn)稅和房地產(chǎn)交易稅收入大幅度增加。

（2）房產(chǎn)稅開征后，為了降低持有成本，多套房的居民將二套以上拋出，其一使得地方政府的房產(chǎn)稅減少，如果大部分都將一套以上拋出，只保留居住房，由于第一套免稅，政府住宅房產(chǎn)稅部分又陷入枯竭；其二是如果僅開征企業(yè)的房地產(chǎn)稅，稅收負(fù)擔(dān)就會(huì)全部壓在企業(yè)身上，稅負(fù)過重會(huì)影響企業(yè)經(jīng)營(yíng)和就業(yè)崗位的穩(wěn)定和增加；其三，房屋供應(yīng)量大增，房?jī)r(jià)下跌，可能使銀行壞賬增加，金融風(fēng)險(xiǎn)加大，政府房產(chǎn)稅征稅價(jià)格水平也下降，收入也會(huì)減少。

（3）城鎮(zhèn)居民基本消費(fèi)住宅不交房產(chǎn)稅，二套要交稅，不論是一套還是多套，都只是在規(guī)定期限內(nèi)有使用產(chǎn)權(quán)，過期不補(bǔ)則土地和建筑物無償收歸國有。

按照這種思路，一是雖然無損基本居住居民，但持有多套房的中產(chǎn)階層財(cái)富再分配過猛，將嚴(yán)重?fù)p害中產(chǎn)階層利益，不利于中產(chǎn)階層的擴(kuò)大；二是中產(chǎn)階層拋完一套以上房產(chǎn)后，居住房產(chǎn)方面失去了地方財(cái)政的穩(wěn)定稅源，不符合“居住并有房屋財(cái)產(chǎn)，政府就要提供公共服務(wù)，居住人相對(duì)應(yīng)需要交納稅收”這一原則。這種思路的改革方案，雖然易于啟動(dòng)，但是后患無窮。

房產(chǎn)稅改革：以永續(xù)使用權(quán)換征稅權(quán)周天勇進(jìn)一步指出，房產(chǎn)稅改革不啟動(dòng)，或者基本居住消費(fèi)部分不改革而對(duì)多套房累進(jìn)進(jìn)行大改，這兩種思路都是行不通的。正確的思路應(yīng)該是：以永續(xù)使用權(quán)和繼承權(quán)換取征稅權(quán)。土地所有制改革的方向，是全部國有、永續(xù)使用，對(duì)全部土地進(jìn)行發(fā)證確權(quán)；區(qū)分消費(fèi)與投資并按居住面積分類征稅；根據(jù)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入水平對(duì)消費(fèi)性住宅征稅，并且分六年逐步征收到位；根據(jù)市價(jià)對(duì)投資性房產(chǎn)進(jìn)行征稅；對(duì)于原本征收了高額土地出讓金的部分土地先征后退，避免重復(fù)征稅。

按照這樣的思路去設(shè)計(jì)具體的房地產(chǎn)稅征收政策和過渡方案，才能兼顧政府、企業(yè)和高、中、低不同收入人群各自的利益，實(shí)現(xiàn)較為平穩(wěn)的過渡和可持續(xù)發(fā)展。