一直高歌猛進(jìn)的中國房地產(chǎn)市場，在2014年全線量跌價滯的狀況讓人始料未及。11月21日，繼限購、限貸政策解禁之后，央行又傳出調(diào)低貸款利率的消息。“救市”之聲雖未塵囂四起，但各級政府及職能部門為房地產(chǎn)業(yè)松綁已成事實。
未來，中國經(jīng)濟和房地產(chǎn)業(yè)將會出現(xiàn)怎樣的趨勢？可能的房地產(chǎn)稅開征對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展是喜是悲？11月22日，“2014 山西地產(chǎn)峰會”主講嘉賓、我國金融、財政權(quán)威界領(lǐng)袖賈康就上述問題接受了本報記者的專訪——
嘉賓簡介
賈康
現(xiàn)任全國政協(xié)委員、政協(xié)經(jīng)濟委員會委員，華夏新供給經(jīng)濟學(xué)研究院院長，PPP研究院院長，財政部財政科學(xué)研究所研究員、博士生導(dǎo)師。
多次受中央領(lǐng)導(dǎo)同志之邀座談經(jīng)濟工作，被媒體稱之為“中南海問策”。
擔(dān)任2010年1月8日中央政治局第十八次集體學(xué)習(xí)“財稅體制改革”專題的講解人之一。孫冶方經(jīng)濟學(xué)獎和黃達(dá)—蒙代爾經(jīng)濟學(xué)獎、中國軟科學(xué)大獎獲得者。國家“十一五”、“十二五”和“十三五”規(guī)劃專家委員會委員。
A關(guān)于地產(chǎn)業(yè)發(fā)展——
房地產(chǎn)業(yè)態(tài)勢將從高速進(jìn)入中高速
山西晚報：您此前接受媒體采訪時稱中國房地產(chǎn)市場發(fā)展是階段性調(diào)整，具體的依據(jù)是什么？在地產(chǎn)行業(yè)掉頭向下，市場成交動力不足的今年上半年，有些業(yè)內(nèi)人士的觀點很悲觀，稱中國房地產(chǎn)市場會崩盤，但您反對這種觀點，理由何在？
賈康：中國房地產(chǎn)市場態(tài)勢一段時間以來的回落總體上可肯定為是一個健康的調(diào)整。原來大家感覺中國房地產(chǎn)市場炒作太厲害，房價上漲太猛，政府多次調(diào)控卻仍像是個“越調(diào)越漲”的單邊市場，然而今年出現(xiàn)了盤整和明顯的市場自調(diào)節(jié)，大多數(shù)地方房價是平穩(wěn)回落，這個狀況的性質(zhì)是健康的。這并不是一度危言聳聽的所謂“大崩盤”，而是在前些年單邊市場后出現(xiàn)的市場階段性調(diào)整和分化。
在此輪調(diào)整中也不是所有的預(yù)期都向下，在調(diào)整過程中，市場分化是主流。這說明市場在真正改變“單邊市場”狀態(tài)，有較充分的競爭，有分化，有風(fēng)險約束這才有進(jìn)步。樓市目前已經(jīng)擠出了很多泡沫，減少了過去那種肆無忌憚炒作的危險，基本已沒有炒作的氛圍。
有些人稱中國房地產(chǎn)市場會斷崖式崩盤，這種論調(diào)缺乏依據(jù)。從現(xiàn)在的實際情況看，這樣的顧慮完全可以消除。經(jīng)過大半年的調(diào)整，現(xiàn)在可以看得很清楚，以北京為例的一線城市，目前的成交量在放大，市場明顯在企穩(wěn)；而曾出現(xiàn)不良情況、炒作盛行的溫州，回調(diào)中現(xiàn)在也大體已經(jīng)觸底。
山西晚報：今年，中國房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了許多新詞，比如轉(zhuǎn)型、新常態(tài)、創(chuàng)新等。這些新詞折射出一些市場變化，您對此有何評價和認(rèn)識？
賈康：我較為看重的與“新常態(tài)”相關(guān)的有三個關(guān)鍵詞：中高速、結(jié)構(gòu)優(yōu)化、創(chuàng)新趨動。
第一個是“中高速”。即是說我國前些年經(jīng)濟及房地產(chǎn)業(yè)的“高歌猛進(jìn)”高速狀態(tài)不可持續(xù)了，要變成中高速，要下一個臺階。
第二個是“結(jié)構(gòu)優(yōu)化”。即我國需要切實優(yōu)化調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，將發(fā)展速度降低一點但結(jié)構(gòu)優(yōu)化增長質(zhì)量提高，這并不意味著情況變糟了，而是通過結(jié)構(gòu)優(yōu)化，我們可以提高經(jīng)濟發(fā)展質(zhì)量使人民群眾得實惠。
第三個關(guān)鍵詞叫作創(chuàng)新趨動。即做好技術(shù)創(chuàng)新、管理創(chuàng)新、制度創(chuàng)新，這樣才能支撐合乎規(guī)律的從高速到中高速新常態(tài)的轉(zhuǎn)變，如愿打造中國經(jīng)濟升級版提高增長質(zhì)量，從而使人民對美好生活的向往落到實處。
這三個關(guān)鍵詞有內(nèi)在聯(lián)系，其中最關(guān)鍵的是創(chuàng)新，而創(chuàng)新里面我們最應(yīng)看重的就是全面改革、攻堅克難，這叫做制度創(chuàng)新，以提供有效制度供給解放生產(chǎn)力、釋放潛力煥發(fā)活力。把這些連接在一起，要看到我們正處于新常態(tài)進(jìn)入的過程，增長速度還在下行探底之中。如果我們把“創(chuàng)新”處理得好，就能穩(wěn)下來，企穩(wěn)后蓄勢對沖下行因素，對接一個盡可能長的中高速增長平臺，進(jìn)入常態(tài)化。
B關(guān)于房地產(chǎn)稅——
房地產(chǎn)稅立法或應(yīng)在2017年前完成
山西晚報：備受全社會關(guān)注的房地產(chǎn)稅立法和開征工作，現(xiàn)在的進(jìn)展如何，您能否詳說一下？
賈康：不動產(chǎn)登記確權(quán)及全國聯(lián)網(wǎng)都在緊鑼密鼓地推進(jìn)。這是房地產(chǎn)稅征收的基礎(chǔ)技術(shù)條件支撐。房地產(chǎn)稅征收的立法需要加快，但如何加快還有待觀察。
按照今年中共中央政治局審議通過的《深化財稅體制改革總體方案》，包括房地產(chǎn)稅和增值稅、消費稅等六大稅種為稅制改革重點。從方案推進(jìn)的時間表來看，中央要求2016年，我國要基本完成財稅體制改革的重要工作和任務(wù)，2020年各項改革基本到位取得決定性成果，現(xiàn)代財政制度基本建立。目前，房地產(chǎn)稅的立法仍在等待將草案文本提交人大審批的階段上，一旦提交還要從一審到三審甚至四審，其間要廣泛征求社會各界意見，根據(jù)經(jīng)驗和預(yù)計，工作量很大，而且這個過程中一定會有激烈的爭論。這樣推算下來，2015年雖然我們希望能順利走完程序，但也可能走不完，2016年就要抓緊推進(jìn)，房地產(chǎn)稅立法應(yīng)爭取按中央精神于2017年前完成。
山西晚報：社會上不乏對房地產(chǎn)稅開征的質(zhì)疑之聲，請您談?wù)務(wù)魇辗康禺a(chǎn)稅的目的？
賈康：國家開征房地產(chǎn)稅的目標(biāo)具有多個要點，最簡單地說，一是促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展、減少泡沫；二是配合分稅制改革，打造地方稅體系，因為房地產(chǎn)稅未來可以是地方稅體系主力稅種之一；三是使房地產(chǎn)稅為優(yōu)化中國收入分配、財產(chǎn)配置起到積極作用，抑制兩極分化；四是優(yōu)化中國稅制結(jié)構(gòu)，使直接稅比重有所提高，直接稅比重提高總體可以減輕全社會“稅收痛苦”。另外從正面效應(yīng)看，地方社區(qū)、轄區(qū)層面與千家萬戶息息相關(guān)的房地產(chǎn)稅建制運行，還有利于推進(jìn)民主理財、依法理財?shù)闹贫冉ㄔO(shè)。
山西晚報：房地產(chǎn)稅的施行內(nèi)容主要有哪些？二線城市和一線城市房地產(chǎn)稅的征收有無差別？
賈康：我國居民原來在購房后是沒有持有成本的。房地產(chǎn)稅實質(zhì)內(nèi)容是在住房保有環(huán)節(jié)要有稅的征收，大的框架即是從原來的無稅變有稅，但應(yīng)扣除基本住房保障部分，“調(diào)節(jié)高端”�？鄢菍Φ谝惶追恳埠�、人均住房面積也好，總之公民的基本住房部分，應(yīng)是免征房地產(chǎn)稅的。
房地產(chǎn)稅屬于地方稅，地方政府應(yīng)對稅率有一定選擇空間。稅率如何定，要走預(yù)算程序，由社會各界發(fā)表意見后來確定，不是少數(shù)人定。完成房地產(chǎn)稅立法之后，對征收范圍全國會有一個統(tǒng)一規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)。
山西晚報：許多人是不希望出臺房地產(chǎn)稅的，有人說目前購房者已經(jīng)交了很多稅及土地出讓金，這當(dāng)中即有房地產(chǎn)稅的性質(zhì)，如果再收房地產(chǎn)稅屬于巧立名目。您對此有何觀點？
賈康：土地使用費是地租。在原理上，是國家依據(jù)土地終極所有權(quán)的經(jīng)濟權(quán)利，成為地租的收取者。但是對地皮之上的不動產(chǎn)包括消費住房在保有環(huán)節(jié)征繳的稅收，其原理上所相關(guān)的權(quán)力是政治權(quán)力，即國家作為社會管理者憑借政治權(quán)力，可在立法授權(quán)下強制地征稅調(diào)節(jié)。國際經(jīng)驗和理論分析都表明，這兩者之間是可以并行不悖、合理協(xié)調(diào)的，不是非此即彼、二者只能取其一的關(guān)系。
問題的關(guān)鍵不是重復(fù)不重復(fù)，而在于重復(fù)搭配得合理不合理。“租”與“稅”兩者是可以合理匹配、并行不悖的。至于改革具體啟動、實施過程中，有必要的話，可以考慮采取“老地老辦法、新地新辦法”區(qū)別對待，在稅負(fù)上作出必要的差異化，調(diào)節(jié)“土地出讓金生成機制”在征稅前后因環(huán)境與預(yù)期變化帶來的價位差。
C關(guān)于房地產(chǎn)金融和投資——
自住型剛需房如用自己的錢隨時都行
山西晚報：限購限貸解禁，以及利率下調(diào)等利好政策的出臺，許多媒體和房地產(chǎn)商又在積極探討投資房地產(chǎn)的話題，您認(rèn)為普通百姓應(yīng)該如何看待房地產(chǎn)投資這件事兒？
賈康：理論上講下調(diào)利率是放松銀根，給經(jīng)濟升溫，在房地產(chǎn)市場表現(xiàn)就是按揭的實際成本更低，對房地產(chǎn)市場來說是利好促進(jìn)因素�，F(xiàn)在中國房地產(chǎn)市場已基本沒有炒作的氛圍，需求主要集中在剛需，這樣一個市場當(dāng)然應(yīng)該在其回調(diào)之后，更多地為社會經(jīng)濟發(fā)揮一定的促進(jìn)作用，金融可以給予一定的支持。
購房者感覺可以承擔(dān)一定投資風(fēng)險的話，當(dāng)然可以在投資房地產(chǎn)方面有所作為。一般人在目前的地產(chǎn)行情下，會總結(jié)經(jīng)驗、謹(jǐn)慎入市。我們不擔(dān)心近期市場會出現(xiàn)大規(guī)模的炒作，因為市場上沒有這種氣候。另外，從購房者的角度來看，得結(jié)合自己的實際情況，是首套房還是改善性購房，是借錢還是自有資金，不同情況所面臨的壓力是不同的。
如果是首套房又是自己的錢，那就不要猶豫了；如果是借錢買第二套房，就得多掂量掂量。不過，各線城市都有各自的特點，即使同處“二線”，杭州、武漢、濟南、南京等各地的情況都不相同。另外很關(guān)鍵的一個因素看地段，以北京為例，北京五環(huán)之內(nèi)和通州板塊、大興板塊都得具體分析各自評說，五環(huán)之內(nèi)也有差異。還有分類也很明顯，北京“學(xué)區(qū)房”不僅沒有看到樓價回調(diào)的，而且這大半年還一路猛漲。前不久，有一個有產(chǎn)權(quán)證的4.4平方米的二手學(xué)區(qū)房，每平方米的成交價高達(dá)30多萬元。
山西晚報：11月21日，央行下調(diào)了貸款利率。有分析人士稱，此輪降息是國家在救樓市，因為樓市影響到宏觀經(jīng)濟的整體健康運行，波及到的行業(yè)太多，由此也得出“房地產(chǎn)業(yè)救中國”的論調(diào)，您怎么看？
賈康：降低利率，一方面有利于解決全局“錢緊”的問題，一方面也順帶解決了房企錢緊的問題，我愿稱之為根據(jù)宏觀調(diào)控“相機抉擇”原則所做的必要調(diào)整，對樓市是利好，但說成就是為了救樓市，便有些夸張了。至于所謂的“房地產(chǎn)業(yè)救中國”的說法，更有些過于絕對，房地產(chǎn)業(yè)肯定是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一，但要僅靠它一個產(chǎn)業(yè)發(fā)展經(jīng)濟顯然也不對，拔不到一柱擎天“救中國”的高度。工業(yè)、農(nóng)業(yè)、服務(wù)業(yè)等各個產(chǎn)業(yè)之間應(yīng)該有良性互動，各類產(chǎn)業(yè)總體的結(jié)構(gòu)優(yōu)化、質(zhì)量提升的發(fā)展，才可以實現(xiàn)中國夢。
當(dāng)然，反過來說從全社會來看，房地產(chǎn)業(yè)確實非常重要，不能垮掉，這關(guān)系到全體人民的幸福，這也是實事求是的說法。
