通過(guò)一些國(guó)外和我國(guó)港臺(tái)地區(qū)估價(jià)行業(yè)組織、國(guó)內(nèi)外估價(jià)領(lǐng)域?qū)＜覍W(xué)者以及國(guó)際估價(jià)機(jī)構(gòu)提供的書面材料和座談，我們對(duì)美國(guó)、英國(guó)、德國(guó)、日本、澳大利亞等發(fā)達(dá)國(guó)家及我國(guó)香港、臺(tái)灣地區(qū)的估價(jià)立法和估價(jià)行業(yè)管理體制，進(jìn)行了較全面、深入的調(diào)研，在此將有關(guān)成果與大家分享，以搞好我們的估價(jià)立法工作，理順估價(jià)行業(yè)管理體制，促進(jìn)我國(guó)估價(jià)行業(yè)持續(xù)健康、和諧地發(fā)展。

　　1  國(guó)外和我國(guó)港臺(tái)地區(qū)估價(jià)立法概況

　　1.1  沒(méi)有一部統(tǒng)一的估價(jià)法律

　　美國(guó)、英國(guó)、日本等發(fā)達(dá)國(guó)家以及我國(guó)香港、臺(tái)灣地區(qū)，目前還沒(méi)有一部統(tǒng)一的覆蓋各種估價(jià)專業(yè)的估價(jià)法律。

　　德國(guó)在聯(lián)邦層面上，于1991年頒布了一部名稱為《評(píng)估法》（Bewertungsgesetz，縮寫為BewG）的法律。這個(gè)法律的名稱很容易讓人誤解，以為是一部適用于所有估價(jià)專業(yè)和估價(jià)目的的法律，而事實(shí)上它是一部針對(duì)房地產(chǎn)課稅估價(jià)的法律。

　　1.2  有專門的房地產(chǎn)估價(jià)法律

　　對(duì)于房地產(chǎn)估價(jià)，日本、德國(guó)、荷蘭、澳大利亞、南非、韓國(guó)和我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)等，有專門的法律。例如，日本將房地產(chǎn)估價(jià)稱為不動(dòng)產(chǎn)鑒定評(píng)價(jià)，于1963頒布了《不動(dòng)產(chǎn)鑒定評(píng)價(jià)法》，此外還有《不動(dòng)產(chǎn)鑒定評(píng)價(jià)法施行令》、《不動(dòng)產(chǎn)鑒定評(píng)價(jià)施行規(guī)則》、《不動(dòng)產(chǎn)鑒定評(píng)價(jià)基準(zhǔn)》。德國(guó)頒布了《房地產(chǎn)交易價(jià)值估價(jià)基本原則條例》（Wertermittlungsverordnung）。荷蘭頒布了《荷蘭房地產(chǎn)估價(jià)法》（Dutch Real Estate Valuation Law）。澳大利亞1960年頒布了《土地估價(jià)法》（Valuation of Land Act 1960）。南非2000年頒布了《房地產(chǎn)估價(jià)師職業(yè)法》（Property Valuers Profession Act 2000）。我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)2000年頒布了《不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師法》，2001年頒布了與之相配套的《不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師法施行細(xì)則》及《不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)技術(shù)規(guī)則》。

　　除了上述專門的房地產(chǎn)估價(jià)法律，在國(guó)外綜合性的法律中也有一些對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)作了規(guī)定，例如，英國(guó)的《業(yè)主和承租人法》（Landlord and Tenant Act）、《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》（Town and Country Planning Act），德國(guó)的《建設(shè)法典》（Baugesetzbuch，縮寫為BauGB）、《評(píng)估法》、《土地購(gòu)置稅法》、《土地稅法》、《繼承稅與捐贈(zèng)稅法》等。

　　1.3  房地產(chǎn)估價(jià)法律的主要內(nèi)容

　　日本的《不動(dòng)產(chǎn)鑒定評(píng)價(jià)法》共有6章，分別是總則、不動(dòng)產(chǎn)鑒定士及不動(dòng)產(chǎn)鑒定士補(bǔ)、不動(dòng)產(chǎn)鑒定業(yè)、監(jiān)督、雜則、罰則。“總則”一章主要規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)鑒定評(píng)價(jià)的目的，以及不動(dòng)產(chǎn)鑒定評(píng)價(jià)、不動(dòng)產(chǎn)鑒定業(yè)、不動(dòng)產(chǎn)鑒定評(píng)價(jià)業(yè)者的定義?！安粍?dòng)產(chǎn)鑒定士及不動(dòng)產(chǎn)鑒定士補(bǔ)”一章分為考試和登記兩部分?？荚嚥糠忠?guī)定欲擔(dān)任不動(dòng)產(chǎn)鑒定士者，應(yīng)參加考試，考試共分3次。登記部分規(guī)定有不動(dòng)產(chǎn)鑒定士或不動(dòng)產(chǎn)鑒定士補(bǔ)的資格者，應(yīng)向國(guó)土廳登記才能正式取得資格?！安粍?dòng)產(chǎn)鑒定業(yè)”一章規(guī)定欲經(jīng)營(yíng)不動(dòng)產(chǎn)鑒定業(yè)者應(yīng)向國(guó)土廳或者都道府縣登記。登記的有效期間為3年，期滿后如欲繼續(xù)營(yíng)業(yè)則需要重新登記。不動(dòng)產(chǎn)鑒定業(yè)者如果其本身不是不動(dòng)產(chǎn)鑒定士，則必須在其事務(wù)所聘請(qǐng)1人以上專任不動(dòng)產(chǎn)鑒定士。不具備不動(dòng)產(chǎn)鑒定士或不動(dòng)產(chǎn)鑒定士補(bǔ)資格者，不得從事不動(dòng)產(chǎn)鑒定評(píng)價(jià)行為。“監(jiān)督”一章規(guī)定了行政監(jiān)督的具體內(nèi)容?！半s則”一章主要規(guī)定為舉辦不動(dòng)產(chǎn)鑒定士考試，設(shè)置考試委員會(huì)?！傲P則”一章規(guī)定對(duì)不動(dòng)產(chǎn)鑒定士或不動(dòng)產(chǎn)鑒定業(yè)者的不當(dāng)行為，給予各種不同程度的拘役或罰款。

　　德國(guó)的《房地產(chǎn)交易價(jià)值估價(jià)基本原則條例》對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的有關(guān)概念、估價(jià)方法選用、估價(jià)所需參數(shù)的推導(dǎo)、具體的估價(jià)方法等作了明確規(guī)定。特別是德國(guó)的《建設(shè)法典》，它是關(guān)于建設(shè)方面最高層次的法律。依據(jù)該法典，德國(guó)在市和縣的范圍內(nèi)建立了估價(jià)委員會(huì)，由它授權(quán)搜集、發(fā)布土地價(jià)格數(shù)據(jù)并且承擔(dān)公共的土地估價(jià)。《建設(shè)法典》還規(guī)定，由估價(jià)委員會(huì)負(fù)責(zé)收集交易案例。

　　我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的《不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師法》分為總則、登記及開業(yè)、業(yè)務(wù)及責(zé)任、公會(huì)、獎(jiǎng)懲、附則6章，共46條。其主要內(nèi)容如下：

　　1.不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師資格只有經(jīng)考試及格才能取得。如該法第1條規(guī)定：“經(jīng)不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師考試及格，并依本法領(lǐng)有不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師證書者，得充任不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師?！?/p>

　　2.不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)還需具有二年以上的估價(jià)經(jīng)驗(yàn)，并應(yīng)設(shè)立事務(wù)所。如該法第5條規(guī)定：“領(lǐng)有不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師證書，并具有實(shí)際從事估價(jià)業(yè)務(wù)達(dá)二年以上之估價(jià)經(jīng)驗(yàn)者，得申請(qǐng)發(fā)給開業(yè)證書。不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師在未領(lǐng)得開業(yè)證書前，不得執(zhí)行業(yè)務(wù)。”第9條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師開業(yè)，應(yīng)設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師事務(wù)所執(zhí)行業(yè)務(wù)，或由二個(gè)以上估價(jià)師組織聯(lián)合事務(wù)所，共同執(zhí)行業(yè)務(wù)?！?/p>

　　3.違反有關(guān)規(guī)定使委托人或者利害關(guān)系人受到損害的，應(yīng)當(dāng)賠償。如該法第16條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師受委托辦理各項(xiàng)業(yè)務(wù)，應(yīng)遵守誠(chéng)實(shí)信用之原則，不得有不正當(dāng)行為及違反或廢弛其業(yè)務(wù)上應(yīng)盡之義務(wù)。不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師違反前項(xiàng)規(guī)定，致委托人或利害關(guān)系人受有損害者，應(yīng)負(fù)損害賠償責(zé)任?！?/p>

　　4.不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師必須加入估價(jià)行業(yè)組織，實(shí)行當(dāng)然會(huì)員制。如該法第22條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師領(lǐng)得開業(yè)證書后，非加入該管直轄市或縣（市）不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師公會(huì)，不得執(zhí)行業(yè)務(wù)。不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師公會(huì)對(duì)具有資格之不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師之申請(qǐng)入會(huì)，不得拒絕?！?/p>

　　5.外國(guó)人取得不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師資格也必須經(jīng)不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師考試及格，其執(zhí)行不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師業(yè)務(wù)應(yīng)經(jīng)中央主管機(jī)關(guān)許可，并遵守一切法令及不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師公會(huì)章程，所為的文件、圖說(shuō)應(yīng)是中文。

　　該法還規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師設(shè)立事務(wù)所以一處為限，不得設(shè)立分事務(wù)所；受委托辦理業(yè)務(wù)應(yīng)與委托人于事前訂立書面契約；不得允諾他人以其名義執(zhí)行業(yè)務(wù)；對(duì)于因業(yè)務(wù)知悉的秘密，除主管機(jī)關(guān)檢查其業(yè)務(wù)的需要或經(jīng)委托人的同意外，不得泄漏；對(duì)于委托估價(jià)案件的委托書及估價(jià)工作記錄數(shù)據(jù)應(yīng)至少保存15年；開業(yè)證書的有效期限為4年，期滿前應(yīng)完成專業(yè)訓(xùn)練36個(gè)小時(shí)以上或與專業(yè)訓(xùn)練相當(dāng)?shù)淖C明文件，向直轄？？或縣（？？）政府辦理?yè)Q證。

　　2  國(guó)外和我國(guó)港臺(tái)地區(qū)估價(jià)行業(yè)管理體制

　　2.1  估價(jià)專業(yè)劃分

　　目前，國(guó)外和我國(guó)香港、臺(tái)灣地區(qū)都沒(méi)有可以從事所有估價(jià)專業(yè)的估價(jià)師，估價(jià)專家普遍認(rèn)為這是難以做到的。許多國(guó)家和地區(qū)除房地產(chǎn)估價(jià)師外，甚至沒(méi)有其他專業(yè)的估價(jià)師，即使有，人數(shù)也很少。究其原因，一是需要專業(yè)估價(jià)服務(wù)的資產(chǎn)必須同時(shí)具有“獨(dú)一無(wú)二”和“價(jià)值量大”兩個(gè)特性，因此許多資產(chǎn)并不需要專業(yè)估價(jià)服務(wù)。二是房地產(chǎn)“量大面廣”，一個(gè)國(guó)家的財(cái)富中房地產(chǎn)占大部分，一般為50%-70%，其他資產(chǎn)的數(shù)量相對(duì)較少。三是其他資產(chǎn)通常是在交易的情況下才需要估價(jià)；而房地產(chǎn)，除了交易需要估價(jià)，抵押、課稅、征收征用、保險(xiǎn)等活動(dòng)也需要估價(jià)。

　　英國(guó)對(duì)估價(jià)專業(yè)的劃分主要是：房地產(chǎn)、機(jī)器設(shè)備、礦物、藝術(shù)品和古董，其中房地產(chǎn)是最大的專業(yè)門類，其他都較小。在英國(guó)，估價(jià)一般是指房地產(chǎn)估價(jià)。社會(huì)普遍認(rèn)可的估價(jià)師是“皇家特許測(cè)量師學(xué)會(huì)”（Royal Institution of Chartered Surveyors，簡(jiǎn)稱RICS）的產(chǎn)業(yè)測(cè)量師（即房地產(chǎn)估價(jià)師）。

　　日本不存在可以評(píng)估所有專業(yè)的估價(jià)師，房地產(chǎn)、珠寶、文物都有不同的專業(yè)鑒定人員。

　　我國(guó)香港地區(qū)目前只有香港測(cè)量師學(xué)會(huì)授予的“產(chǎn)業(yè)測(cè)量師”（相當(dāng)于內(nèi)地的房地產(chǎn)估價(jià)師），沒(méi)有其他估價(jià)專業(yè)資格。香港上市公司的房地產(chǎn)市值估價(jià)，也是由產(chǎn)業(yè)測(cè)量師來(lái)完成的。2004年，按照中央政府與香港特別行政區(qū)政府簽署的“內(nèi)地與香港更緊密經(jīng)貿(mào)關(guān)系安排（CEPA）”，內(nèi)地房地產(chǎn)估價(jià)師與香港產(chǎn)業(yè)測(cè)量師實(shí)現(xiàn)了資格互認(rèn)，111名內(nèi)地房地產(chǎn)估價(jià)師取得了香港測(cè)量師資格，包括香港行政會(huì)議召集人梁振英先生在內(nèi)的97名香港產(chǎn)業(yè)測(cè)量師取得了內(nèi)地房地產(chǎn)估價(jià)師資格。

　　2.2  估價(jià)人員資格

　　鑒于房地產(chǎn)估價(jià)的特殊性，國(guó)外和我國(guó)港臺(tái)地區(qū)對(duì)于房地產(chǎn)估價(jià)人員，均有資格認(rèn)證，實(shí)行牌照管理方式，其性質(zhì)和形式有兩種：一是政府發(fā)牌，以政府監(jiān)管為主；二是成為行業(yè)組織會(huì)員，以行業(yè)自律管理為主。對(duì)于其他估價(jià)專業(yè)人員，基本上沒(méi)有政府發(fā)牌的，主要是成為行業(yè)組織會(huì)員；有些甚至沒(méi)有行業(yè)組織，從而也就無(wú)資格認(rèn)證可言。例如，香港除了香港測(cè)量師學(xué)會(huì)的“產(chǎn)業(yè)測(cè)量師”（即房地產(chǎn)估價(jià)師）之外，沒(méi)有其他估價(jià)師名稱。

　　美國(guó)在1989年以前，主要是由行業(yè)組織對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)人員進(jìn)行監(jiān)管。1989年之后，因房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)，帶來(lái)巨大的金融風(fēng)險(xiǎn)，各州政府認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)估價(jià)在社會(huì)經(jīng)濟(jì)中的重要性，特別是直接涉及到金融安全和社會(huì)穩(wěn)定，開始對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)人員實(shí)行政府牌照管理。而對(duì)其他估價(jià)人員至今尚未實(shí)行政府牌照管理。

　　日本估價(jià)行業(yè)中只有不動(dòng)產(chǎn)鑒定士（相當(dāng)于我們的房地產(chǎn)估價(jià)師）是國(guó)家法律認(rèn)可的執(zhí)業(yè)資格，在社會(huì)上享有很高的聲譽(yù)，與律師、公認(rèn)會(huì)計(jì)師被認(rèn)為是三大執(zhí)業(yè)資格。日本政府下設(shè)一個(gè)專門機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)不動(dòng)產(chǎn)鑒定士的考試工作。要取得不動(dòng)產(chǎn)鑒定士資格必須通過(guò)三次考試。三次考試均通過(guò)者才可以稱為不動(dòng)產(chǎn)鑒定士，只通過(guò)第二次考試者稱為不動(dòng)產(chǎn)鑒定士補(bǔ)。目前，日本全國(guó)具有不動(dòng)產(chǎn)鑒定士資格者有8000多人，其中6000多人專業(yè)從事不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)。而從事動(dòng)產(chǎn)估價(jià)的專業(yè)人才，政府機(jī)構(gòu)不進(jìn)行考試認(rèn)可，由相關(guān)行業(yè)組織進(jìn)行認(rèn)定，甚至不需要任何組織認(rèn)定，任何人都可以進(jìn)行除房地產(chǎn)估價(jià)以外的估價(jià)活動(dòng)。

　　英國(guó)是由“皇家特許測(cè)量師學(xué)會(huì)”負(fù)責(zé)估價(jià)人員的資格認(rèn)證。其估價(jià)學(xué)部（Valuation Faculty）負(fù)責(zé)房地產(chǎn)估價(jià)人員的資格認(rèn)證，機(jī)器與工商資產(chǎn)學(xué)部（Machinery and Business Assets Faculty）負(fù)責(zé)機(jī)器設(shè)備估價(jià)人員的資格認(rèn)證，礦物與廢物處理學(xué)部（Minerals and Waste Management Faculty）負(fù)責(zé)礦物估價(jià)人員的資格認(rèn)證，藝術(shù)品與古董學(xué)部（Arts and Antiques Faculty）負(fù)責(zé)藝術(shù)品和古董估價(jià)人員的資格認(rèn)證。英國(guó)沒(méi)有法規(guī)規(guī)定只有“皇家特許測(cè)量師學(xué)會(huì)”認(rèn)證的估價(jià)人員才可以從事估價(jià)工作。但社會(huì)上的慣例是只有“皇家特許測(cè)量師學(xué)會(huì)”認(rèn)證的估價(jià)人員才能獲得工商團(tuán)體、銀行和金融機(jī)構(gòu)、政府及其他國(guó)際機(jī)構(gòu)的認(rèn)可。

　　2.3  估價(jià)行業(yè)組織設(shè)立

　　美國(guó)、英國(guó)、新加坡等許多國(guó)家和我國(guó)香港、臺(tái)灣地區(qū)，都有估價(jià)、特別是房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)組織，而且一些國(guó)家和地區(qū)同時(shí)存在著多個(gè)估價(jià)行業(yè)組織。最典型的是美國(guó)，它有“估價(jià)學(xué)會(huì)”（Appraisal Institute）、“美國(guó)估價(jià)師協(xié)會(huì)”（American Society of Appraisers，簡(jiǎn)稱ASA）、“全國(guó)資深估價(jià)師協(xié)會(huì)”（National Association of Master Appraisers，簡(jiǎn)稱NAIOP）、“全國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師協(xié)會(huì)”（National Society of Real Estate Appraisers，簡(jiǎn)稱NSREA）、“全國(guó)獨(dú)立收費(fèi)估價(jià)師協(xié)會(huì)”（National Association of Independent Fee Appraisers，簡(jiǎn)稱NAIFA）。上述估價(jià)行業(yè)組織，除ASA是包括較廣范圍估價(jià)領(lǐng)域的估價(jià)專業(yè)組織外，其余均是房地產(chǎn)估價(jià)專業(yè)組織。其中，美國(guó)“估價(jià)學(xué)會(huì)”是1991年由美國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)（American Institute of Real Estate Appraisers）（1932年成立）與房地產(chǎn)估價(jià)師協(xié)會(huì)（Society of Real Estate Appraisers）（1935年成立）合并而成的，是目前美國(guó)最有影響和最大的估價(jià)行業(yè)組織，現(xiàn)有會(huì)員1.8萬(wàn)余人（與此相對(duì)照，ASA共有會(huì)員6千余人）。在美國(guó)持有房地產(chǎn)估價(jià)執(zhí)照的人員超過(guò)10萬(wàn)人，只有這些人當(dāng)中的優(yōu)秀人才，再經(jīng)過(guò)考核后才可以加入“估價(jià)學(xué)會(huì)”。

　　英國(guó)目前有“皇家特許測(cè)量師學(xué)會(huì)”。過(guò)去，英國(guó)有多個(gè)估價(jià)行業(yè)組織，由于“皇家特許測(cè)量師學(xué)會(huì)”的房地產(chǎn)估價(jià)專業(yè)在社會(huì)上的影響力不斷擴(kuò)大，一些規(guī)模較小的估價(jià)專業(yè)組織主動(dòng)加入或并入“皇家特許測(cè)量師學(xué)會(huì)”，從而“皇家特許測(cè)量師學(xué)會(huì)”成為了英國(guó)目前規(guī)模最大、最有影響力的行業(yè)組織。

　　另外，新加坡有“新加坡測(cè)量師和估價(jià)師學(xué)會(huì)”（Singapore Institute of surveyors & valuers，簡(jiǎn)稱SISV），我國(guó)香港地區(qū)有“香港測(cè)量師學(xué)會(huì)”（Hong Kong Institute of Surveyors，簡(jiǎn)稱HKIS），我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)有“不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師公會(huì)全國(guó)聯(lián)合會(huì)”、“不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)學(xué)會(huì)”、“土地估價(jià)學(xué)會(huì)”。

　　目前，估價(jià)方面的國(guó)際組織有多個(gè)，包括：國(guó)際測(cè)量師聯(lián)合會(huì)（International Federation of Surveyors，簡(jiǎn)稱FIG，于1878年在法國(guó)巴黎成立）、國(guó)際估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)委員會(huì)（International Valuation Standards Committee，簡(jiǎn)稱IVSC）、世界估價(jià)組織聯(lián)合會(huì)（World Association of Valuation Organizations，簡(jiǎn)稱WAVO）。

　　3  借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)的做法搞好我國(guó)估價(jià)立法工作

　　3.1  應(yīng)當(dāng)重視房地產(chǎn)估價(jià)立法

　　國(guó)外和港臺(tái)地區(qū)雖然沒(méi)有覆蓋各種估價(jià)專業(yè)的法律，但是基于房地產(chǎn)及其估價(jià)的重要性、特殊性和專業(yè)性，許多國(guó)家和地區(qū)非常重視房地產(chǎn)估價(jià)立法工作，專門制定了房地產(chǎn)估價(jià)的法律。目前我們尚無(wú)專門的房地產(chǎn)估價(jià)法律，主要是在《城市房地產(chǎn)管理法》中規(guī)定“國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度”（第33條），“國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員資格認(rèn)證制度”（第58條）。因此，建議借鑒市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、成熟國(guó)家和地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)，重視、加快我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)立法工作，如制定《房地產(chǎn)估價(jià)法》或者《房地產(chǎn)估價(jià)師法》。

　　3.2  不同估價(jià)專業(yè)人員資格可以采取不同的方式取得

　　對(duì)于不同估價(jià)專業(yè)人員資格，應(yīng)當(dāng)區(qū)別不同情況采取行政許可和行業(yè)組織會(huì)員注冊(cè)的管理制度，而不是“一刀切”。鑒于美國(guó)、日本和我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)等許多國(guó)家和地區(qū)，對(duì)于房地產(chǎn)估價(jià)人員實(shí)行的是類似于我們行政許可的牌照管理制度，我們現(xiàn)行的房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試和注冊(cè)的行政許可制度是符合國(guó)際慣例的，應(yīng)當(dāng)繼續(xù)實(shí)行。

　　3.3  估價(jià)行業(yè)組織的發(fā)展應(yīng)當(dāng)遵循市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律

　　目前我國(guó)并存著多個(gè)估價(jià)行業(yè)組織，這種狀況有其歷史原因和客觀需要，一些市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家如美國(guó)的情況也如此，而且主要是房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)組織。因此，我國(guó)目前估價(jià)行業(yè)組織并存的狀況宜維持，不宜采取行政手段強(qiáng)制干預(yù)它們的拆分或合并。至于各估價(jià)行業(yè)組織的未來(lái)發(fā)展?fàn)顩r，應(yīng)當(dāng)遵循市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，靠各個(gè)估價(jià)行業(yè)組織自身的服務(wù)和影響力生存。對(duì)于各個(gè)估價(jià)專業(yè)目前面臨的共同性問(wèn)題，可以由各個(gè)估價(jià)行業(yè)組織間的相互溝通、協(xié)商來(lái)解決。

　　3.4  尊重客觀規(guī)律，走專業(yè)化發(fā)展道路，切實(shí)解決實(shí)際問(wèn)題

　　沒(méi)有專業(yè)化發(fā)展，就不能提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，從而就不會(huì)被社會(huì)所認(rèn)可。目前主張估價(jià)專業(yè)的非專業(yè)化發(fā)展方向，正將估價(jià)行業(yè)帶入歧途，使得評(píng)估師并不比委托人更了解市場(chǎng)、更懂得市場(chǎng)價(jià)值，委托人之所以委托評(píng)估，不是出于自身的客觀需要，而是被迫完成規(guī)定的“手續(xù)”。

　　目前估價(jià)行業(yè)之所以存在所謂的“混亂”，也是由于各估價(jià)專業(yè)不走專業(yè)化發(fā)展道路。個(gè)別估價(jià)專業(yè)未按照國(guó)際慣例對(duì)自己進(jìn)行正確定位，為了生存而盲目擴(kuò)張業(yè)務(wù)領(lǐng)域；在這種不當(dāng)理念和思潮的影響下，一些估價(jià)人員和估價(jià)機(jī)構(gòu)沒(méi)有“自律”，沒(méi)有遵循發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)公認(rèn)的“執(zhí)業(yè)能力”要求，超越自己的專業(yè)能力和經(jīng)驗(yàn)從事估價(jià)活動(dòng)。因此，建議各個(gè)估價(jià)專業(yè)參照發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)的通行做法，盡快明確自己的專業(yè)定位，向社會(huì)樹立良好的專業(yè)形象。